截至 2025 年 7 月，東莞二手房掛牌量約7.4 萬套，新房庫存約3.95 萬套，存量房總規模超 11 萬套，市場呈現 “核心區供需緊平衡、非核心區高庫存” 的分化格局，購房者需結合自身需求和風險承受能力，謹慎選擇房源并充分核查信息。

　　一、二手房存量：掛牌量超 7.4 萬套，非核心區拋壓顯著

　　整體規模：

　　截至 2025 年 6 月 3 日，東莞二手房掛牌量達74,350 套，較 2022 年增長 23%，這一數據來自貝殼網，統計范圍包括全市所有在售房源，反映了當前二手房市場的實際供應壓力。

　　2024 年 11 月數據顯示，東莞二手房庫存曾高達 7.2 萬套，隨后逐步降至 6.6 萬套，但 2025 年 5 月再次回升至 7.5 萬套，顯示市場波動較大。

　　區域分化：

　　核心區抗跌性凸顯：南城、松山湖等核心地段因土地稀缺和產業集聚，優質房源價格穩定，甚至部分小區漲幅超 10%。例如，松山湖高新區 2024 年新增 5 萬高端就業人口，帶動區域租金回報率提升至 2.5%-3%，長期支撐房價。

　　非核心區拋壓加劇：東坑、橋頭等片區新房均價跌破 1.8 萬元 /㎡，部分項目以價換量去庫存，二手房市場中，非核心區小戶型、樓齡較長的房源面臨降價壓力，2025 年 3 月二手房均價環比下降 0.77% 至 18,540 元 /㎡，同比跌幅達 17.22%。

　　庫存結構：

　　房齡分布：東莞城區（南城 + 東城）二手掛盤量超 1.15 萬套，其中近 70% 為樓齡 15 年以上的老舊房源，例如，南城 5 年以內的次新房僅 13 套，10 年以內房源 491 套，而總掛盤量達 6,360 套。

　　價格倒掛：部分豪宅法拍房價格與市場價倒掛顯著。例如，東城中信御園一套 877㎡別墅法拍價 4,760 萬元（單價 5.4 萬 /㎡），而市場價約 6,230 萬元（單價 7.1 萬 /㎡），價差超 1,400 萬元。

　　二、新房庫存：去化周期縮短至 11.9 個月，核心區供應緊張

　　庫存規模：

　　截至 2024 年底，東莞新房庫存為395 萬平方米，按近一年月均去化 18.74 萬平方米計算，去化周期約 11.9 個月，同比縮短 7.5 個月，若按平均每套 100㎡計算，庫存套數約為 3.95 萬套。

　　2025 年新房供應繼續萎縮，預計全年入市的純新盤不足 10 個，且集中在南城、東城等核心區域，例如，南城的宏遠?雍雅臺、東城的民盈高田?國貿府等項目將成為市場焦點。

　　區域差異：

　　核心區供需矛盾突出：南城、松山湖、濱海灣新區等核心地段新房庫存去化周期僅 11.9 個月，2024 年宅地零供應，供需矛盾將支撐房價穩中有升，例如，南城新房均價突破 4.1 萬元 /㎡，松山湖高新區部分改善型項目單價達 3.3 萬元 /㎡以上。

　　非核心區去庫存壓力大：塘廈、鳳崗、常平、沙田、清溪等鎮街新房庫存套數位居全市前五，部分項目通過降價促銷去化，例如，塘廈新房成交均價約 18,890 元 /㎡，黃江約 13,890 元 /㎡，均較峰值下跌明顯。

　　政策影響：

　　政府收儲盤活存量：2024 年東莞通過專項債、保障性住房再貸款等方式收購存量商品房用作保障房，全年批準預售和現售商品住房約 0.8 萬套，較 2023 年減少 35%。

　　土地供應嚴控增量：2024 年東莞僅成交 3 宗涉宅用地（均為人才房和安置房），2025 年計劃供應商品住房用地 23.09 公頃，同比減少約 50%。

　　三、數據對比與風險提示

　　一二手房市場對比：

　　2024 年東莞二手房成交 2.75 萬套，連續兩年超過新房（2.6 萬套），新房與二手房成交比達 1:1.46，二手房因現房優勢、價格調整到位，成為市場主力。

　　價格方面，2025 年 3 月二手房均價 18,540 元 /㎡，較 2021 年峰值下跌約 30%；新房均價 24,312 元 /㎡，同比下跌 7.98%。

　　現在的房子確實不好賣，很多人都認為是市場的問題，其實不完全對，絕大多數的房主壓根就不懂怎么賣房，更不懂中介目前的心態，如何快速賣掉手上多余的資產，這種技巧已經不亞于剛需買房的各種知識科普了。