最近，缺貨多年的天河沙河板塊，冒出了一個神秘全新盤——英廣瑧尚。

消息一經(jīng)傳出，市場一片嘩然，不少購房者蠢蠢欲動，紛紛打聽這個項(xiàng)目到底值不值得入手。

作為板塊12年來首個全新盤，英廣瑧尚確實(shí)有著獨(dú)特的稀缺性，周邊沒有直接能對標(biāo)的競品，對于那些在周邊生活已久、渴望改善居住條件的客群而言，無疑有著巨大的吸引力。

不過，沖動是魔鬼，在決定出手之前，各位購房者還是得冷靜下來，好好審視一下這個項(xiàng)目存在的諸多問題。今天，咱們就來好好扒一扒英廣瑧尚的6大槽點(diǎn)，讓大家對這個項(xiàng)目有更全面、清醒的認(rèn)識。

槽點(diǎn)一：踏出小區(qū)門穿越到城中村，環(huán)境割裂感嚴(yán)重

英廣瑧尚地處天河、越秀、白云三區(qū)交會處，看似占據(jù)主城核心絕佳位置，實(shí)則頗為尷尬。這類三區(qū)交界地帶，往往因行政管轄的模糊，淪為城市發(fā)展進(jìn)程中的 “小透明”，成為被各方忽視的 “三不管” 區(qū)域。

在此處，雖理論上能吸納三區(qū)資源，可現(xiàn)實(shí)卻是，哪一方的優(yōu)勢資源都難以深度惠及，恰似站在十字路口，卻不知該邁向何方，看似利好占盡，實(shí)則哪頭都靠不上岸 。

更重要的是，項(xiàng)目緊鄰沙河服裝批發(fā)城，周邊老舊房屋如魚鱗般密密麻麻排布，一旦走出小區(qū)大門，畫風(fēng)突變，仿佛瞬間踏入另一個截然不同的世界。

老破小隨處可見，墻體斑駁，電線如蛛網(wǎng)般雜亂交織。貨車、三輪車隨意霸占道路，肆意停放，裝卸貨物的嘈雜聲從早到晚，不絕于耳。行人、電動車、機(jī)動車在狹窄逼仄的道路上擁堵成一團(tuán)，交通秩序混亂。

服裝批發(fā)城的存在，不僅帶來了喧囂嘈雜的環(huán)境，還使得周邊人員構(gòu)成復(fù)雜多樣，魚龍混雜。這種狀況，對居住的私密性與安全性產(chǎn)生了極大的沖擊。

與此同時，城市界面呈現(xiàn)出鮮明的新舊差異，陳舊老房充斥四周，想要實(shí)現(xiàn)整體更新?lián)Q代，需投入巨額資金與漫長時間進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，短期內(nèi)根本無法實(shí)現(xiàn)。

英廣瑧尚打著豪宅的旗號，試圖營造高端居住氛圍，可周邊這糟糕的環(huán)境，與之形成了強(qiáng)烈且刺眼的割裂感，實(shí)在讓人難以忽視。

別的豪宅，推窗可見江景、小蠻腰，而在這里，推窗大概率撞見的是對面老破小斑駁脫落的墻皮。

槽點(diǎn)二：產(chǎn)權(quán)“縮水”嚴(yán)重

除了環(huán)境問題外，該地塊的產(chǎn)權(quán)年限也存在問題。

這塊地，原本由華達(dá)地產(chǎn)持有，樓面價僅502元/㎡，后因多種因素長期停滯，爛尾多年后由英廣接盤。由此帶來的直接問題是產(chǎn)權(quán)年限已明顯縮水，且剩余年限至今不明確。

從房產(chǎn)交易角度看，產(chǎn)權(quán)年限直接影響物業(yè)價值與流通性。此類產(chǎn)權(quán)存在爭議或年限不足的房產(chǎn)，往往在轉(zhuǎn)售時易面臨折價、交易周期延長等問題，對資產(chǎn)保值構(gòu)成潛在影響。對購房者而言，在相同成本下，產(chǎn)權(quán)年限的縮水無疑會降低物業(yè)的性價比，這也是需要重點(diǎn)考量的因素。

