企業(yè)最大的創(chuàng)新，是與時(shí)俱進(jìn)。

當(dāng)十萬(wàn)億級(jí)的地產(chǎn)行業(yè)供需關(guān)系轉(zhuǎn)變，進(jìn)入后地產(chǎn)時(shí)代，房企需要的不僅僅是加碼“卷產(chǎn)品”，更需要新邏輯、新模式，與新時(shí)代去匹配。

目前，貝好家最大的價(jià)值就是為房企提供了一個(gè)新模型，為后地產(chǎn)時(shí)代的企業(yè)創(chuàng)新提供助力和借鑒。貝好家的價(jià)值也正在被越來(lái)越多的房企看見(jiàn)。

01

貝好家的房企“朋友圈”快速擴(kuò)容

2023 年7月，貝好家宣告成立。

2024 年7月，貝好家C2M（Customer to Manufacturer，從消費(fèi)者到制造者）合作模式的第一個(gè)項(xiàng)目在西安亮相。

2025 年7月，貝好家成立兩周年，各類項(xiàng)目已超過(guò) 10 個(gè)，遍布北京、上海、廣州、成都、杭州、西安、長(zhǎng)沙、佛山等城市，“朋友圈”匯聚中海地產(chǎn)、招商蛇口、中國(guó)電建地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、綠城中國(guó)、中國(guó)金茂、濱江集團(tuán)、興耀房產(chǎn)等房企伙伴。

有一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象：2023年貝好家剛成立時(shí)，行業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑聲非常大；2024年，貝好家在5城落地6個(gè)項(xiàng)目，其中2個(gè)和地方房企合作，2個(gè)自己操盤，另外2個(gè)項(xiàng)目才是與規(guī)模房企的合作（濱江集團(tuán)、興耀房產(chǎn)和中國(guó)電建），這一年，行業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑聲消失，變成了好奇；2025年，聯(lián)合貝好家的房企數(shù)量陡然增多，頭部房企幾乎全部涌進(jìn)了貝好家的“朋友圈”。

3月24日，成都中昕置地與貝好家就成都市成華區(qū)跳蹬河14畝住宅地塊達(dá)成合作。

3月27日，招商蛇口與貝好家聯(lián)合競(jìng)得長(zhǎng)沙市雨花區(qū)鼓風(fēng)機(jī)廠地塊，貝好家在長(zhǎng)沙的首個(gè)C2M模式項(xiàng)目落地。

5月27日，綠城中國(guó)競(jìng)得佛山市禪城區(qū)游泳中心地塊，宣布與貝好家攜手，采取股權(quán)合作模式聯(lián)合開(kāi)發(fā)該地塊，這也是貝好家C2M模式首次落地佛山。

5月29日，招商蛇口和貝好家、中海地產(chǎn)在北京通州三方共同合作開(kāi)發(fā)八里橋新盤朝棠攬閱。

6月5日，越秀地產(chǎn)、北京城建、未來(lái)科學(xué)城置業(yè)與貝好家聯(lián)合摘得北京昌平中關(guān)村生命科學(xué)園兩宗地塊。

7月2日，中國(guó)金茂和貝好家聯(lián)合摘得西安市新城區(qū)陜汽廠南區(qū)XC4-2-37、XC4-2-39兩地塊。

短短半年，新的合作落地項(xiàng)目項(xiàng)目數(shù)量已超去年全年，并且，招商、中海、越秀、金茂這些第一梯隊(duì)的房企全部對(duì)貝好家發(fā)出了友好信號(hào)。

據(jù)公開(kāi)信息，6月16日貝好家和招商蛇口在深圳簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，招商蛇口董事長(zhǎng)蔣鐵峰親自出席站臺(tái)，發(fā)言表示看好雙方未來(lái)的全面深入合作和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。

（貝好家&招商蛇口簽約現(xiàn)場(chǎng)圖）

主流房企密集進(jìn)入貝好家“朋友圈”，伸出橄欖枝，意味著房企越來(lái)越懂貝好家的C2M模式，貝好家的價(jià)值正在被越來(lái)越多的房企認(rèn)可。

02

跳出產(chǎn)品競(jìng)賽，挖掘數(shù)據(jù)價(jià)值

貝好家不是一家開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上它是一個(gè)技術(shù)驅(qū)動(dòng)的數(shù)據(jù)平臺(tái)，它手中最大的資產(chǎn)是過(guò)往積累的房源數(shù)據(jù)，和實(shí)時(shí)更新的客源數(shù)據(jù)和市場(chǎng)數(shù)據(jù)。

