NO.1 丨 壹

上周，由潮新聞舉辦的“世界的江 澎湃新浪潮”之江板塊價值研討會，在浙報集團大院的演播廳內(nèi)舉行。許多城建、規(guī)劃領(lǐng)域的權(quán)威專家與學者齊聚，和大家進行了主題演講和沙龍分享。

研討會現(xiàn)場

討論會現(xiàn)場，全知道聽到了杭州市委市政府咨詢委員會委員、杭州市規(guī)劃設(shè)計研究院原總工程師湯海孺關(guān)于之江一些重點民生規(guī)劃項目的“劇透”。

湯海孺做主題分享

作為杭州城市規(guī)劃領(lǐng)域權(quán)威專家，湯工參與了杭州地鐵遠期（五期）的線路規(guī)劃以及主城區(qū)新過江通道的前期規(guī)劃研究。

在這場關(guān)于之江的規(guī)劃研討會上，湯工也提到了新過江通道的最新進展，有兩點重要信息：一是這條過江通道的規(guī)劃已經(jīng)在進行前置研究，落地時間會提前，二是原本的梧桐路隧道，確定新增“四號浦隧道”作為比選方案。

梧桐路和四號浦路通道方案

這與前段時間全知道獨家披露的杭州正在醞釀籌劃一條新的“四號浦路”過江通道，以替代此前規(guī)劃的梧桐路隧道方案的消息完全不謀而合。詳情：

NO.2 丨 貳

這條規(guī)劃中的“四號浦路”過江通道有沒有更進一步的消息呢？最近，全知道也采訪了一些業(yè)內(nèi)人士，再帶來一些劇透；

首先，四號浦路過江通道不只是一條城市過江隧道，也是未來之江南片重要的縱向主干道，連接富陽東洲—之江—濱江，橫跨三區(qū)。

四號浦路隧道方案

全知道了解到，隨著之江大橋流量的日益增加，之江大橋南側(cè)的過江通道已作為規(guī)劃中過江通道的優(yōu)先級進行上報，目前梧桐路方案與四號浦路方案都已開展了前期研究工作，許多參與規(guī)劃研究的專家學者認為，相比梧桐路方案，四號浦路方案更為科學合理。

之江到濱江的過江方案

從地圖視角來看，梧桐路方案過江隧道到錢塘江北岸后，沿著梧桐路敷設(shè)，最后連接南北向主干道科海路。

但在前期方案研究中發(fā)現(xiàn)，梧桐路方案也面臨幾大難題，比如現(xiàn)有梧桐路之浦路下穿涵道、繞城下穿通道拓寬抬升難度大，以及影響地鐵預(yù)留和沿線分流分叉影響主線通行流暢性等問題。

而新增四號浦路方案，無論從對于板塊未來的土地價值、道路功能、用地布局、工程難度等多個維度來看都更為合理。

我們來具體舉例四號浦路方案的一些優(yōu)勢——

1

隧道在楓樺東路的出入口更合理

作為一條樞紐性質(zhì)的過江通道，之江這條新規(guī)劃的過江隧道并不是大家所理解的在錢塘江北岸只開設(shè)一個出入口那么簡單，而是穿越錢塘江后，為了承擔樞紐作用，會繼續(xù)沿之江的主干道敷設(shè)隧道。

之江地區(qū)道路交通規(guī)劃圖（2021—2035）

按照梧桐路方案，隧道來到之江后，要在楓樺東路設(shè)置出入口，但受到與江岸線距離等限制，梧桐路方案的出入口只能設(shè)置在楓樺東路北側(cè)面設(shè)置出口，楓樺東路以南側(cè)設(shè)置進口，跟望江隧道的濱盛路出入口設(shè)計類似。

之江北片居民開車走梧桐路隧道去濱江，要先到楓樺東路梧桐路南口掉個頭，才能進隧道，而南片居民從北出口出隧道，也要在楓樺東路上掉頭。

但四號浦路方案中，出入口匝道都設(shè)在了在楓樺東路東側(cè)，無論以后從楓樺東路、四號浦路哪個方向過來，都可以實現(xiàn)全向轉(zhuǎn)換，不需要繞路，直接進出隧道。

2

輻射之江未來待開發(fā)的土地和片區(qū)

