根據廣東省自然資源廳 2025 年 7 月 4 日印發的《關于加快解決國有建設用地上不動產登記若干歷史遺留問題的指導意見》，明確將 “小產權房” 列入負面清單，一律不得辦理不動產登記，這一政策的核心目的是遏制違法用地和建設行為，防止通過登記將違法建筑合法化。

　　小產權房的天塌了，廣東出臺的新規背后，誰在哭泣，有四類群體的命運將會被改寫。

　　政策核心，三條紅線它也劃定了歷史問題的邊界，明確了小產權房永久基本農田的違建和生態紅線內的違建將被直接排除在合法化的入境之外，一律不得登記，當然，政策也并非一刀切，它也允許2024年12月31日前，國有建設用地上的建設項目可以進行補證。

　　第一個是購買了這些小產權的人，你要知道你花的這些錢都變成了磚頭，深圳有超38萬套的小產權喪失了確權的希望，也就意味著原本的購房合同建成了一堆廢紙，你要知道你買到手的房子有可能沒有辦法轉手，沒有拆遷的補償，而且未來租可能都會成問題。

　　第二類是城中村的村民，他們的租金收益將被鎖死，因為農民房無法確權和抵押，所以就讓他們的融資通道相當于斷裂，相當于原本是想要靠著租房養老，但是現在翻新可能都不敢投錢了。

　　第三類是開發商，城市更新項目的急剎車，依賴于小產權置換舊改的這個項目面臨僵局，因為拆遷補與談判的籌碼歸零了。

　　第四類是地方政府，因為違建治理難度轉移了，小產權房的改造必然會引起導致短期的矛盾激化，比如東莞的鳳崗，現在就有小產權的業主在集體維權，長期來講的話，它會倒逼我們保障房的供應加速，其實在法律上來講，小產權房本身就屬于非法，在他的維權途徑上沒有法律依據，你要上訴法院，法院也是不予立案的，就導致投訴無門。

　　買房是件大事，但是這些灰色地帶的房子，如果你不是專業的機構和公司運營，最好還是謹慎再謹慎，但歷史的問題撞上了紅線，需要的不僅是鐵腕，更需要的是這些買了小產權的家庭在困境中躬身求解了。

　　歷史數據顯示，東莞全市小產權房約 27.8 萬套，主要集中在鳳崗、黃江、茶山、石碣、橫瀝、大嶺山等鎮街，小產權房不僅分布在偏遠鎮街，甚至滲透到市中心（如南城宏圖片區），部分項目以 “統建樓”“農民公寓” 名義開發，價格僅為同地段商品房的 40%-60%，2025 年仍有新盤在售（如橫瀝鎮《星河花園》單價 2880 元 /㎡），但政策收緊后，交易風險顯著增加

　　建議與總結

　　謹慎購買小產權房

　　新規實施后，小產權房無法登記、交易受限，法律風險極高，不建議購買

　　若已購買，需密切關注政策動態，保存購房合同、付款憑證等材料，必要時咨詢專業律師。

　　優先選擇合法住房

　　符合條件的家庭可申請共有產權房、公租房或保障性租賃住房，享受政策支持和價格優惠。

　　長期規劃建議

　　若預算長期不足，可考慮與親友合資購房、參與住房公積金互助計劃，或通過提升技能、增加收入逐步改善住房條件。

　　警惕非正規渠道的 “內部認購”“合作建房” 等宣傳，避免陷入詐騙陷阱。

　　結論：東莞小產權房因政策限制和法律風險，已不具備投資或自住價值，預算有限的家庭應充分利用政府保障性住房政策，通過合法途徑解決居住需求，避免因貪圖低價而承受巨大風險。