6月30日，土地市場(chǎng)畫上上半年的圓滿句號(hào)，一口氣賣出15宗地。

除市區(qū)外，環(huán)城（包括華苑高新區(qū)和空港）共成交5宗土地，每宗地都有故事。

這些地“出生”自帶后發(fā)優(yōu)勢(shì)。

地價(jià)低、房?jī)r(jià)低、品質(zhì)高，會(huì)體現(xiàn)得很明顯。

津南北馬集地塊

摘地房企：中建地產(chǎn)&軌交集團(tuán)等聯(lián)合體

成交樓面價(jià)：12104元/平米

北馬集地塊在之前整體地塊內(nèi)部西側(cè)。

跟河西區(qū)就差一條淥水道，也是市區(qū)貼骨肉地塊。

以承接河西改善為主，還是中建操盤。

正常1.2的容積率，會(huì)做洋房+疊拼。

但這個(gè)位置的疊拼總價(jià)不會(huì)便宜，所以不排除中建會(huì)做純洋房社區(qū)，或者4層的洋房。

從目前看，北馬集地塊要接棒中建理想城。

中建理想城當(dāng)時(shí)的成交樓面價(jià)是8548元/平米，這次北馬集地塊約1.2萬(wàn)/平米。

看似地價(jià)貴了，但是容積率從2.1變成1.2。

中建理想城現(xiàn)在洋房均價(jià)2.5萬(wàn)/平米。

因?yàn)樾碌貕K容積率低太多，同樣是洋房產(chǎn)品，可能會(huì)更貴。

面積上，預(yù)計(jì)還會(huì)延續(xù)現(xiàn)有面積段（127、130、143平米），戶型尺度感會(huì)更好。

據(jù)了解，產(chǎn)品系會(huì)落地悅廬系。

東麗新立地塊

摘地房企：山西建投

成交樓面價(jià)：7726元/平米

津東麗龍（掛）2025-19號(hào)地位于東麗新立板塊，位置還可以。

西邊是東麗體育中心，南邊緊挨東麗英華學(xué)校，周邊還有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

板塊內(nèi)還有在售，比如百酈榮錦苑，還有中建玖樾府尾房。

2020-2023年，新立板塊的新房成交量為2940套。

2024年到2025年前5個(gè)月，將近1年半的時(shí)間，才成交536套。

新房成交量下滑很嚴(yán)重，一般開(kāi)發(fā)商并不看好這里，也就不會(huì)在這拿地。

但山西建投拿地風(fēng)格有點(diǎn)特立獨(dú)行。

為什么另辟蹊徑，摘牌新立地塊？

板塊確實(shí)有新房，但都是二代產(chǎn)品。

板塊上次賣地是2020年1月出讓的中建玖樾府地塊，樓面價(jià)1.1萬(wàn)/平米，已是尾盤。

新地塊旁的百酈榮錦苑當(dāng)時(shí)成交樓面價(jià)為13349元/平米。

兩宗地容積率相同，山西建投新地塊的地價(jià)降了約42%，地價(jià)優(yōu)勢(shì)很強(qiáng)。

目前新房在售主力是百酈榮錦苑，在售價(jià)格約1.7-1.8萬(wàn)/平米。

板塊次新房均價(jià)1.8萬(wàn)/平米。

以山西建投的風(fēng)格，不會(huì)賣出高溢價(jià)，小高層很可能和板塊二代產(chǎn)品賣一個(gè)價(jià)格，預(yù)計(jì)小高層1.8萬(wàn)/平米左右。

片區(qū)其實(shí)有需求，地緣改善都到了換房的時(shí)機(jī)，只是缺乏有效供應(yīng)。

就像去年的紅橋西于莊板塊，當(dāng)時(shí)板塊沒(méi)有供應(yīng)，山西建拿地后，需求被激發(fā)，成交量很高。

現(xiàn)在是三代產(chǎn)品的主場(chǎng)，板塊落地新產(chǎn)品的話，一定會(huì)有市場(chǎng)。

山西建投這塊地，會(huì)讓新立實(shí)現(xiàn)新產(chǎn)品從0到1的突破。

2.0的容積率，做小高層＋洋房。

對(duì)于山西建投來(lái)說(shuō)，這塊地是個(gè)機(jī)會(huì)，地價(jià)有優(yōu)勢(shì)，又是板塊首個(gè)新產(chǎn)品。

要知道山西建投在南開(kāi)的純新盤建投奧體譽(yù)院洋房出房率已經(jīng)做到105%。

比同板塊的產(chǎn)品領(lǐng)先太多。

剛剛地塊公示了一期規(guī)劃，包含6棟樓，產(chǎn)品為小高層+洋房。

全架空設(shè)計(jì)，每棟樓南向有開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，洋房樓棟帶小院。