另外，四號浦路方案將銜接未來之江的南北向主干道四號浦路，這個走向不僅能夠輻射未來之江更多待開發(fā)的土地和片區(qū)，對于主干道本身的影響也更小。

梧桐路/四號浦路過江通道對比圖

全知道了解到，四號浦路南下穿過整個雙浦新區(qū)后，會連接規(guī)劃中的東西向主干道周十二路，通過科海路與東望路規(guī)劃的過江通道，實現(xiàn)富陽東洲、之江、濱江三個行政區(qū)的快速連接。

富陽、之江、濱江三個區(qū)域連接

之江地區(qū)與外界板塊的最新的測流統(tǒng)計顯示，每天之江與其他板塊聯(lián)系最緊密的主干道是之江路，早高峰期間的出行流量達到2.4萬人/每小時。目前之江路隧道已經(jīng)全線貫通，預(yù)計年底左右建成，之江路沿線高峰期的擁堵現(xiàn)狀將徹底改善。

之江大橋

排在早高峰流量第二位的之江大橋，雖然從之江地區(qū)通過之江大橋前往濱江是1.7萬人/每小時，但之江大橋由于承擔了快速路樞紐功能，紫之隧道、彩虹快速路等城西、富陽的流量也都匯聚于此。

如果新的過江通道早日落地，未來之江本地高峰期1.7萬人/每小時的過江流量，則可以通過這條新過江通道有效分流。

在城市主干道和快速路網(wǎng)方面，如果之江路隧道、四號浦路隧道一一建成和落地，之江地區(qū)高峰期短時間大流量的局面就能夠有效改善。

NO.3 丨 叁

目前，過江通道的規(guī)劃正在推進當中，計劃今年明確方案，明年啟動啟動項目建設(shè)研究論證，而全知道了解到，新過江通道的進展，可能比兩個多月前市建委回復(fù)的進展計劃更快。

《梧桐路過江通道工程最大沖刷深度研究的中標（成交）公告》

最近，主流媒體《都市快報》也大篇幅的報道新過江通道的消息時就提到，就在上個月，杭州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理中心發(fā)布了《梧桐路過江通道工程最大沖刷深度研究的公開招標公告》，預(yù)示著梧桐路、四號浦路過江通道前期規(guī)劃研究已經(jīng)正式啟動。

去年，杭州主城區(qū)各板塊的新一輪控制性規(guī)劃陸續(xù)出爐，從控規(guī)能很直接的看出各板塊未來發(fā)展的方向與天花板。

在西湖區(qū)之江板塊的控規(guī)中，現(xiàn)有之江核心區(qū)域，或者說之江新城的1.0基本已基本建成飽和，之江新城的2.0，將往之江沿江以及雙浦新區(qū)的南片腹地展開，之江沿江的大片區(qū)域都被納入到了之江度假區(qū)單元。

之江新城沿江

杭州的擁江發(fā)展戰(zhàn)略，西湖區(qū)的南啟沿江重心，以及之江度假區(qū)單元的沿江規(guī)劃，全都不謀而合：在之江現(xiàn)有核心區(qū)域開發(fā)建設(shè)完成后，之江新城核心將繼續(xù)往南，往沿江腹地延伸。

從之江俯瞰錢塘江兩岸

所以，梧桐路or四號浦路過江通道就順理成章的成為杭州遠期過江通道中的優(yōu)先級。

前不久，之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)發(fā)布了招標公告，公告顯示，之江的沿江核心區(qū)域，將在安瀾海塘提升的基礎(chǔ)上再進行系統(tǒng)性的提升升級，特別是在城市形態(tài)與建筑風貌、公共空間概念方案、交通系統(tǒng)優(yōu)化等方面展開招標研究。

之江科創(chuàng)城沿江風貌區(qū)概念方案（暫定名）招標公告

簡單來說，未來之江的沿江區(qū)域景觀風貌將會再得到大提升，濱江的櫻花游步道、奧體的沿江景觀帶，以后之江的江岸也會get同款。

之江游輪母港項目前期設(shè)想概念效果圖

此外，由商旅運河集團牽頭的錢塘江畔的之江游輪母港項目，雖然目前還處在前期設(shè)想階段，但全知道看到概念方案也是眼前一亮：除了沿著錢塘江岸的游輪碼頭，江岸內(nèi)側(cè)的商業(yè)、臨水設(shè)施、旅游集散中心等組成了一個巨大的江岸濱水公共空間。

你會發(fā)現(xiàn)，今年通過11輪競價被綠城拿下之江沿江項目——綠城·知海棠灣，正好處在之江新城核心區(qū)和未來重點發(fā)展的沿江區(qū)域的交織點上。

