2025年7月8日，上海 — CBRE世邦魏理仕近日發布《2025年上半年上海房地產市場回顧》顯示，上半年上海經濟結構持續優化，創新動能不斷增強。辦公樓市場需求小幅回暖，金融、消費品制造業與科技行業表現突出。零售市場各品牌持續深化多層級商圈布局，潮流服飾及戶外運動品牌擴張勢頭旺盛，潮玩零售通過線下體驗實現客流轉化。倉儲物流市場無懼關稅波動，迎來需求復蘇。商務園區辦公樓 科技與高端制造業需求穩健，張江與漕河涇表現活躍，貢獻超五成市場份額。投資市場交易活躍度承壓，核心資產與新興賽道韌性凸顯。

優質辦公樓市場：全市需求小幅回暖，次核心市場成交易主力

2025年上半年，上海辦公樓市場共有4個新項目入市，累計供應量達30.2萬平方米，環比下降3.9%。其中第二季度共錄得2個新項目交付，分別是四川北路的濱港中心，以及位于浦東其他板塊的新岸商業中心，共計體量16.3萬平方米。

盡管面臨新增需求不足和空置率上行的挑戰，上半年市場仍表現出了一定的活躍度。全市凈吸納量環比上升126.1%至17.3萬平方米，整體空置率較去年年底上升0.3個百分點，達到22.4%。

從行業需求來看，上半年金融業以22%的占比繼續領跑市場，主要受到基金和非銀金融機構的推動；消費品制造業位居第二，占比17%，主要來自快消品和家居類企業的擴張需求；TMT位列第三，占比達16%，跨境電商和互聯網平臺公司的擴張成為其主要驅動力；專業服務業排名第四，占比10%，主要來自法律和傳媒類企業的搬遷擴張需求；第三方辦公運營排名第五，占比6%，反映出在市場環境調整背景下，部分業主開始傾向合作運營模式以提升物業吸引力。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

從區位表現來看，花木活躍度提升至第一位，主要來自陸家嘴等核心地段的外溢需求以及張江等產業園區內企業的升級搬遷需求，并以消費品制造業和金融行業尤為活躍；虹橋受益于跨境電商行業的擴張，躍升至第二位；真如保持第三，以中小型企業的搬遷需求為主；人民廣場提升至第四位，受益于部分醫美機構和酒店集團的入駐需求；北外灘位列第五，主要來自TMT和金融行業的驅動。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

租金方面，上半年全市租金報價較去年年底下降3.0%至每月每平方米247.2元，有效租金下降4.3%至每月每平方米174.4元。各子市場均呈現出了不同程度的下滑。

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部|辦公樓負責人張越表示：“未來六個月，上海辦公樓市場預計將迎來約77萬平方米的新增供應，盡管短期內這將增加市場競爭，但我們同時也認為這將有效激活市場流動性，推動租賃交易的活躍度提升。上半年市場已顯現出小幅回暖跡象，特別是在高端制造業、TMT和金融領域。展望未來，隨著上海2025年產業布局規劃的深入推進，各區域有望進一步強化差異化定位。通過精準產業導入策略，持續吸引優質企業落戶，從而構建更具韌性的市場發展格局。”

優質零售物業市場：新增供應帶動市場活躍度，零售品牌加速多層級商圈布局

2025年上半年，上海零售物業市場迎來三個新項目開業，分別是位于浦西次級商圈的濱港商業中心、鑫耀·光環live和位于新興商業圈的前灘陸家嘴廣場，體量總計19.4萬平方米。新項目集合購物美食、創意運動、戶外休閑空間打造夏日活力新場域。

受新增供應入市及大體量項目良好的商戶入駐影響，全市凈吸納量錄得13.4萬平方米，空置率環比上升0.7個百分點至8.6%。存量市場中，核心商圈多個項目中的品牌調整進程已經趨于穩定，至此上半年租金小幅下降至每天每平方米31.9元。

需求方面，餐飲品類需求位居第一，占比45%，成為上半年市場需求主力。其中以云貴川菜系為主的中餐品牌持續活躍，諸如野果yeego在上海港匯恒隆廣場開設首店，酸奶、中式茶飲品類熱度有所提升，牧場奶倉的上海首店落址日月光中心，椿田熟成茶行在季內接連在新天地時尚II和港匯恒隆廣場開設門店。

