文：蔡壘磊

關于資產和房子，我已經寫了很多篇了，但是還有人在后臺問自己什么地方的房子是不是資產——這說明一個問題，就有時候教給有些朋友一些“道”層面的東西，如果這個人缺乏相關的背景知識，依然是無法分析出有效結論的。

資產，我說了只要能生產價值，不管它是用于生產錢，還是生產“能賣出去”的商品，還是生產情緒價值——都是資產。所以房子是不是資產？房子當然是資產，有房貸的房子也是資產，因為貸款是你跟銀行結算的一筆欠款，理論上和這套房子毫無關系，只是你用房子做抵押了，萬一不還銀行可以收走它，僅此而已。所以貸款是貸款，你這套房子炸掉了，抵押物沒了，或者跌歸零了，貸款該還多少還得還多少，它和房子是要分開來看的。

那自住的房子是不是資產？還記得我說過資產最重要的一個特點叫什么？流動性，就是這個東西不僅能為你生產價值，它還能為其他人生產價值，所以它不僅能給你住，也能給別人住，只是你選擇了自己去消費這個房子生產的情緒價值而已。因此只要還有別人需要它生產的情緒價值，它當然也還是資產。

但是，不同的房子有數量不一的替代品，也有不同數量的消費者，消費者越多，能滿足這種消費的房子越少，那房子的資產屬性就越強，反之則越弱。比如有人在后臺問的房子是那種很小的地方，很可能10年后就不能給任何人提供情緒價值了的，那么理論上雖然它現在還是資產，你也不能把它當資產看——你可能花100萬買了它，那你就得按10萬一年的消費預期去看待它。

買房子要去哪里？超級企業集群的旁邊，富人的旁邊，比如美國的硅谷，曼哈頓，洛杉磯，為什么？因為那些地方生產價值的效率非常高，所以在那里生產價值的人就有更高的時間成本，于是越靠近直接生產價值的區域，房價就越高——這就是李嘉誠當年提出的，地段，地段，地段。

但這些不是一成不變的，如果這個區域的價值生產能力在下降，比如在過去15年，互聯網大廠創造了大量的財富，但再往前10年，那就是別的產業了，那房價的貴賤自然要跟著產業走。即什么產業最能生產價值，這個產業集聚的地方，房價就會飆升，這個產業要是不行了，周邊的房價自然下跌——是這樣來的，并不是你喜歡的就是核心，或者在你爸媽眼里的核心，到了你這一代還是核心，不是這樣的，我們得看到資產的本質，即它能生產的價值很大，它本身很少，那么資產屬性就很強——這里不管是它能生產的價值發生變化，還是它的可替代品數量發生變化，它的價格都會發生很大的變化。

所以你去買小地方的房子，雖然現在也是資產，但未來一定沒前途，你去看，更強的生產力不管是在這個時代，還是下一個時代，會來你地方嗎？不可能的，不管進入什么時代，都沒可能，所以它的資產屬性是非常弱的。中國大陸只有四個城市的房子，有相對較強的資產屬性，北上深杭，雖然現在還不是買點，但等房子跌到白菜價以后，就這幾個城市的房子可以撿，其他城市的房子的資產屬性都太弱了——北，對應政治中心，這是中國的特點，不會變；上，對應金融中心，就是美國的曼哈頓，華爾街精英聚集的地方；深和杭里面有高新技術大廠的集群區，對應新產業新技術中心，就是美國的硅谷。

所以為什么只有這四個城市？因為國內只有三個產業是穩的，政治，金融，技術。

那你說我能不能現在就撿？雖然還可能暴跌，但我能等，等個20年30年，就不信它不起來。是，你等比特幣可以這樣等，等以太坊或許也可以，但房子有個特點就是會折舊，在拆遷預期大降的前提下，如果你還買了高層，比如你買次新的房子，那么流轉周期一般在5～10年，再超出，折舊的影響就會比較大了，房子的資產屬性會大幅下降，哪怕你在“所謂的核心”——即這個核心漲，不代表你還能漲。就像東京，雖然花了30年房價回來了，可第一這對你來說有什么意義呢？人家30年資產翻了10倍，你才回本，這種回本的意義在哪里？成了一個人家可以隨意丟掉的零頭；第二是那個區域房價回來了，不代表你的房子價格回來了。

所以房子作為一種資產，你要知道它的特性，才能駕馭它。你現在買的房子，什么東西是稀缺的？不要說學區，公立學校蓋章的學歷，未來是持續貶值的，你應該看有沒有最頂級的私立學校。再想想還有什么？周圍的人是富是窮？他們在生產什么價值？每個月賺多少錢？未來10年，你所在的區域會有什么產業？是不是生產效率極高的產業？10年，就看10年，如果該區域10年內沒有希望，就不要買。

買房作為一種投資，僅有在能出租給別人10年，10年后該區域的賺錢能力大幅提升，還能以更高的價格出售的時候，才成立。如果你是自住，還背上了一堆貸款，那你的消費成本是很高的，因為你沒有租金收入，還要支出貸款利息，還得承擔來回的成交摩擦，房價折舊，以及把幾乎所有的裝修費都扔水里（畢竟你自住不可能裝得太差）——這個成本，你在出售的時候算算賬才能弄明白。

有人疑惑說某幾個發達國家的房子，為什么有這么高的房產稅和七七八八的持有費用，最后還能賺錢？那是因為人家國家的經濟在大踏步發展，居民收入在飛速提升，所以房子作為一種必備的生產資料，就水漲船高了，我們也經歷過這個時期，你是懂的，而現在之所以不能出手，不是水放得不夠多，而是我們離經濟復蘇還有很久很久。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。