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日前，位于樂清城區的正大廣場銀泰百貨，煥新開業。

正大廣場銀泰百貨

此前，該項目為正大廣場，是溫州首家外資商業綜合體。

然而自2021年10月開業起，正大廣場就未能做到滿鋪開業，大量商鋪空置，再加上運營不力，一直不溫不火，最終失敗。

去年，銀泰商業進駐正大廣場，以輕資產運營形式，打造正大廣場銀泰百貨。

正大廣場銀泰百貨

銀泰輕資產運營商業綜合體，在溫州不是第一次。

其實，市場上有多個不同經營主體共用銀泰品牌，包括銀泰集團（含銀泰商管、銀泰置地等）、雅戈爾控股的銀泰商業、云南城投控股的云泰商管等。

在溫州，銀泰商業運營銀泰百貨世貿店、銀泰百貨甌海店（原大西洋購物中心）、銀泰百貨樂清店（南虹廣場內）；云泰商管運營平陽銀泰城、蒼南銀泰城；銀泰商管運營瑞安新湖銀泰城。

正大廣場銀泰百貨，由銀泰商業輕資產運營，與銀泰百貨世貿店、銀泰百貨甌海店等是同一個主體。

與此前其他更換團隊、品牌的商業綜合體整體閉店調整不同，這回正大廣場邊營業邊調整，直到上月底正大廣場銀泰百貨舉行了一個開業儀式。

同時，新名稱字數多達8個字，“正大廣場”完整保留，可以看出正大廣場方面依舊希望保留自身主體性。

同時掛著的兩個招牌

那么，煥新開業的正大廣場銀泰百貨，較此前有哪些進步？又有哪些新的亮點？我們一起來看看。

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正大廣場銀泰百貨，圍繞一座戶外廣場，分為西側主Mall、南側副Mall、東側街區，整體均由銀泰商業輕資產運營。

盡管正大廣場的硬件設施看起來不錯，但也存在一些問題。

既然沒有整體閉店改造，銀泰百貨就基本沒對正大廣場的硬件設施做出調整，看起來幾乎沒變，這些問題也就留下來了。

從正大廣場銀泰百貨北側主入口進來，車行落客區的環島，增加了一塊大型景觀石，正對著對面的丹霞路。這種設計，大家應該都懂。

主入口新增的景觀石

進入地下車庫，依舊保留著原來的機械車位，大大增加了消費者的停車難度。

其實，這些機械車位并未實際啟用，僅有下層有車輛停放。

機械車位

有些消費者不愿停機械車位，就隨意靠邊停放，阻礙了車輛通行，甚至還有車輛遮擋消防栓。

隨意停放的車輛

從地下車庫前往商場，只有垂直電梯，沒有扶梯，高峰時需較長的等待時間，不利于客流疏散。

如果從軌道交通S2線萬岙站下來，前往正大廣場銀泰百貨，也未鋪設人行通道，還需踩草坪進來。

踩草坪進商場的消費者

其實，除了人行通道，還需增設一座跨越宴海西路的天橋，通往軌道交通S2線萬岙站，但這并非正大廣場或銀泰百貨能決定，需由政府部門配合實施。

從正大廣場銀泰百貨看S2線萬岙站

至于商場內，部分通道、中庭周邊存在承重柱，影響了視覺效果，這在新建商業綜合體中不多見。

承重柱

主Mall的O型動線，南通道比較狹窄，也該區域的招商增加了難度。

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比起正大廣場硬件設施，銀泰百貨對其招商、運營的調整，讓其有了非常顯著的進步。