現(xiàn)在格調(diào)澄園洋房放風(fēng)價(jià)2.3萬(wàn)/平米，優(yōu)勢(shì)就不明顯了。

華苑高新區(qū)地塊

摘地房企：萬(wàn)青聚弘

成交樓面價(jià)：8189元/平米

海泰高新區(qū)地塊的拿地房企是萬(wàn)青聚弘，由河北萬(wàn)青聚信實(shí)業(yè)有限公司全資持股。

據(jù)了解，可能是新城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

地塊緊挨12年制高新區(qū)華苑外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。

板塊原有的三個(gè)新盤保利拾光年、景瑞譽(yù)璟天地、金輝江山銘著容積率都是2 ，樓面價(jià)也在10000元/平米以上。

新出讓的這宗地樓面價(jià)8189元/平米，比板塊之前的樓面價(jià)降了約39%。

容積率1.5，能做純洋房社區(qū)。

景瑞譽(yù)璟天地已清盤，保利拾光年是現(xiàn)房尾房，也是二代產(chǎn)品。

金輝江山銘著一期已是現(xiàn)房，二期26年9月交付，成交量一般。

工程進(jìn)度不算快。

金輝江山銘著實(shí)景圖

純新盤格調(diào)蘇司蘭地塊預(yù)計(jì)10月會(huì)動(dòng)。

金輝江山銘著現(xiàn)在79平米小高層均價(jià)1.7-1.8萬(wàn)/平米，洋房2.3-2.4萬(wàn)/平米。

而新出讓的這宗地，推算一下，洋房?jī)r(jià)格能在2萬(wàn)以下。

金輝江山銘著直接被“架在那”，成為板塊內(nèi)的“仰山式樓盤”。

注：因板塊內(nèi)后面入市的樓盤具有兩低一高的特點(diǎn)，價(jià)格背刺到板塊在售的樓盤，被影響的在售樓盤統(tǒng)稱“仰山式樓盤”。

預(yù)計(jì)新地塊還會(huì)做小面積學(xué)區(qū)房，正好填補(bǔ)板塊內(nèi)供應(yīng)空白。

濱海空港二期地塊

摘地房企：聯(lián)創(chuàng)群輝

成交樓面價(jià)：6276元/平米

津?yàn)I保（掛）2025-1號(hào)地還是聯(lián)想操盤，位置屬于二期內(nèi)核，離Z2線經(jīng)三路站不遠(yuǎn)。

想云灣在地塊西側(cè)，東南側(cè)就是聯(lián)想創(chuàng)新科技園。

預(yù)計(jì)還是延續(xù)想云灣產(chǎn)品。

在售的想云灣共1500套房子，現(xiàn)在已經(jīng)成交了929套，賣了約三分之二。

想要續(xù)上供應(yīng)合情合理。

2021年成交的想云灣地塊綜合樓面價(jià)7990元/平米，容積率1.5。

新地塊地價(jià)更合適，容積率更低（1.4）。

1.4的容積率，據(jù)了解，還是洋房+疊拼產(chǎn)品，面積段會(huì)更大。

吸引空港一期的改善和產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)。

濱海空港二期地塊

摘地房企：品悅觀瀾

成交樓面價(jià)：5283元/平米

另一宗津?yàn)I保（掛）2025-2號(hào)地緊挨綠城桂語(yǔ)安瀾。

拿地房企也與當(dāng)時(shí)綠城桂語(yǔ)安瀾的拿地房企一樣，預(yù)計(jì)是綠城代建。

綠城桂語(yǔ)安瀾是2025年年底成交，樓面價(jià)為7002元/平米，容積率1.2。

新地塊地價(jià)降了約12%。

地塊面積更大，會(huì)延續(xù)綠城桂語(yǔ)安瀾，做新的洋房+疊拼產(chǎn)品。

小戶型起步，做學(xué)區(qū)房。

空港的新房成交量這幾年在全市名列前茅。

產(chǎn)業(yè)和學(xué)區(qū)兩條腿走路，穩(wěn)扎穩(wěn)打。

之前大家對(duì)空港二期還是觀望狀態(tài)。

現(xiàn)在空港一期發(fā)展飽和，沒(méi)有宅地了，發(fā)展重心向二期轉(zhuǎn)移。

二期的定位是國(guó)際住區(qū)，板塊建設(shè)正在發(fā)力。

空港國(guó)際社區(qū)整體采用以商務(wù)為中心、居住為外圍、逐層向外擴(kuò)散的方式。

核心區(qū)域采用TOD發(fā)展模式。

以地鐵Z2線經(jīng)三路站為核心，打造社區(qū)活力中心，Z2線一期預(yù)計(jì)2026年投入使用。

除此之外，政府投入22億元引水入城，打造了約67.5公頃的水系景觀。

這次成交的兩宗土地，位置也開(kāi)始進(jìn)入空港二期核心區(qū)域。