01
日前,龍灣區發布了一批關于區九屆人大四次會議一系列建議的答復函。關于龍灣區的商業發展,成為重點。從這些答復函中,我們可以看出龍灣商業方面的未來發展方向。
其中,在《關于優化星海街道商業消費布局的建議》(人大提案160號)的答復函中,重點答復了愛琴海、富力城兩座爛尾商業項目的進度,稱兩個項目的司法處置工作正在依法推進,待完成司法處置后,爭取早日建成投用。
來源:龍灣區人民政府官網
早在去年8月,富力城項目開發公司(溫州極富房地產開發有限公司)的管理人,以公開競價方式,成功確定了重整投資人。
也就是說,富力城的司法處置確實正在推進中,并取得實質性進展。
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這么看來,富力城項目的處置,比愛琴海購物中心,似乎要快一些。
愛琴海購物中心工地
該答復函還稱,金海湖商圈已被列為重點打造的高品質特色商圈之一,濱海六路沿線區域已規劃布局7處商業金融用地,區城市建設中心已全面梳理完成包含永強南片區濱海園區單元A106-d地塊(天玖王大酒店南面商業地塊)在內34宗836畝的全區可出讓商服用地清單。
來源:龍灣區人民政府官網
也就是說,根據規劃,未來溫州灣新區(濱海片)的商業設施,還有很多。
盡管溫州灣新區(濱海片)的產業、人口持續增加,但濱海六路也形成了非常繁華的商業街,還有崇悅廣場(原寶龍廣場)、昊域廣場等多座商業綜合體。
濱海六路
如果富力城、愛琴海的司法處置后能順利建成開業,加上現有商業設施等,若未來繼續推進新項目建設,該區域的商業設施是否會過剩?
02
不僅僅是溫州灣新區,有關部門對整個龍灣區的商業發展,也有全局謀劃。
在對《關于在龍灣引入品牌系列以提高消費品的建議》(人大提案203號)的答復函中,我們能看出一些端倪。
就現狀而言,龍灣以萬達廣場、吾悅廣場、印象匯、寺前街、NINI商業街(濱海六路)為核心載體,全力打造高品質消費集聚區。
但是,龍灣當前缺乏倉儲式高端會員制商超(如山姆、麥德龍)、高端購物中心(如SKP、萬象城),針對這兩項短板,龍灣已建立高端商業項目庫,優先保障用地需求,重點對接國際一線品牌旗艦店、高端餐飲及藝術展覽空間項目。
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今年4月,龍灣區及多個部門相關負責人,曾前往杭州開展房地產企業招商工作,走訪了建工、萬達、銀泰等房企、商管公司,并重點推介云創未來社區項目地塊。
來源:龍灣區人民政府網站
可以看出,龍灣規劃在現有商業設施基礎上,以進一步補齊短板、提升品質,并全面推進招商工作。
該答復函中還提到,龍灣將全力加快推動青山商業綜合體、慕朵商業綜合體等重點商業項目落地。
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事實上,所謂“慕朵商業綜合體”已經落地,位于浙南科技城,占地不足12畝,地上總建筑面積僅約1.4萬方,只能打造一條濱水商業街,承載社區商業功能,完全稱不上“商業綜合體”。
(相關內容:《太浮夸!溫州“商業綜合體”開始“橫行霸道”了!》,點擊左側鏈接查看)
青山商業綜合體,當前正在推進征地、拆遷等前期工作。
03
在溫州市區,龍灣對商業發展一直很重視,并多次借助商業綜合體推動區域發展。
2011年,龍灣引進萬達廣場,落戶龍灣中心區,并于2012年開業,成為溫州首座真正意義上的商業綜合體。