花幾百萬買一套產(chǎn)權(quán)年限大幅縮水的房子，這不是明擺著當(dāng)冤大頭嗎？

槽點(diǎn)三：單體樓里談改善？連遛娃的地方都沒有！

由于地塊占地面積僅僅5478平，英廣瑧尚采用的是單體樓設(shè)計(jì)，整個項(xiàng)目僅有一棟樓，沒有形成圍合式的小區(qū)布局。

這就導(dǎo)致園林面積極為有限，公共活動空間更是局促得可憐。有限的園林空間只能見縫插針地種植一些綠植，無法打造出層次豐富、功能齊全的園林景觀。

對于改善型購房者來說，寬敞舒適的公共空間、豐富多樣的園林景觀是提升生活品質(zhì)的重要因素。但在這里，想要悠閑地在園林里散步、讓孩子有足夠的空間玩耍，都成了奢望。如此捉襟見肘的公共空間，實(shí)在難以擔(dān)起改善居住環(huán)境的重任，與改善型住房的定位背道而馳。

槽點(diǎn)四：高容積率影響居住體驗(yàn)

此外，項(xiàng)目容積率更是高達(dá)6，堪稱“勸退”利器。低區(qū)4-11層設(shè)計(jì)為一層8戶（2梯8戶），高區(qū)13-37層為一層6戶（3梯6戶），這樣的梯戶比在天河在售項(xiàng)目中，妥妥屬于高容積率的范疇。

高容積率意味著居住密度大，早晚高峰時段，估計(jì)會需要等待較長時間。而且，小區(qū)內(nèi)的人均綠化面積、公共設(shè)施使用頻率等都會受到影響，居住舒適度大打折扣。

槽點(diǎn)五：鉆石設(shè)計(jì)通風(fēng)采光弱

受高容積率限制，英廣瑧尚采用香港鉆石戶型設(shè)計(jì)，與當(dāng)前豪宅主流的板式設(shè)計(jì)形成明顯反差。這類戶型普遍存在空間浪費(fèi)、拐角多的問題，通風(fēng)采光表現(xiàn)弱于板式戶型，部分臥室窗戶還因墻體遮擋導(dǎo)致采光受限。

更關(guān)鍵的是，在新規(guī)下不少豪宅已實(shí)現(xiàn)超 100% 使用率，且標(biāo)配大飄窗、大陽臺，相比之下，英廣瑧尚的戶型設(shè)計(jì)競爭力明顯不足。

槽點(diǎn)六：高價買“糟心房”，這錢花得太不值！

據(jù)了解，英廣瑧尚的價格區(qū)間在5.8-6.8萬/㎡，總價600萬起。這個價格可不算便宜。

目前沙河板塊20年以上樓齡的老破小，在鏈家2024年5月的數(shù)據(jù)中，均價約2.4萬/㎡。

同樣的價格，往東可以考慮環(huán)境更好的牛奶廠板塊次新房、智慧城板塊的全新盤；往南可以考慮生活氛圍更醇熟的海珠西全新盤，園林面積大、距離珠江新城也在半小時內(nèi)；往西可以考慮白鵝潭江景豪宅，景觀和舒適度質(zhì)的飛躍。

除非是周邊服裝行業(yè)的經(jīng)營者——既早已習(xí)慣服裝市場的嘈雜氛圍，又有強(qiáng)烈的新房居住需求，否則實(shí)在不必花這樣的高價，去買一套居住品質(zhì)與配套都難以匹配的房子。

購房者在選擇時，一定要擦亮眼睛，綜合考慮各方面因素，切勿被一時的沖動沖昏頭腦。畢竟，買房是人生大事，關(guān)乎一家人的幸福生活，容不得半點(diǎn)馬虎。