#夏季圖文激勵計劃#剛看到一條新聞說大汽車43.7萬㎡土地，認定為閑置土地，被政府無償收回。2020年9月，恒大以5.9億元總價拿下這塊位于廣州南沙區紅蓮路與萬新大道路口西南側的地塊，規劃用于新能源汽車整車及核心零部件的研發與制造。

截至2024年底，恒大汽車累計僅交付了1429輛新能源汽車，上半年營業額僅 3838 萬元，同比下滑75%，虧損進一步擴大至202.57億元，負債總額高達743.5億元。股票自2025年4月起暫停交易，公司表示有限資源僅能維持廠房基礎運維，無力支付會計事務所現場審計費用，導致年報“難產”，繼續停牌。生產線早已沉寂，天津工廠年初停工，上海公司進入破產清算程序。

那么現在問題來了，恒大那么多的債權人為什么沒有申請凍結這些固定資產而最終被政府無償回收了呢？

其實，債權人并非沒有行動。早在 2024 年 7 月，就有個別債權人向相關地方人民法院申請對恒大新能源汽車及恒大智能進行破產重整。據統計，申報的普通債權約 49.93 億元，建設工程價款優先債權 10.8 億元，有財產擔保債權 14.95 億元，稅款債權約 0.17 億元。但問題在于，恒大集團整體債務規模過于龐大，涉及的債權人眾多，資產處置復雜。恒大汽車的資產大多處于被抵押、查封或者存在爭議的狀態，在眾多債權人爭搶有限資產的情況下，想要單獨凍結某一項資產并非易事。而且，對于工業用地這類資產，其處置還涉及到土地用途變更、產業規劃等諸多復雜因素，并非單純的資產凍結就能解決問題。

另外一個問題就是，既然這塊土地面臨被無償收回的風險，恒大汽車為何不在此之前將其賣掉呢？

這其中的原因也很復雜。首先，恒大汽車從 2021 年開始就陷入了嚴重的資金危機，公司的主要精力都放在了尋找資金續命、維持基本運營以及應對各方債務追討上，無暇顧及資產處置的最優方案。其次，這塊土地是工業用地，其用途有嚴格限制，交易對象和交易條件都相對苛刻。在恒大汽車信用崩塌、市場信心全無的情況下，很難找到愿意接手且符合條件的買家。再者，恒大汽車的土地資產大多被抵押給了金融機構，在未清償抵押債務之前，想要自由處置土地幾乎是不可能的。

最后一個問題就是，為什么這些資產不是被變賣優先償還債權人而是被政府無償回收了呢？

這得從土地的性質和相關法律法規說起。該地塊屬于工業用地，政府出讓此類土地是為了推動特定產業的發展，促進地方經濟增長。恒大當初獲取這塊土地時，與南沙區商務局簽訂了《投入產出監管協議書》，明確約定了總投資不低于 25 億元，其中研發費用不低于 20 億元，投資強度不低于 4500 元 / 平方米，且需在 30 個月內建成投產等條件。但恒大自 2021 年爆雷后，資金鏈斷裂，根本無法履行這些承諾，導致土地閑置長達 4 年之久。根據《閑置土地處置辦法》規定，因企業原因未動工開發滿兩年的閑置土地，國土資源主管部門有權無償收回國有建設用地使用權。政府收回土地，一方面是為了維護土地資源的合理利用，避免土地長期閑置浪費；另一方面，也是為了保障地方產業規劃的順利實施，將土地重新出讓給有實力、有意愿的企業，推動新能源汽車產業的健康發展。而恒大債權人的權益保障，主要通過恒大集團整體的破產重整、資產清算等法律程序來實現，工業用地的處置與債務清償遵循不同的規則和流程，不能簡單地將土地直接用于優先賠償債權人。

雖然我不是恒大債權人，但是我也能夠在相當程度上體會到這群債權人，啞巴吃黃連，有苦說不出的絞痛心情的。

這次南沙恒大汽車城土地被回收，并不是恒大首次政府無償無償無償回收。2021年以來，恒大系已超1.2萬畝土地被收回，涵蓋武漢科技旅游城（2314畝）、海口美麗沙（3300畝）、鄭州產業用地（3105畝）等。這些土地多以“文旅”“產業”名義低價購入，卻因資金鏈斷裂淪為“僵尸地塊”。

恒大集團總債務達2萬億，但許家印個人資本僅39億。通過“土地抵押-融資-再買地”的杠桿游戲，恒大將房地產從“制造業”異化為“金融游戲”。 恒大通過“永續債”“商票融資”等手段，將杠桿率推至500倍（曹德旺語）。其模式本質是“用未來土地增值預期，透支當下現金流”， 當2021年監管“三道紅線”收緊，預售資金被挪用、項目停工、購房者斷供，多米諾骨牌轟然倒塌。

當廣州南沙的43.7萬㎡土地重歸塵土，這不僅是恒大的落幕，更是一個時代——那個靠杠桿、圈地、泡沫堆砌的“黃金時代”的終結。