從西側的主Mall來看，1樓東北方向主入口，“門神”保留了星巴克、蘋果授權店。

進來之后，這一塊還有霸王茶姬、MANNER COFFEE、IN FOOD、野人先生等熱門茶飲、咖啡、輕食等品牌。

其中，IN FOOD為溫州首店。

1樓“門神”區域的熱門品牌

總體來看，1樓以服裝、新能源汽車、數碼產品、美妝、金飾等業態為主。

在O型動線之下，北、西兩條寬闊通道，主打服裝、新能源汽車、數碼產品，搭配少量茶飲、潮玩、家電。

1樓部分品牌

東通道，則以金飾、美妝為主。有國際美妝品牌撐場，對商場檔次也能起到提升作用。

1樓東通道部分品牌

這種總體集中、適度混搭的布局，有利于引導不同客群逛到更多地方。

不過，像TOMMY&HILFIGER、CK JEANS均為臨時折扣展位，而非正式入駐門店。其他服裝以女裝品牌為主。

臨時折扣展位

南側最窄的通道，還有一些商鋪空置。

基本空置的1樓南通道

靠近連接南樓的東南入口，樂清唯一一家優衣庫，得以保留，成為重要主力店。

優衣庫

2樓在延續1樓服裝品牌的同時，部分區域以兒童游樂為主。

北、西兩條寬闊通道，延續1樓的女裝品牌。

2樓的女裝品牌

東西兩側，各設置幾家兒童游樂、潮玩品牌，確保兩邊人氣均衡。

潮玩及兒童游樂品牌

南、東兩條通道，以童裝為主，連接起兩側的兒童樂園，并將客服中心設在這里。

部分童裝品牌

這樣的組合，非常適合寶媽群體，同時兼顧自身與孩子。

從這些細節看，以零售出身的銀泰百貨，具有較強的專業度。

就縣級市來講，這樣的零售品牌不錯了。

不過，銀泰百貨的餐飲方面，表現就沒那么突出了。

到了3樓，除了東北角還在圍擋的海底撈，其余餐飲品牌總體上比較普通，缺乏非常熱門的品牌，且種類不夠豐富（各大類基本涉及，但經不起細分），甚至還有一些商鋪空置。

3樓部分餐廳

西南角保留了原有的樂影城，周邊及相對狹窄的南通道，則以茶飲、簡餐為主，類似其他商業綜合體的B1層。

3樓娛樂及簡餐區域

到了中午飯點，肉三兩、去茶去等餐廳比較熱門，出現消費者排隊等候現象。但是，其他更多餐廳，人氣并沒有那么突出。

3樓剩余的空鋪，銀泰百貨接下來能否招引一些更熱門的餐廳？

需排隊的商家及隔壁空鋪

除了西側的主Mall，南側的副Mall，也被銀泰百貨并入其中，共同形成“P字型”動線。

南側副Mall

如果說主Mall的服裝品牌偏向女性與兒童，那么副Mall的服裝品牌偏向男性。

1樓除了“門神”必勝客、爺爺不泡茶，內部以運動品牌為主。

到了2樓，以男裝品牌為主。

3樓目前大面積空置，預計會以餐飲、娛樂品牌為主。

還有KTV等商家、業態也在副Mall，但動線與其分開，相對獨立。

副Mall空間結構不如主Mall，再加上與主Mall中間斷開，客流遠不如主Mall，很多消費者可能都發現不了，今后預計會成為一個難點，需通過多種方式加強客流引導。

南側副Mall現狀

至于東側的商業街區，以餐廳、教培等業態為主。

東側街區現狀

至于大型超市，正大廣場銀泰百貨沒有。

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盡管不那么完美，但在銀泰百貨的調改之下，正大廣場銀泰百貨展現出遠超原正大廣場的招商、運營實力。

正大廣場銀泰百貨

自煥新開業以來，正大廣場銀泰百貨人氣一直不錯。

不過當前，正大廣場銀泰百貨處在開業初期，消費者尚有新鮮感，再加上暑假是商業綜合體的旺季，人氣好很正常。

接下來，待暑假過完，尤其是國慶節后，正大廣場銀泰百貨能否保持這樣的高人氣？仍有待繼續觀察。

若3樓那些空置商鋪，能招引一些更熱門的餐飲品牌，就能成為重要突破口。

當然，銀泰百貨的會員體系，也對消費者有著很強的粘性，成為吸引消費者的一大利器。

銀泰百貨會員服務

而銀泰百貨在樂清的會員，大多來自南虹廣場銀泰百貨10余年的積累。

然而如今，當銀泰百貨輕資產運營正大廣場，與南虹廣場形成了競爭關系。

憑借會員體系，銀泰百貨勢必會將一部分消費者，從南虹廣場帶到正大廣場。

在此情況下，南虹廣場摘下了銀泰百貨的招牌。

紅圈處原為銀泰百貨招牌

不過，在南虹廣場內，銀泰百貨尚在運營中。

據現場工作人員稱，銀泰百貨在南虹廣場的租期到今年年底，到期后將撤出。

那么接下來，南虹廣場百貨部分的物業，將如何運營？尚且不得而知。

尚在營業的南虹廣場銀泰百貨

南虹廣場地處樂清城區中心地段，與中金匯組成一座現代化商圈，周邊公共設施更豐富，具有更高的首位度。

但是，南虹廣場硬件設施老了。

銀泰百貨的撤出，又是否會削弱南虹廣場的競爭力？

南虹廣場現狀

正大廣場銀泰百貨盡管位于樂清城區南部邊緣，但靠近國道、高速互通，軌道交通方面可以截流南向客流，有利于吸引柳市、翁垟等方向的消費者。

從溫州其他縣城、強鎮案例看，后來者都很難成功挑戰先行者，失敗案例不少。

此前，正大廣場挑戰南虹廣場，同樣失敗。

那么當銀泰百貨將陣地從南虹廣場轉移至正大廣場，從單純的百貨升級為真正的商業綜合體，未來樂清的商業版圖將如何發展？我們將繼續觀察。

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