作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

深圳已經“鴿子”了近兩年的恒大舊盤，終于有新動靜了。

市場會買賬嗎？

刷新容積率天花板

這兩天（7月5日），位于龍華上塘地鐵A1出口約50米的塘城壹號花園開放了樣板房參觀。

作為曾經的恒大岳盟工業區舊改項目，一度陷入過停工不前的境地，被安居建業接手后備受市場關注，名稱也由恒大時代之光，變更為了如今的塘城壹號花園。

而隨著項目入市步伐加快，市場對項目的定價也顯得格外關心。

塘城壹號花園所在片區為上塘片區，目前上塘片區的市場均價約6.1萬/平。

其中2011—2018年建成的鴻榮源尚峻御園，今年2月—3月成交價區間約5.5萬-6萬/平；

2015—2021年建成的中海匯德理，去年12月-今年3月，分別成交過兩套房源，成交價格區間約6.67萬-6.89萬/平；

2023—2024年建成的卓越柏奕府，今年1月—5月成交價格區間約5.3萬-6.1萬/平。

2024年2月項目曾發布過一份聲明，對“塘城壹號花園項目單價低至5萬”“塘城壹號花園項目一套總價400萬左右”等與價格相關信息進行辟謠。

但無論塘城壹號花園定價如何，注定是一個充滿市場爭議的項目。

項目賣地段和配套是沒什么問題的，雙地口鐵物業，幾公里范圍內輻射的是龍華最好的配套資源，購物中心、文體公園、圖書館、藝術館和三甲醫院資源都近距離可得。

一路之隔還是華中師范大學附屬深圳龍華分校。

但項目自身對比周邊項目，卻很難拿得出更多更有優勢的賣點。

深圳的住宅，容積率到了7-8小區外面看上去就已經密密麻麻，超過10就更加不得了了。

塘城壹號花園的容積率達到了12.11，占地面積只有16917.55平方米，不到兩萬平方米的用地塞了6棟建筑，并且5棟住宅共1038戶，全是小于90平的戶型。

容積率12.11是什么概念？

這幾乎是深新房住宅容積率的天花板，比白石洲11.1的容積以及最近開盤的翰熙典居（03地塊）11.19容積率還要高不少。

而深圳如今在逐步調降容積率，不再安排建設超高容積率項目。

最明顯的，今年掛牌出讓的宗地已經不見高容積率的身影，其中今天（7月7日）出讓的龍華梅林關民樂A802-0309宗地容積率更是只有2.8。

未來塘城壹號花園如何與這些項目競爭？

更重要的是，5棟1-5單元住宅全都是超高層住宅，5棟1單元64層6梯8戶，5棟2、3單元54層2梯3戶，5棟4、5單元55層2梯3戶。

實地去現場感受了一下，視覺上的沖擊非常明顯。

密密麻麻的超高層，樓棟間距肉眼可見的近距離感，有沒有一種新版“握手樓”既視感？

若考慮視野與對視的隱私性，從實地樓棟的朝向和布局來看，大概率好不到哪里。

而5棟1、2、3單元的對視情況和視野情況，要比5棟4、5單元差不少。

再一路之隔的中海錦城，樓間距也沒這么近。

所以，到底要定價多少，才能讓市場接受樓間距只有30.3米、總層高超過54米，容積率達到12.11的事實？

這讓在其他城市看過大平層好房子的意向購房群體如何接受？

要知道，這在一線城市，即使價格定4萬+/平也并不便宜。

且容積率過高的情況下，戶型的得房率大概率也不會特別高，未來有多少業主能夠接受這樣的戶型？

5棟1單元64200米的總層高，甚至比很多城市的地標建筑還要高，若哪天電梯故障，試問有哪位業主有勇氣爬上64層，或者從64層下樓？

更重要的是，整個項目的規劃布局對住宅相對不夠友好。

不僅樓棟層高達到50層以上，周圍還被辦公、幼兒園、保障性 住房以及學校包圍。

北向視野，低樓層未來大概率會被辦公以及保障性住房遮擋。

這就意味著居住氛圍并不純粹。

所以，未來會是什么樣的業主愿意用真金白銀為一個超高密度，小花園，采光和視野都很一般，戶型還不是新規產品，實用率對比新規產品要少不少的小區投票？

準現房，酒店化住宅

項目原是恒大留下的停滯項目，背后介入的是安居建業集團，能夠正常推進，還達到了封頂成為準現樓的狀態，并且即將入市實屬不易。

畢竟一個停滯的項目要重啟推動的難度取決于資金有多大，過去很多項目的進度就能說明問題。

比如坪山谷倉嚇舊改、大鵬白石崗和龍崗南門墩項目、恒大南山向南村項目等。

所以，項目能夠達到封頂準現樓狀態的背后，也經歷了不少的波折。

從項目的開發建設單位深圳市馨喬實業有限公司即使是有國有控股公司，也曾有過司法案件的糾紛。

而這些案件糾紛的背后是建設工程設計，承攬，委托等資金流動。

所以，曾經的建設工程設計出現過糾紛，依舊能安穩入市，意味著什么無需多說。

不過，從項目自身的 建設動態來看，交付預計時間為2026年年底到2027年年中，未來交付質量如何，還有待揭曉。

同時值得注意的是，項目對外的宣傳定位非常高，對標的是紐約曼哈頓中央公園大廈，定位是酒店化住宅。

以高端酒店設計理念打造的住宅，賣點一般是奢華體驗和服務。

但從塘城壹號花園的現狀來看，似乎還有一些差距。

首先，周邊的城市界面與環境，和紐約中央公園大廈周邊的城市界面相比，有明顯的改善空間。

其次，若是酒店化住宅，那么是否需要向高酒店服務看齊？是否提供酒店式管家服務？未來物業能否夠提供諸如定時保潔、代業主泊車等匹配酒店服務水平的服務？

酒店式服務更注重 “標準化”，而住宅居住需求更追求“個性化”。

舉個例子，酒店保潔每日定時服務，但家庭可能需要靈活安排保潔時間；酒店提供迷你吧補貨服務，但住宅業主更需要快遞代收、家政維修等日常服務。

若項目定義的“酒店化住宅”不是社區未來服務及模式酒店化，僅僅是大堂、公區、庭院以酒店化標準打造，那么是否為“酒店化住宅”，意義就不大。

因為雖能提升項目格調，但業主實際使用率并不會太高。

更何況，如今大部分同類住宅，大多都將歸家主入口、大堂、車庫、電梯廳、公區以酒店化標準打造，卷公區的品質和檔次 。

所以，在同質化的競品下，塘城壹號花園要如何破“容積率的困局？

定價策略則非常關鍵。

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作者觀點，不代表格隆匯立場