七月，樓市正迎來新一輪“政策風暴”，公積金是本輪政策主要發力點

全國政策最穩的北京宣布將支持“公積金付首付”。至此，四大一線城市，僅剩上海還未出臺相關政策

此外北京還宣布將制定“公積金帶押過戶”政策，簡化二手房交易流程，具體下面來看

7月10日，北京發布《北京市深化改革提振消費專項行動方案》，明確提出：

①優化住房消費新供給，優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地，完善“保障+市場”住房供應體系

這一點粗看沒什么，但結合一下前幾天中國房地產報的文章解讀，就十分重磅了

未來北京市場將會走向高品質商品房與保障房“雙軌制”階段，低收入群體通過保障房解決住房問題，中高收入群體通過商品房滿足住房需求；保障房起兜底作用，商品房盡量發揮市場機制，減少行政干預，釋放市場活力

這樣一個新的定調，意味著市場的歸市場，保障的歸保障；市場部分可能會放開更多的限制

再說的直白點，核心區優質地塊供應增加，五環外可能進一步放松限購，如果北京放松，那么上海必然同步跟進

②進一步發揮住房公積金促進作用，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款

“公積金付首付”這項政策是落實了今年3月中辦、國辦印發的《提振消費專項行動方案》提到的“擴大住房公積金使用范圍，支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時申請住房公積金個人住房貸款”這一條

今年以來已有深圳、西安等約30城支持提取公積金支付首付款。其中細則不盡相同，有些城市僅限新房，如廣州、佛山、西安等；有些已覆蓋二手房如杭州、南京、青島等；青島、石家莊等將保障性住房納入提取范圍

一線城市中，廣州早有類似政策落地，深圳6月發布的《提振消費專項行動實施方案》明確，符合條件的可申請提取一次公積金支付首付，細則正在起草。目前僅剩上海還沒有相關政策

公積金付首付，直接減輕首付負擔，利好公積金繳存余額較多的人。當前樓市更需要 “支持剛需和改善”，而不是刺激投機。公積金付首付不涉及 “加杠桿”，只幫 “有真實需求但差口氣” 的人，既能讓這部分人順利買房，又不會推高房價泡沫，起到 “穩預期、去庫存” 的溫和助推

③研究制定住房公積金個人住房貸款“帶押過戶”政策，并開展相關業務

一般來說，已抵押的不動產買賣轉移的，要先歸還貸款、辦理不動產抵押注銷，再辦理不動產轉移、申請新貸款、辦理新抵押權登記。交易成本高、時間長，流程繁瑣復雜。實行“帶押過戶”后，可以大大節省二手房交易時間，降低交易難度和交易成本

上海雖在2023年已推行二手房“帶押過戶”，但僅限于商業貸款，且條件嚴格：

·只能有一次抵押，二抵不行

·組合貸必須還清公積金部分

·僅限13家銀行

而北京新政已明確將“帶押過戶”擴展到公積金領域，大大提升靈活性。從全國實踐看，帶押過戶能縮短交易周期約 30 天，降低交易成本 5%-10%

這種差距在改善型需求上尤為明顯。上海置換群體通常面臨 “賣一買一”的資金周轉困境：出售舊房前需籌足新購房首付，而出售舊房又需先還清貸款。若能實現公積金支付首付+公積金貸款帶押過戶，將形成完整閉環，極大激活置換需求

上海正探索優化住房公積金使用政策

在四大一線城市中，上海的公積金政策基礎并不弱而且在創新性政策上動作也不慢：

·首套房公積金貸款：個人最高65萬，家庭130萬

·繳存補充公積金：個人最高80萬，家庭160萬

·多子女家庭：額度上浮20%，家庭最高192萬

近期先后發布靈活就業人員公積金繳納政策和支持電梯更新提取兩項新政。然而，在“公積金付首付”和“帶押過戶”兩項關鍵政策上，上海略顯滯后

5月21日《上海市提振消費實施方案》提出的“擴大住房公積金適用范圍，探索優化住房公積金使用政策”，結合全國政策走向和上海實際情況來看，上海公積金政策未來支持付首付和帶押過戶幾乎已是板上釘釘的事情

2024年末，上海公積金貸款余額 6191.94 億元、繳存余額 8645.58 億元，公積金使用率 71.6%，低于當年全國的76.15% ，也低于上海 2023 年 77.76%

約 2453.64 億元資金處于 “沉睡” 狀態，公積金使用效率每提升1個百分點，就將釋放86億購房資金（8645.58 億元 × 1% ≈ 86億元）

當這些資金通過“公積金付首付”與“帶押過戶”政策釋放，長期阻滯的置換鏈條將重新轉動，從剛需到改善的需求閉環將真正形成

當前，政策窗口期已經打開。北京方案公布后，上海成為唯一未落實公積金付首付的一線城市。但也不要忘了我國公積金制度本就首創于上海，或許“王炸”就在路上。