出品 | 創業最前線

作者 | 王亞靜

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

如果問現在的“富二代”里誰最火，第一答案或許不再是王思聰，而是與妻子奚夢瑤頻繁亮相綜藝的何猷君。不久之前，何猷君還收購了王思聰旗下產業寰聚商業，一時登上熱搜。

王思聰低調隱身背后，折射出房地產市場的落寞，而受樓市環境變遷影響的“二代”不止王思聰一個。

6月30日，新世界發展宣布，鄭志剛辭任公司非執行董事、非執行副主席職務，徹底退出新世界發展核心管理層，黯然離場。

鄭志剛是鄭裕彤的長孫、鄭家純的長子。作為中國香港老牌“四大家族”之一，鄭裕彤家族擁有周大福、新世界發展、新世界百貨中國、周大福創建四家港股上市公司，而鄭志剛一度被外界視為家族的第三代接班人。

此時此刻，鄭志剛的離開，讓外界很難不與新世界發展的困境聯系起來。

一個月前，新世界發展宣布四只永續證券延期派付利息，一度引發公司股債雙殺。

隨后，公司緊急運作，達成新銀行融資及經統一銀行融資協議，共涵蓋約882億港元現有境外無抵押金融債務，可以暫緩一口氣，但資金鏈危機不過是暫時劃上了一個休止符。

對于新世界發展來說，一場關于生存的大考，剛剛拉開序幕。

1、等來882億港元后，長孫鄭志剛“出局”

一份再融資公告，讓新世界發展暫得喘息之機。

6月30日收盤后，新世界發展宣布，成功對集團部分現有境外無抵押金融債務（包括銀行貸款）進行了再融資。新銀行融資及經統一銀行融資，合共涵蓋約882億港元現有境外無抵押金融債務。

據悉，新銀行融資包括多筆不同期限的銀行貸款，其中最早到期日為3年后的2028年6月30日。這也意味著，新世界發展重新獲得了3年時間，債務危機警報暫時解除。

一個月之前的5月30日，新世界發展發布公告稱，延遲支付4只永續債利息，本金合計34億美元，原定分派支付日期為6月9日至6月22日。

永續債延遲派息不會引發違約，但恐慌情緒仍迅速在市場蔓延，新世界發展一度遭遇股債雙殺。

（圖 / 攝圖網，基于VRF協議）

Wind數據顯示，次交易日（6月2日），新世界發展股價低開低走，盤中一度跌超10%，最終收跌6.47%。與此同時，多只永續債價格急跌。

自2021年樓市“遇冷”以來，出現流動性危機的房企并不少，其中不乏恒大、碧桂園、融創、世茂等昔日行業TOP10房企。為了化解債務危機，這些房企屢次與債權人磋商，試圖重組債務，但進展頗為緩慢。

與之相比，從宣布延期支付4只永續債利息，到再融資成功，新世界發展僅僅用了一個月的時間，效率、速度都值得肯定。

而新世界發展能夠更快獲得金融機構的支持，與其資產更為多元化有一定關系。相比于更專注于住宅開發的恒大、碧桂園等房企，新世界發展的資產包相對更均衡，酒店、物業投資、建筑等業務更為成熟，這些業務在2024財年貢獻的收入在13億港元至94億港元之間，形成更穩定的現金流。

（圖 / 新世界發展財報）

另外，在鄭裕彤家族打造的商業帝國中，新世界發展不算是單打獨斗，有著周大福等優質資產作為依靠，新世界發展的“含金量”自然更高，更容易獲得金融機構的信賴。

不過，資本市場對新世界發展的未來似乎仍有疑慮。Wind數據顯示，再融資成功后的次交易日（7月2日），新世界發展高開高走，盤中漲幅一度超10%，最終收漲9.82%。但在7月3日和4日，其股價又累計下滑了約12%。

更令外界震驚的是，在宣布再融資成功5個小時之后，新世界發展表示，鄭志剛已向董事會提出，辭任公司非執行董事及非執行副主席，由2025年7月1日起生效，以便投放更多時間于公共服務及其他個人事務。

（圖 / 鄭志剛（來源：新世界發展財報））

早在2024年9月，鄭志剛已經辭任公司行政總裁之職，當時，他由執行董事及執行副主席調任為非執行董事及非執行副主席。在此次卸任之后，鄭志剛徹底退出了新世界發展的核心管理層。

要知道，作為鄭裕彤長孫、二代接班人鄭家純長子，鄭志剛在家族中的地位舉足輕重。早在2007年，鄭志剛就已經成為新世界發展的執行董事，已經歷練了18年之久，被外界視為家族的第三代接班人。

那么，此時鄭志剛為何突然卸任？是否是在為公司陷入債務危機負責？對此，「創業最前線」試圖向新世界發展方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

在鄭志剛辭任之后，除父親鄭家純、叔叔鄭家成、姑丈杜惠愷仍在董事會之外，鄭志剛的兄弟姐妹也已經占據一席之地。其中，鄭志剛的妹妹鄭志雯擔任執行董事，負責酒店項目；堂兄鄭志恒、胞弟鄭志明則出任非執行董事。