綠城·知海棠灣項目區(qū)位圖

都說綠城拿地背后有一套復(fù)雜的選擇邏輯。這樣看來，其實也很好理解，綠城·知海棠灣北側(cè)的之江新城核心區(qū)經(jīng)過這些年的發(fā)展，配套非常的成熟，已經(jīng)處在板塊發(fā)展的兌現(xiàn)期。

之江新城

把綠城·知海棠灣作為圓點畫一個半徑兩三公里的圈，之江最大的商場的西投銀泰城、三甲大醫(yī)院浙已之江院區(qū)、四館一中心的之江文化中心，以及這兩年陸續(xù)投用的學軍小學云棲小學，十三中教育集團云棲校區(qū)都在范圍之內(nèi)（期房不承諾學區(qū)，以交付后屬地教育主管部門公示為準）。

西投銀泰城實景圖

之江文化中心實景圖

而綠城·知海棠灣南側(cè)度假區(qū)沿江區(qū)塊，則是未來之江、西湖區(qū)，以及杭州主城區(qū)擁江發(fā)展的重心點。

綠城·知海棠灣既享受到了之江板塊這些年發(fā)展的紅利，又踩上了未來板塊再延伸再發(fā)展的巨大潛力，魚和熊掌，全部都要。

NO.4 丨 肆

作為杭州人非常認可的房企，綠城也是見證了之江板塊的發(fā)展。

九十年代開發(fā)綠城九溪玫瑰園時，之江的主要功能還是國家級的旅游度假區(qū)；

綠城九溪玫瑰園航拍圖

十幾年前綠城之江一號開發(fā)時，之江進入到環(huán)美院發(fā)展的時代，各項配套開始逐步落地；

綠城之江一號實景圖

而三年前汀岸芷蘭項目上市時，之江新城正處在1.0的收官沖刺階段。

當今年綠城·知海棠灣面世時，之江板塊的能級再次發(fā)生改變，除了已成為我省的文化文創(chuàng)與藝術(shù)高地外，之江將繼續(xù)像科創(chuàng)、云計算、機器人、航空航天等高精尖領(lǐng)域探索發(fā)力，眾多科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)紛紛落地，國科大杭高院和錢塘大學等專注科學前言領(lǐng)域的高校都已落子之江。

云棲小鎮(zhèn)俯瞰 via 云棲小鎮(zhèn)

綠城·知海棠灣將見證之江的又一次蝶變。

當然，許多人選擇之江，看中的還是生活在之江的松弛感，不少安家在之江的粉絲常說，生活在之江很幸福，一轉(zhuǎn)身就是西湖景區(qū)，整個板塊都被山水景點所包圍，周末帶著孩子去周邊露營、爬山、徒步、觀展，半年玩下來都不會重復(fù)……

之江也是杭州市區(qū)為數(shù)不多，既能夠看到西湖五云群山，又能瞰錢塘江景觀的板塊，窗外一面是綠色，一面是碧藍江水，這就是幸福感的具象體現(xiàn)。

這可能是市區(qū)范圍內(nèi)為數(shù)不多還能看見群山的地方。

而全知道了解到，綠城·知海棠灣也將再造“西湖十景”的游園美學，以西湖十景為藍本，于建筑、景觀、動線等多維度進階擢升。

作為杭州第八朵海棠，身處之江江岸的綠城·知海棠灣容積率僅為2.2，規(guī)劃18幢建面約106-164㎡精裝高層。

綠城·知海棠灣

綠城·知海棠灣無論從面積段還是單價，都剛好能適配上對于這依山傍水以及主城區(qū)錢塘江畔有憧憬和執(zhí)念的年輕人群、改善家庭。

全知道打聽了一下，綠城·知海棠灣在做規(guī)劃定位時就秉持合適的位置做出最合適的產(chǎn)品；首開單價在3.5萬/㎡左右，放眼杭州主城區(qū)的一江兩岸，可以說是難得的價值洼地。

杭州主城區(qū)沿江項目目前單價

并且，綠城·知海棠灣還是新規(guī)放開之后之江首個之江首個封閉陽臺的項目，封閉陽臺只算一半面積。

全知道了解到，綠城·知海棠灣實景示范區(qū)將在本月中下旬正式開放，它的更多驚喜，等你親自來現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)。

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??主筆：小全、AETA | 主編：小全 |律師：鄭晶晶

來源：之江全知道、綠城·知海棠灣

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