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問答433期
問:為什么西安改善小區外立面,都喜歡黑色或者深灰色?
答:住宅豪宅化,住宅酒店風,算一種趨勢,因此外立面風格也在往酒店方向靠,西安比較典型的中大國際九號,玫瑰園,源邸壹號等,都屬于住宅公建化風格,公建立面深色更有質感。
其次,改善小區現在流行大面積的鋁板和玻璃組合,這兩種材質本身,顏色就偏深灰,和周邊普通住宅真石漆的黃色,白色有明顯區別,增加小區的昭示性。
最后是規劃要求,過去很長時間,西安住宅一直是土黃色立面,耐臟但不美觀,2020年后, 西安城市色彩主色調明確為“黃韻銀律”,以暖黃、銀灰為城市基色,依托自然山水格局、歷史文脈、功能空間氛圍進行色彩分區。
部分區域,比如灞河沿線重點區域內,還要求建筑附屬設施和外立面應當進行一體化設計,住宅建筑外立面應當進行公建化設計。
如果有一天,黑灰色外立面遍地,相信土黃色又會重新流行,人無我有,業主要的也是稀缺度。
問:西安大明宮小學很一般嗎,北郊上學怎么選?
答:原來是 鐵路分局第八職工子弟小學,98年成立,05年移交未央以后改名,學校比較小,年代也久了,硬件很一般,但老學校本身的師資,生源積淀還是有的,在未央的公辦里算中等學校,對應的初中為東元路學校。
未央區自己的名校,主要是東前進小學,西航三校,方新小學,組成了是那個教育集團,扶持其他學校,這些學校放未央區域內,還算不錯,放在西安,就是普通公辦。
城北一直以來有教育荒漠的稱呼,家長擇校目前有兩個方向,首先是經開區,經開一校,二校,經開一小,一中,五小,西安第一實驗學校,其次港務區,鐵一陸港,高新陸港,師大陸港。
未央區域內,徐家灣片區新開學的團結實驗學校,是高新一中初中部的名校+,其余再無五大扶持案例。
問:高新三期中介賣房說新建50小,51小,比高新21小更好,依據是什么?
答:21小也是2020年9月新開學的學校,占地48畝,學校 游泳館、圖書館、籃球館、足球場、陶藝室、舞蹈室、科學實驗室、計算機教室、心理咨詢室、勞技室等,硬件很好。
師資部分,21小是高新六小的名校+,核心團隊去了 1名執行校長、1名副校長、4名中層干部、8名各學科骨干教師,其中包含6位省市級教學能手。
而六小本身2015年建校,算是區域內普通公辦,對應初中為三中,二初,自身不算出名,又劃為名校,扶持21小,還是新建學校,周邊擇校學區房的家長也并不買單。
要選房,先問房,要賣房,先聊房,市場泥沙俱下,和房哥聊聊,補全信息差。
(一對一私聊房哥答疑)
學區范圍內, 楓丹白露苑、早安林莊、金堆城、中海熙峰里、燃料小區、博源雅居、未來家園、尚怡園、中圣綠苑、高新未未來、榮興云天、泉上花間 小區 落戶業主子女,也不算優質。
再看高新50小,51小,尤其是后者,屬于高新一小,三十一小共同扶持,雖然九月才開學,但周邊碧桂園,中海,龍湖,高科的業主早都翹首以盼。
從經濟效益上,21小周邊已開發完畢,51小周邊還有大量空地待售,學校的扶持力度和成績,直接影響地價,不知這算不算依據。
問:城北為啥大開發商不來,都是白樺林自己開發?
答:準確的說是未央徐家灣和經開高鐵新城區域,其他主城早已開發完畢,沒有空地。
目前,浐灞國際港大開發商都扎堆了,而城北新建區域,叫得上名字的,這么多年,也就保億,龍湖,萬科,保利,且都集中在市府鳳城八路沿線。
徐家灣片區,目前有龍湖,保利,綠城,中建和保億,或者做一個項目,或者自身也不出名,傳統大家比較認的金茂,中海,招商,基本都沒來過,幾個方面原因。
一是城北整體購買力有限,房價上限比較低,產品比較剛需,當下只有改善有市場,做改善的在城北做剛需,也得不償失。
其次,周邊當下的新房也不好賣,周邊沒有太多利好,配套優勢,單純吸引周邊地緣,外來新西安人,以及城南的人不來這里買房,開發商對拿地信心有限。
最后單獨來說高鐵新城,過往市場好的時期,有綠城,恒大,中南,碧桂園,現在市場差,基本是經發一家獨大,一條尚稷路沿線,各種白樺林系列扎堆。
我知道的頭部開發商,暫時沒有在此拿地的意向,配套不足,人氣有限,大家的關注點還是在高新和港務,經發屬于區域深耕,引進學校,商業,配套,和區域共成長,隨著更多名校落地,城北往后會越來越好的,要有信心。
問:正榮紫闕臺配套的未央實驗學校,真的很一般嗎?