憑借龍灣區行政中心、萬達廣場的雙引擎,龍灣中心區迅速崛起。
萬達廣場
2018年,在“大拆大整”后,龍灣引進吾悅廣場,落戶蒲州板塊,并于2020年開業,成功推動蒲州板塊的復興。
吾悅廣場
可以看出,龍灣選擇的都是當時擴張最迅猛的商業綜合體,落地意愿強烈,建設速度快,能在更短的時間建成,并確保成功運營。
當然,這樣的商業綜合體非常下沉,大量進駐三四線城市甚至縣城,從而在品牌資源、管理模式等方面,與優秀商業綜合體存在差距,導致檔次、品質一般。
比如吾悅廣場,它在瑞安這樣的縣級市非常受歡迎,但在溫州市區,尤其是與兩座萬象城、印象城MEGA近距離對比下,消費者在吾悅廣場的體驗,會明顯感覺到落差。
吾悅廣場
在萬達廣場、吾悅廣場成功后,龍灣曾擬通過更多商業綜合體,帶動新興板塊發展,但遭遇了一系列意外,導致項目未能落地。
2019年,龍灣曾計劃招引一知名商業綜合體,落戶軌道交通S1線瑤溪站西側地塊,形成TOD商業。
遺憾的是,后來該房企高層爆發了黑天鵝事件,導致那段時間的投資計劃生變,最終這座商業綜合體告吹。
如今,該地塊打造了南洋未來社區,僅有規模較小的社區商業。
2021年,龍灣還曾計劃招引另一知名商業綜合體,落戶云創未來社區項目二期地塊。然而,隨著樓市下行,該房企擴張步伐放緩,該項目也沒能落地。
云創未來社區項目二期地塊
除了這些大型商業綜合體,龍灣還有一些規模中等的商業綜合體,運營情況一般。
比如,科技城的印象匯,當前實際上只起到社區商業功能。
還有機場前的環游里,盡管航天體驗項目很受歡迎,但其他區域當前仍大面積空置。而作為重大契機的溫州東站,建成還要好幾年。
環游里
而對于新項目,目前來看,除了繼續推介云創未來社區項目二期地塊外,短期內能有進展的,預計是青山商業綜合體,起碼投資商已簽約。
至于青山商業綜合體引進怎樣的商管團隊,能否提升龍灣的商業水平,如何與不遠處的萬達廣場錯位競爭,仍有待繼續觀察。
04
龍灣在商業方面的努力,值得溫州其他市轄區學習。
但是,除蒲州外,龍灣其他板塊都不具備地段優勢,幾乎不可能招引高端商業綜合體。
而蒲州,已經有吾悅廣場了,且距離兩座萬象城、印象城MEGA并不遠,已經存在競爭了。
結合消費降級背景,龍灣想引進類似萬象城、SKP這樣的高端商業綜合體,不太現實。
對于龍灣來講,若想提升商業品質,招引像龍湖天街這樣不算太高端但底線不低的商業綜合體,更合適。
如果龍湖等房企重資產擴張意愿不強,可由地方國企投資、引進龍湖天街等商管團隊輕資產運營,也是一個辦法。
龍湖天街效果示意圖
而補齊倉儲式高端會員制商超的短板,龍灣機會更大。
畢竟當前,山姆、麥德龍位置都偏西,還遠離軌道交通、高速公路或城市快速路,對市區東部、郊縣及周邊城市的客戶群體、市場潛力挖掘仍不夠充分,尚有很大空間。
龍灣在這方面存在區位、交通優勢,能更好地輻射至郊縣、周邊城市,完全可以再招引一家倉儲式高端會員制商超。
那么,龍灣應該印引進哪一家倉儲式高端會員制商超。
開市客在國內二線城市業績不佳,預計有難度。麥德龍在溫州熱度不如山姆,似乎沒有必要。更合適的,應該是引進溫州第2家山姆。
自去年開業以來,山姆在溫州熱度持續至今,始終未能消退,甚至其高人氣還影響了消費者的體驗感。
在杭州有3家山姆、寧波有2家山姆且可能繼續擴張的情況下,溫州開第2家山姆,也是合理的。
溫州山姆人氣
那么接下來,龍灣在商業方面,能給溫州帶來怎樣的驚喜?拭目以待!
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