北京章哥,房地產從業20年,通曉業內門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
一
Q:
請問,我是想把望京的一套老破大換成北七家的翡翠公園,單價差不多都是7萬多,面積和總價也差不多,但換來的是疊拼別墅,而且是下疊,帶精裝修,值不值?
A:
1、從居住角度來講肯定是值了。相當于用一輛古董老爺車換了臺最新款的新能源,那駕乘體驗就翻了N多倍唄,怎么都是值。
房子也一樣,如果不看地段兒和產品性質,只說居住體驗那強多了,單車換了輛摩托。而且還是精裝,保護的好的話那就更占便宜了。
2、從投資性角度來說普通。因為房產的價值由地段兒決定,至少是決定70%以上。那以望京的地段兒換到翡翠公園,地段兒價值就差了很多唄。
比較地段兒價值可以用最破的同等老破小,比如望京現在花家地的老小區5萬多吧,5.5萬。而北七家差不多的老小區2萬多3萬左右,說明兩個板塊的價值差了一半左右。
另外是產品,別墅類的到目標為止,在北京的價格走勢都不太強,最好成績是跟上板塊大盤,不好的話那就是略有落后了,趨勢很難改變。
3、所以這就多考慮自住吧,房子本來就是用來住的,其他的都是副產品。疊拼之類的不算投資性強的,就是自住為主。
僅供參考。
二
Q:
請問,海淀區的學生中有多少是老北京人家庭的后代?
A:
1、不知道,反正我家孩子上小學時全班38個孩子,按老師的說法是能聽懂北京話的就7/8個,能明顯聽出北京口音的就3/4個。我家孩子屬于能聽懂但不會說的,因為雖然家里人說北京話,但周邊的基本都是普通話,孩子受到的影響更大。
2、另外按人口算個賬吧,海淀在第一次人口普查的時候是常住人口20萬,全國人口整整6億。現在全國人口是14億,是當年的2.33倍。如果這個增幅為標準,那海淀本地人才不到50萬。而海淀現在300多萬呢,其中80%以上都是后來的唄。
再有就是1980年時海淀人口80多萬,同時期全國人口接近10億,14億就是1.4倍,海淀按理說人口不應超過120萬。但現在320萬,那就說明有200萬都是改開之后才來的,三分之二。
3、以萬柳板塊來說吧,剛解放的時候倆村子全加起來估計也到不了2000人。到奧運前后六郎莊做拆遷規劃的時候我看過數字,戶籍人口4000多人,那假定萬泉莊也差不多的話,合計不過是1萬本地人。
但現在多少人啊?按占地4.8平方公里算,每公里人口密度2萬人,那都得有10萬常住人口,本地人肯定超不過15%。
4、以上都是我估算的,對不對的自己判斷吧,歡迎指出我的錯誤,反正我也不改。
僅供參考。
三
Q:
網友問這到底是承重墻,還是壓住陽臺的配重墻?到底能不能拆?因為他家也有和照片一樣的墻,一直想拆但沒敢動手呢。
A:
1、這是二次結構的構造柱,既不承重也不配重,拆了對房子安全沒有任何影響。
2、這種構造柱在新房中很普遍,主要就是作為門窗結構而建造的,作用是安裝門窗,或者說是拉住門窗的框架,要不然不好固定。圖中這個應該是推拉門的,門都沒了還留著半堵墻干什么,拆了也就拆了。
3、判斷是不是承重墻主要看戶型圖,黑色實心的就是承重墻,空心的或其他顏色就都不是。如果沒戶型圖就看這棟樓是什么結構的,新房基本都是框剪結構,屋里的承重墻很少。老房磚混的那就只要是原來的墻就都算承重墻,最好哪個都別拆。包括陽臺配重墻,確實是壓住陽臺的。
另外也看看墻的厚度,承重墻肯定厚實,200mm以上。不是承重的就都是薄墻了,開發商都能省錢著呢。
4、真要是開拆了才起疑,那就看是什么建材和鋼筋密度,實心混凝土的厚墻基本都承重,像這種稀稀拉拉的細鋼筋+空心磚的就都不是,隨便拆。
僅供參考。
四
Q:
請問,2021年買的海淀知春路學區房老破小,高價接盤的已經跌了不少,而且經過測算還是有150萬的溢價比例,是不是應該置換成沒有溢價的?我可以買600多萬的,還希望在海淀。
A:
1、如果確定用不上學位,那住著這套房就性價比不高了唄。150萬溢價,那這套房應該在4/500萬吧,得到300來萬的居住體驗,那150萬閑置,我覺得不劃算。而且就算是出租,溢價部分也是收不到租金的,因為租客也用不上學位。
2、但是否置換得看自己的想法了。房子是用來住的,如果住的舒服就留著唄,不套現也就無所謂賠賺了,早晚漲回來。即便是過了高峰期之后,溢價部分有可能受影響,那大概率也會在下一個人口高峰漲回來,當然前提是真的還能出現人口高峰。
3、海淀的普宅是都有溢價的,因為都帶學位,那就算最普通的學區也有學籍價值。這可以看旁邊學院路學區,溢價相對低的多,從房子差價上就能看出來。具體的溢價比例在看房時再計算吧,盡量選擇比例低的,不僅居住的性價比高,過了高峰期的保值風險也小。
僅供參考。
五
Q:
請問,以您的經驗,500萬之內是否能在海淀買到沒有學區溢價的房子,三居室或大兩居能改的,最好在北四環之內,因為工作和上學都在西直門。要求是明廚明衛,南北通透客廳朝南,雙衛,小區環境好,停車位充足,保值方面以不落后北京大盤為標準。
A:
1、找房不是以誰的經驗的問題,而是市場上有沒有這種房的問題,有的話用不著經驗,沒有的話什么經驗也買不到。
2、以我的經驗來說,來到四環內是不可能有這種房的。首先海淀所有的普宅都有溢價,只是比例高低的問題。
另外您這要求只能是商品房才能滿足,雙衛+明衛的三居室+南北通透,那肯定在100平以上了。500萬以內的總價,那單價就是4萬多,那甭說海淀了,全北京四環內都不好找,到回龍觀天通苑還差不多。
3、總之您這要求偏高了,高的還不少呢。而且又疊加保值要求,這就是悖論了,如果保值好,那怎么可能這個價格?如果有這價格的房子,那又肯定是保值不太好的唄。可在人家手里那么多年了都保值不好,到您手里怎么就能逆轉呢?
所以還是找中介問問吧,看他們是否能找到這種房源。另外我建議是別提這么高的要求,不僅找不到,而且還有可能被忽悠呢。
僅供參考。
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