作者：周軍律師.

如需幫助可關注，私信必復。

在房地產市場的復雜環境中，經常會碰到開發商資金鏈斷裂、違規建設等自身原因致使工程停工，無法依約交付房屋的情形。

這種情況下，如果買房人選擇解除合同的，首付退嗎？剩余貸款誰來還？

最高人民法院案例庫入選案例《陸某、張某千訴鹽城融某置業有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案》中明確：

1.商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設已停工、短期內無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實現。為一攬子解決爭議，保證裁判的統一性，買受人主張在同一案件中一并解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同的，人民法院應予支持。

2. 合同解除后應當充分考慮貸款購買商品房商業模式下商品房買賣合同和擔保貸款合同之間的密切聯系、合同主體的締約地位及當事人權利義務的平衡等因素，由商品房出賣人承擔已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責任。

如果開發商欠錢較多，同時有銀行抵押貸款，未結清的施工單位工程款和其他欠款，開發商錢不夠甚至破產的，應該先給誰退款？

《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》明確了退款順序，其中買房人的退款優先于其他普通債權、優先于銀行等機構有抵押的債權、甚至優先于建設工程價款優先受償權，享受超級優先受償權。

買消費購房人超級優先權＞承包人工程優先受償權＞銀行抵押權＞其他普通債權。

如果購房人不解除合同，選擇繼續交付房屋的，其房屋交付請求權也優先于其他所有債權，包括建設工程價款優先受償權和有抵押的債權。

需要注意的是，要享受這種超級優先權，需要滿足兩個條件：

1. 商品房消費者購房以居住為目的。

2.商品房消費者購買房屋并已支付全部價款，或在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款。

周軍律師提醒，購房者在面臨此類困境時，應及時收集購房合同、付款憑證、與開發商溝通記錄等相關證據，通過與開發商協商或向法院提起訴訟等法律途徑，積極維護自身合法權益 。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

【法律依據】

《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》

法釋〔2023]1號

(2023年2月14日最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行）

河南省高級人民法院：

你院《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36號）收悉。就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，經研究，批復如下：

一、建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

最高人民法院辦公廳

2023年4月20日

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