答:大背景是未央的公辦學校數量夠,但優質學校真的不錯,小學階段的方新小學,東前進小學,西航三校等組成了名校教育集團,幫扶新建學校,而上述名校本身也不出名,二流帶三流平常心看待就好。
未央實驗學校,九年制,2022年才開學,36個班,硬件很好,就在紫闕臺樓下,接送也方便,屬于目送式教育,生源也還純粹,周邊恒大,碧桂園,正榮等商品房子女。
師資方面,并沒有明確的信息,新招聘老師,新入學學生,新完工校園,主打一個全新團隊,在這個學校上,也達不到卷娃的程度,只是家門口,有學上而已。
城北擇校,要么去經開,要么去港務,更純粹的或者城三區,或者直接去高新,刷題,補習,考試!
問:西安中介,不少都出去旅游了,是不是市場不好?
答:如果是一個人的朋友圈,那可能對方是轉行或者散心,如果是多個人的,說明中介最近確實集中出門團建,旅游,市場不好,整理內功,散散心,回來沖刺九月份最后一個銷售旺季。
根據冰山數據統計的全國91城二手房數據,七月環比全部下跌,西安的二手房均價來到11649元/㎡,和大家實際賣房的觀感也類似,明明一降再降,但還是沒有客戶上門。
新房,起碼有渠道帶客,線上直播,廣告宣傳,開發商多發發力,業績還算可以,但二手房,房東形單影只,掛牌了以后,除了不停催中介,也沒有太好的辦法,但但問,就是讓掛小區最低價。
對于買家來說,明知現在房價沒筑底,買新房,雖然也擔心背刺,但四代住宅和花里胡哨的展示區,仍會讓人上頭,但一旦預算充足,也不會首選二手房。
四代高贈送的沖擊,外加投資止損立場,恐慌性拋售,新建名校+沖擊,讓二手房的日子越來越難熬,甚至中介也不太愿意賣二手,都去賣新房了。
問:鳳城五路二手房,掛小區最低價也賣不掉,怎么辦?
答:時機不對,努力白費,也許這個時候真的不適合賣房,不妨等等,或者收租先,不差錢的情況下,越是跟風,越難有好結果,且萬科當年都買的早價格低,只是沒賣高點,再降點也不虧。
難賣的原因幾方面,第一,鳳城五路區域二手太多,萬科,碧桂園,華遠,恒大,正榮,中南,且都是次新房,大型社區,競爭激烈。
第二,非熱門區域,無優質學區,無工作人群,無商業聚集,就是普通居民生活區。
第三,頂樓老戶型,下行市場,樓下常規戶型,正常樓層都不好賣,頂樓的受眾就更窄了,除非價格非常低,遇到有緣人。
這個時期,這個天氣,能去看房的,那一定是意向度很高的,多和樓下的老中介聯系,多互動,那是朋友,是救命恩人,不是仇人,正確評估掛牌價格,不要經驗主義。
最關鍵的是,房子的賣相也要好,綠植,軟裝,燈光,墻面地面修補,尤其是衛生情況,仔細檢查一下,中介上門拍照,照片也注意下角度,都是顏值經濟,房子也要注意。
上述招數都使了,再看有沒有客戶,是因為價格還是其他原因,賣房和買房一樣,是個動腦子的活兒,掛在中介等電話的時代過去了。
問:西安買養老房和父母有爭執,浐灞還是黃雁村?
答:有句老話說,鞋子合不合適,只有腳知道,你喜歡阿迪耐克,但你媽喜歡足力健老人鞋,尊重就好,觀念,生活習慣不同,沒必要統一。
回歸養老房,很多西安人有誤區,心想著辛苦一輩子,一定要去環境好的地方,有個院子,安靜生活,首選就想到浐灞,秦漢這些地方,但養老是高質量生活,不是低質量流放,光環境好有什么用,不吃,不喝,還是不出門,不帶孫子,不生病。
城市人的養老適合在主城區,首選生活多年的地方,一方面都是熟人,子女不在有好友陪伴,減少寂寞感,無論是跳舞,去超市,健身,有個伴很重要,人是群居動物。
其次,生活配套要全,無論是地鐵,醫院,商業,還是公園,老人也是人,首選是要生活,要人氣,還是群居的邏輯,孤單會讓人抑郁。
最后,是房子本身,對于一個老兩口,住大平層,洋房,還是家屬院,區別已經沒有那么大了,子女不在身邊,房子大打掃費勁,房間空人心里也空,兩室最好,老人有獨立休息習慣,也便于整理。
更重要的是一定要有電梯,哪怕房子舊一點,窗戶小一點,但光線要明亮,上下樓要方便,社區要人車人流,養老房,首先考慮養老,其實是房子。
【樓盤點評】
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【裝修報告】
● 戶型解析: | | | | | | | | |
● 實景/設計案例: | | | | | 悅 | | | |
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作者:Kikyo
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