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南都快評(píng)：

無(wú)法交樓判決解除合同，最高法亮明態(tài)度

日前，江蘇鹽城中院審理的一則房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案被人民法院案例庫(kù)收錄，案涉已停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能性的某商品房購(gòu)買(mǎi)和貸款合同因合同目的均無(wú)法實(shí)現(xiàn)而被法院判決解除，并由商品房出賣(mài)人承擔(dān)已收受的購(gòu)房貸款、購(gòu)房款本金及利息的返還責(zé)任。

對(duì)于爛尾樓，退房退款，而且房貸還不用還，已經(jīng)不是一地司法機(jī)關(guān)的明確態(tài)度。2025年6月，珠海市民張某因開(kāi)發(fā)商原因無(wú)法如期收樓，珠海市香洲區(qū)法院同樣判決購(gòu)房及貸款合同解除，開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款并承擔(dān)其他相關(guān)款項(xiàng)。此番人民法院案例庫(kù)將同類司法判例列為入庫(kù)案例，更是表明最高人民法院的司法態(tài)度，因?yàn)檫@是最高法相應(yīng)審判業(yè)務(wù)部門(mén)在對(duì)案例的事實(shí)認(rèn)定、法律適用、裁判說(shuō)理、價(jià)值導(dǎo)向等進(jìn)行全面審查后，經(jīng)過(guò)層層審定才有的入庫(kù)案例公示。

首先必須明確，類似爛尾樓這種房屋買(mǎi)賣(mài)合同的被解除，并沒(méi)有需要任何超出現(xiàn)行法律規(guī)范的司法逾矩，民法典對(duì)合同的法定解除，明示列舉就有“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的規(guī)定，當(dāng)商品房建設(shè)工程長(zhǎng)時(shí)間停工，商品房出賣(mài)人逾期交付房屋且存在短期內(nèi)無(wú)交付房屋可能性，合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，其法定解除本應(yīng)成為必然。

相應(yīng)地，與購(gòu)房合同具有緊密關(guān)聯(lián)關(guān)系的貸款合同，因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，商品房擔(dān)保貸款合同的目的也同樣無(wú)法實(shí)現(xiàn)，貸款合同的解除也有司法解釋的明確指引。正如此番判例釋法所言，購(gòu)房合同解除，貸款擔(dān)保合同的合同目的不復(fù)存在，“此時(shí)繼續(xù)要求購(gòu)房人履行商品房擔(dān)保貸款合同，對(duì)購(gòu)房人不公平”。

并不復(fù)雜的關(guān)聯(lián)合同司法糾紛，卻在處理爛尾樓的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛實(shí)務(wù)中引發(fā)強(qiáng)烈反響，顯而易見(jiàn)并非現(xiàn)行法律規(guī)范對(duì)相關(guān)糾紛的解決缺乏具體指引，而是在個(gè)案糾紛的裁判適用過(guò)程中，可能存在一些非法律因素的牽絆。一段時(shí)間以來(lái)，商品房爛尾情況頻發(fā)，各地保交樓政策與實(shí)踐不斷推出，但同時(shí)也要正視具體房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的現(xiàn)實(shí)存在，和購(gòu)房者在“收不到樓，卻還著貸款”的情勢(shì)下，尋求法律途徑解決糾紛的權(quán)利正當(dāng)行使。司法機(jī)關(guān)依據(jù)法律明示原則、具體條款作出判決，而不是選擇性拖延、避而不審，讓本可以通過(guò)司法定分止?fàn)幍膯?wèn)題，人為復(fù)雜化。同時(shí)，作為一種兜底式的司法態(tài)度，還需要執(zhí)行層面的有效貫徹，讓無(wú)辜的普通購(gòu)房者從繁雜的爛尾樓泥潭中抽離。

人民法院案例庫(kù)的入庫(kù)案例有超出案例本身的示范意義，是一種最高司法機(jī)關(guān)的態(tài)度宣示。2024年5月實(shí)施的《人民法院案例庫(kù)建設(shè)運(yùn)行工作規(guī)程》明確，各級(jí)法院審理案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)參考入庫(kù)類似案例作出裁判，而當(dāng)事人及其辯護(hù)人、訴訟代理人提交入庫(kù)案例作為訴辯理由，審理法院應(yīng)當(dāng)在裁判文書(shū)說(shuō)理中予以回應(yīng)。案例庫(kù)案例適用與否，不匹配、不參考的理由為何，都應(yīng)當(dāng)見(jiàn)諸白紙黑字的裁判文書(shū)，成為一種約束性存在。爛尾樓該如何處理，司法的態(tài)度已經(jīng)足夠明確，司法說(shuō)理清澈且閃亮，相關(guān)意旨更應(yīng)當(dāng)通過(guò)反復(fù)不斷的司法實(shí)踐得以重申、傳播和深入人心。

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