2024年末的時候，西安誕生了一套5.66㎡的老破小，成交價11.66萬元/㎡。

就在這兩天，西安城內又一套老破小成交，成交單價將近11萬元/㎡！

天價老破小的頻頻誕生，是大家對于優質教育資源的追求，這在任何一座城市都是普遍存在的。

而這幾年西安教育政策的變動，接下來會否能夠真正意義上給學區房降溫？這將成為值得關注的。

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6.4平方米，70萬元成交

這兩天，西安中介圈傳來一條信息：西安成交了一套6.4平方米的“微型二手房”。

這套房源位于東八路150號，成交價格70萬元，相當于單價109375元/㎡。

由于房產交易平臺上信息的滯后性，雖然我們目前尚未看到這套房源的具體成交信息，但結合周邊成交信息來看，可信度極高。

將近11萬元/㎡的成交單價什么概念？

西北豪宅標桿中大國際九號二手房目前掛牌均價為100312元/㎡，曲江玫瑰園掛牌均價為73367元/㎡……

也就是說，這套6.4㎡的房子成交單價超過了中大國際九號、曲江玫瑰園的二手房掛牌價。

并且這套6.4㎡的房源所處的位置是西安老城區，很明顯屬于典型的“老破小”，甚至不具有居住功能。

而支撐起這套房源天價的原因，則是教育。

根據新城區2025年學區劃分，這套房源所處的小學學區為坤中巷小學、初中學區為愛知中學。

其中，愛知中學是陜西省教育廳直屬的一所初中，1994年建校，2022年實現了民轉公，從此時開始擁有了愛知中學學區這個概念。

熟悉西安基礎教育資源的朋友一定知道，愛知中學在西安的地位，一直是僅次于五大的存在，位居第二梯隊，是很多學生與家長奮斗的目標。

2022年民轉公之后，愛知中學的學區房就迎來了熱炒。

2024年年底的時候，愛知中學學區范圍內西七路159-271號一套5.66㎡的老破小就賣出了11.66萬元/㎡的天價。今年5月份、6月份，又分別成交了1套二手房，成交單價為65464元/㎡、58091元/㎡。

此次6.4㎡房源所處的東八路150號，今年6月份也曾經成交一套11.28㎡的房源，成交單價62056元/㎡。

目前，東八路、西七路沿線愛知中學學區范圍內的二三十平米的二手房成交單價普遍在“5萬+”，一些面積稍微大點的則單價要低一些。

并且呈現出的特點是：面積越小，單價越高！

而購房者耗資百萬購買這類二手房，大多數也只是奔著學區去的，而不會真正意義上的居住，小孩上完學后就又轉手賣出，由下一位奔著小孩上學的購房者接手……

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“名校+”遍地開花

實際上，不僅僅是愛知中學學區，在西安但凡擁有優質教育資源、與名校沾邊的區域，都會迎來熱炒。

港務奧體板塊、高新CID、曲江雁翔路板塊、西咸能金區等都是例子，最新的例子則是尚處于傳言階段的高鐵新城板塊。

一旦擁有名校資源加持，區域內的房子不但去化速度更快，并且價格也要遠高于周邊，在保值方面優勢也更為明顯。

在高新CID，西太路東側的新希望錦麟天璽、招商臻境精裝二手房成交價格已經擊穿2萬元/㎡的情況之下，一路之隔的西太路西側中海學仕里毛坯二手房成交價格則穩定在2.5萬元/㎡以上。

因此，幾乎所有的樓盤都將教育配套作為自家項目周邊配套的第一賣點。

港務秦漢大道北熱炒的是交大陸港第四學校、西咸能金區熱炒的是鐵一中金灣小學和鐵一中金灣中學、高新CID熱炒的是高新31小和高新11初、西部大道板塊熱炒的陜師大雁塔第一實驗小學、軟件新城熱炒的是高新四初，愛知中學簽約幸福林帶板塊直接讓幸福林帶板塊沸騰……

高鐵新城的“鐵一名校+”雖然尚未落地，尚處于傳言階段，但已經炒了一波又一波。

對于每一個區域來講，特別是城市新開發區域，需要的是“名校+”來提升區域價值、吸引人才，同時區域內的新建學校也需要名校來帶動實現整體實力的提升。

對于名校來講，也需要的是通過“名校+”多校區布局，能夠獲得各區域的優質生源，搶占區域也就是搶占生源。

因此我們可以看到，各區域、各名校均在瘋狂的布局“名校”，“名校+”在西安遍地開花，至于含金量到底有多大，其實已經沒有太多的人關心，大家更多的是熱衷于“名校”二字。

這種加速布局之下，以后的結果是“名校+”對于區域發展、地產開發的帶動將會逐步減弱，畢竟每一個區域、每一個樓盤都擁有名校。

而對于購房者來講，在這種瘋狂追捧之下實際上需要保持理性。

一方面，開發商所宣傳的“名校+”到底能否落地、名校到底能給新建學校多大的賦能、托管時間到底是幾年，需要打上一個大大的問號。近期，港務區某樓盤就因為開發商賣房時吹過的教育配套牛逼沒有兌現，從而引發業主維權。

另一方面，名校之所以成為名校，除了與師資力量有關之外，也與生源有關，名校的生源大家都懂的，很明顯無法適用于新建的公辦學校。

第三， 基礎教育改革的推進、多校劃片的逐步推進，政策的變動與不確定性也是需要考慮到的。這在京滬杭已經有太多的例子。

熱炒之后，學區房也必然迎來降溫。只是，這還需要一個較長的過程。