零售業態需求占比提升至41%，其中服飾品類需求占比23%，潮流服飾及戶外運動品牌布局活躍。一線戶外背包品牌Gregory的中國首店落址上海港匯恒隆廣場，體育用品零售品牌迪卡儂則于6月28日在新天地開業。更有MLB、maia active、蕉下等分別在不同層級商圈開業。此外，玩具禮品與珠寶飾品品類延續熱度，西班牙珍珠飾品牌GIO摯澳則聚焦核心商圈，連開兩家新店?？ㄓ芜M駐宏伊國際廣場開拓谷子新玩法，Popmart、MINISO LAND等潮玩禮品零售品牌于南京西路等核心商圈開設大型門店，打造沉浸IP探索空間，渲染愉悅氛圍。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部|商業負責人希諾表示：“未來六個月，上海零售物業市場預計將迎來約57.7平方米的新增供應。這些新項目包括位于核心商圈的太平洋新天地商業中心，以及徐匯濱江、新江灣城等非核心商圈的優質零售項目。新項目的入市將會提升區域商業品質，推動整體發展。同時，上海在徐匯濱江板塊開啟 ‘上海之夏’國際消費季，推出多個標桿活動，包括首次舉辦的樂高‘世界玩樂節’，拓展城市玩樂新可能。此外‘國際游戲動漫月’嘉年華的舉辦將有效吸引年輕消費者。上海政府還將積極推動商旅文體的跨界聯動，促進‘票根經濟’的發展，以進一步釋放夏季消費潛力。這些舉措不僅豐富了城市的消費體驗，也為零售市場注入了新的活力?！?/p>

倉儲物流市場：無懼關稅波動，上海倉儲物流市場迎來復蘇

二季度共有三個新項目入市，共計45萬平方米，分別是熠躍嘉定產業園項目二期（三層坡道+一棟三層電梯庫），面積20萬平方米，豐樹奉賢物流園（雙層坡道庫），面積9.9萬平方米，上海臨港普洛斯國際物流園二期(J)地塊（雙層坡道庫），面積14.7萬平方米。上半年新增供應共計66.1萬平方米，同比下降31%，占到全年新增供應的60%，集中在嘉定、松江、奉賢和臨港。

無懼關稅波動，上海工業總產值及消費穩步增長，在“以價換量”刺激下倉儲市場迎來近36.4萬平方米的凈吸納，上半年凈吸納量達到53萬平方米?？罩寐瘦^高的青浦和金山通過極具競爭力的租金在環滬市場中贏得客戶青睞，在本季度分別錄得超過10萬平方米的凈吸納，包括“618促銷活動”疊加“以舊換新”國補政策推動的快遞快運及供應鏈物流的擴張，此外還包括某知名汽車制造商在金山新租為代表的制造業企業擴張。松江本季亦表現搶眼，靠近市中心的九亭及泗涇板塊以及靠近金山的石湖蕩板塊均有所去化。另一方面，核心市場如閔行和浦東機場由于租金較高，呈現租戶凈流出，空置率接連攀升。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

全市空置率相比一季度下滑1.2個百分點至27.8%，其中青浦由一季度的48%下降至32.5%，松江和金山亦有所改善，而嘉定由于連續兩個季度新項目入市，空置率從29.2%攀升至52.5%。租金報價環比跌幅較上季度有所擴大，下跌至每月每平方米39.2元。青浦、金山及嘉定環比跌幅較大，臨港和普陀租金報價保持穩定。

世邦魏理仕中國區產業地產負責人孫潔表示：“未來六個月，上海將迎來45萬平方米的優質倉儲物業的交付，逐步告別供應高峰，且其中兩個項目已有預租。關稅沖擊對上海影響有限，上半年‘國補’拉動內需，以及高技術產業的快速發展下上海集裝箱吞吐量及工業總產值增長均表現亮眼，體現了上海在本輪關稅波動中的韌性。下半年隨著經濟內生動力不斷增強及財政政策的不斷發力，以及上海城市更新帶來的升級搬遷將繼續推動上海倉儲物流市場需求回升；同時2025年上海都市圈的供應高峰將迎來尾聲，租金跌幅有望收窄。”