（圖 / 新世界發展財報）

此時此刻，鄭志剛被邊緣化之后，誰會成為下一代“接班人”恐又出現懸念。

2、身負沉重“包袱”，資金缺口近百億

在中國香港有四大老牌家族，分別是郭得勝家族、李兆基家族、李嘉誠家族和鄭裕彤家族，各自打造了自己的商業帝國。

其中，鄭裕彤家族擁有周大福、新世界發展、新世界百貨中國、周大福創建四家港股上市公司。

承載地產業務的新世界發展成立于1970年，1972年登陸港交所，主營業務包括住宅、寫字樓、酒店、建筑等，鄭志剛一手打造的商場品牌K11也是企業的代表作之一。

在房地產市場縱橫50余年，新世界發展的營收一度突破900億港元，但同時也積累了高額債務。

截至2024年12月31日，其總借貸及其他計息負債高達1514億港元，其中一年內到期的借貸、計息負債為326億港元。

（圖 / 新世界發展財報）

同期，其金融資產約8億港元、衍生金融工具約3億港元、現金及銀行存款214億港元，合計約225億港元。即便加上4億港元的有限制銀行存款，公司還有約97億港元的資金缺口。

（圖 / 新世界發展財報）

正所謂，冰凍三尺，非一日之寒。

和內地房企青睞高杠桿、高周轉模式不同，港資房企傾向于低杠桿運營，但新世界發展卻有點“另類”，表現相對“激進”，較少在公開市場上拿地，反而熱衷于重倉城市更新項目。

財報顯示，截至2024年6月30日，其在中國內地投資7個城市更新項目，總樓面面積162.2萬平方米，約占內地總土儲372.14萬平方米的44%。

（圖 / 新世界發展財報）

一般來說，城市更新項目投入時間長、周轉慢，對資金鏈的要求頗高，尤其是在地產下行時期，這些項目自然成為新世界發展的“包袱”。

除此之外，新世界發展還重點布局酒店、商業體等商業地產項目。截至2024年底，其在中國香港、上海、廣州、沈陽、武漢、天津等地都打造了K11商場，還有17間酒店物業，共提供約6595間客房，而這些項目前期都需要巨額的資金投入。

其實，在出現資金鏈危機之前，新世界發展的業績已經亮起紅燈。從2024財年開始，新世界發展就遭遇“滑鐵盧”。

（編者按：2024年7月1日至12月31日，為2025財年上半年；2023年7月1日至2024年6月30為一個完整財年，即2024財年，其余財年依此類推。）

2024財年，其實現總收入475.19億港元，同比下滑44%；利潤由盈轉虧，總虧損額高達171.26億港元，這是近20個財年以來新世界發展首次出現虧損。

在2025財年上半年，新世界發展業績再度下挫。其中，收入同比下滑1.6%至167.89億港元，股東應占虧損為66.33億港元。

（圖 / 新世界發展財報）

香港開發商慣用的“囤地”模式，在樓市繁榮時期固然能帶來豐厚回報，但當市場遇冷，房價下跌、銷售放緩，大量的土地儲備反而成為沉重負擔，自然會加劇出現資金鏈危機的概率。

3、主攻降負債，還要繼續“賣賣賣”

其實，新世界發展早已感知到了資金壓力。

在2025財年中期財報中，鄭家純在主席報告書中明確表示，2025年，回籠現金、減輕負債是集團的重中之重。

據每日經濟新聞報道，在2025財年中期業績會上，新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚坦承，當前樓市面臨不少挑戰，利率依然偏高，公司負債仍然處于較高水平。“多重因素疊加在一起，對我們來說是一個考驗。”

黃少媚透露，公司以降低負債為首要任務，將通過積極出售發展項目，加快中國香港與內地市場的資金回籠，積極出售非核心資產同業務套現，加上出售物業發展項目等舉措回籠資金，2025財年資金回籠目標為260億港元。

「創業最前線」注意到，新世界發展的資產已經開始在鄭裕彤家族內部之間流轉。

2024年6月，新世界發展間接全資附屬公司Total Partner Holdings Limited將天得發展30%股權，出售予周大福的全資子公司，回籠資金人民幣14.405億元（相當于約15.49億港元）。

同年9月，公司將5家主要營運管理K11品牌物業及相關業務的子公司，轉讓予鄭志剛全資擁有的公司，回籠資金2.09億港元。

2個月后（11月），公司又將啟德體育園項目75%股權轉讓予周大福企業，總代價4.167億港元。

（圖 / 新世界發展財報）

今年2月，鄭家純的夫人葉美卿還購買了新世界發展旗下，位于中國香港的住宅重建項目「皇都」的兩個住宅物業，耗資近1500萬港元。

不僅如此，新世界發展的高管也下場購買公司旗下物業。2025年1月，黃少媚同樣購買了「皇都」的一個住宅物業，總實用面積為1522平方呎，耗資5488萬港元。

7月8日，證券時報報道稱，新世界發展正在對外出售位于上海淮海中路的K11物業，建筑面積約8.1萬平米，整棟出售價格為28.5億元。

不過，此次出售物業應該屬于寫字樓部分，位于11樓到58樓，K11購物藝術中心實際位于1樓至10樓。

對此，「創業最前線」試圖向新世界發展求證是否屬實，以及未來還會將哪些資產擺上“貨架”？但截至發稿仍未獲回復。

值得注意的是，資產出售雖然能緩解短期資金壓力，但也可能對公司的長期發展造成影響，一些優質資產的流失，可能會削弱新世界發展的核心競爭力。但在債務高壓下，公司似乎別無選擇，只能通過“斷臂求生”來換取生存空間。

對于有著深厚歷史的新世界發展而言，如今正站在命運的十字路口，而它的命運，不僅關乎一個家族的興衰，也牽動著中國香港乃至中國內地房地產市場的神經。

鄭志剛辭任后，其父鄭家純能否帶領新世界發展走出債務泥潭，開啟新的篇章，仍是一個未知數。

*注：文中題圖來自新世界發展官方微信公眾號。