商務園區辦公樓市場：AI推動科技與高端制造業需求回升，張江與漕河涇市場活躍

2025年上半年，上海產業園區市場新增五個供應，分布在張江、浦江、漕河涇與市北，合計新增面積合計419,592平方米。受新增供應和租戶變動的影響，季末整體空置率環比上升1.2個百分點至22.9%。

上半年凈吸納量為159,886平方米，環同比均呈現溫和增長趨勢。在行業需求方面，TMT行業以41%的比重占租賃需求首位，其中ABCD信息技術特別活躍，同時AI賦能半導體行業，推動智能制造的發展，帶來上下游企業的擴張，再者AI與BI 深度結合帶動更多軟件開發企業的搬遷。其次是汽車制造占比17%，除了新能源汽車的積極拓址，也看到傳統制造加大研發投入，如江淮汽車在金橋設立設計研發中心，江淮汽車是蔚來的代工工廠，現與華為合作研發制造高端新能源汽車。消費品制造業以12%的占比位列第三，主要趨勢為快銷品、紡織與美妝企業的搬遷。總體來看，上半年TMT及高端制造業的需求顯現出良好的發展勢頭，這表明在技術持續演進的背景下，新舊行業的活力交織，為市場注入了新的需求。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

對比各子市場表現，漕河涇與張江的租賃需求保持活躍態勢，分別占比45%和29%。漕河涇主要受到汽車制造、TMT與消費品制造業租戶的搬遷需求的推動，而張江則持續吸引TMT和工業品制造業與生物醫藥等領域的企業入駐。 整體而言，各子市場的租賃需求顯示出溫和回升的趨勢，但去化水平仍然偏低?？紤]到全年供應壓力，租金優惠和租金補貼政策依然是吸引租戶的主要手段，因此，季末全市平均租金報價環比下降2.2%，降至每月每平方米133.8元。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務部|商務園區負責人馬振龍表示： “未來六個月，市場預計將迎來約83萬平方米的新供應，主要集中在張江、金橋、南大和青浦等區域。這一新增供應將對租賃市場帶來一定壓力，形成挑戰。然而，今年AI技術的迅速應用已成為全球科技領域的焦點，不僅加速了科技行業的迭代，也為園區市場創造了新的需求。同時，高端制造業在技術升級與智能化轉型的推動下，對高質量且功能完善的辦公空間也將產生更大的需求?！?/p>

投資市場：交易活躍度承壓 核心資產與新興賽道韌性凸顯

2025年上半年，上海物業投資市場共錄得36筆交易，交易金額累計230.1億，較去年同期下降29.7%。投資者表現普遍更為審慎，交易活躍度承壓，但結構性分化顯著，核心資產與新興賽道呈現出逆勢增長的韌性，資本正加速向具備穩定現金流與成長潛力的優質標的集中。

零售物業以28%的交易筆數占比居于首位，交易標的多以帶穩定租約的商業裙房或街鋪為主，通過法拍渠道完成的交易比例達七成，吸引眾多不良資產機構與企業競相入場。辦公樓交易緊隨其后，占比25%，年初博華廣場超百億級交易推動上半年辦公樓投資型交易金額占比提升至95%，同時，核心區位資產價值受到各類買家認可，近六成交易集中內環內區域。長租公寓占比17%。值得一提的是，長租公寓在二季度表現亮眼，貢獻當季43%的交易總額，以險資為代表的機構投資者尤為活躍，產業集聚區依然是各類買家關注的重點板塊。

數據來源：世邦魏理仕研究部，2025年7月

上半年投資類交易金額占比維持高位，達96%。機構投資者最為活躍，貢獻交易總額的69%，核心辦公樓、長租公寓與消費相關物業是其重點布局方向。另外，企業買家占比14%，其中逾七成交易額為投資屬性，多偏好長租公寓、廠房等新經濟板塊及酒店資產。

世邦魏理仕華東區投資及資本市場部負責人王晶表示：“上半年上海物業投資市場呈現量價調整與結構分化并存的特征。交易規模雖同比下滑，但細分賽道亮點頻現：消費企穩帶動多類型買家布局零售物業；核心區位辦公樓資產仍然備受投資人關注；長租公寓則在機構買家的助推下成為市場的增長點。展望下半年，核心地段辦公樓資產仍將吸引避險資金；不良資產加速處置將為價值投資創造機遇，市場活躍度有望回升?！?/p>

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