而地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在某種程度上算是一個(gè)“資源型”行業(yè)，包括土地、資金、規(guī)劃和行業(yè)上游的建造、設(shè)計(jì)資源等。房企開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，相當(dāng)于在“攢一個(gè)局”。

過(guò)去30多年，這種開(kāi)發(fā)模式一直很湊效，因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格上升周期內(nèi)，房產(chǎn)本身就具備稀缺性，客戶的第一需求是買到，沒(méi)有挑挑揀揀的市場(chǎng)環(huán)境。

簡(jiǎn)單說(shuō)就是：房企做什么房子，客戶就買什么房子。

所以，房企在過(guò)往積累的資源主要集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的前端。但隨著改善需求在重點(diǎn)城市占據(jù)主要地位，以及資產(chǎn)價(jià)格周期轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)之后，以資源為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式和后端消費(fèi)者需求之間的偏差就開(kāi)始凸顯，房企過(guò)去的模式慢慢失效。

買方市場(chǎng)下，客戶需求成為推動(dòng)銷售的最重要因素，真實(shí)的客戶數(shù)據(jù)就變成了最重要、最稀缺的資源。

傳統(tǒng)的產(chǎn)品套型及配比定位，是以板塊內(nèi)新房供應(yīng)、新房成交數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，疊加客戶問(wèn)卷+訪談方式來(lái)進(jìn)行，即“競(jìng)品分析+客戶調(diào)研”，但房企的客戶調(diào)研數(shù)據(jù)樣本有非常大的缺陷。

房企的調(diào)研對(duì)象大部分是公司過(guò)往項(xiàng)目的老業(yè)主，和新項(xiàng)目已經(jīng)設(shè)想了一個(gè)定位之后，與目前客群處于同一圈層的人士。這些人或者沒(méi)有真實(shí)的買房需求，居住痛點(diǎn)不強(qiáng)，對(duì)新項(xiàng)目區(qū)域了解不夠；或者陷入房企的主觀假設(shè)，忽視了不同板塊之間的居住差異，難以獲得真實(shí)的客戶需求反饋。

因此，房企本質(zhì)上還是在以“競(jìng)品比較法”去做產(chǎn)品。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，他們不得不越來(lái)越“卷”產(chǎn)品，用更多賣點(diǎn)和競(jìng)品同臺(tái)“賽馬”，或者干脆“以價(jià)換量”。

在整個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條上，房企最缺的是客戶資源和真實(shí)的用戶數(shù)據(jù)。這一點(diǎn)恰恰是依托貝殼平臺(tái)的貝好家最擅長(zhǎng)的。

貝好家依托貝殼大數(shù)據(jù)平臺(tái)，手中有新房市場(chǎng)數(shù)據(jù)、二手房成交數(shù)據(jù)、客源數(shù)據(jù)、房源數(shù)據(jù)。這一套數(shù)據(jù)是市場(chǎng)企業(yè)中最全的。其中，二手房成交數(shù)據(jù)和客源數(shù)據(jù)是市場(chǎng)上最稀缺的。

貝好家掌握新項(xiàng)目所在區(qū)域中真實(shí)的購(gòu)房客戶數(shù)據(jù)，從中可以分析出：區(qū)域內(nèi)潛在和活躍的買房用戶體量、購(gòu)買力，他們想買哪個(gè)價(jià)位/面積段的產(chǎn)品，買房的核心需求是什么。

貝好家數(shù)據(jù)平臺(tái)上還有新項(xiàng)目周邊存量房產(chǎn)的大數(shù)據(jù)庫(kù)，知道什么樣的戶型賣得最快，哪個(gè)面積段的產(chǎn)品存量最大，競(jìng)爭(zhēng)最為激烈，區(qū)域內(nèi)二手房的掛牌和調(diào)價(jià)情況，最終真實(shí)成交價(jià)等。

更關(guān)鍵的是，這些數(shù)據(jù)每天從每個(gè)門店、每個(gè)小區(qū)實(shí)時(shí)匯集到貝好家的數(shù)據(jù)平臺(tái)，實(shí)時(shí)更新，不會(huì)讓合作方用一份隔代的歷史數(shù)據(jù)去“看著后視鏡開(kāi)車”。

這些全面、及時(shí)、真實(shí)、具體的數(shù)據(jù)，可以反哺前端的開(kāi)發(fā)、定位、設(shè)計(jì)，讓房企在項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初就將用戶真實(shí)需求滲透至產(chǎn)品，然后再進(jìn)行“定制化”開(kāi)發(fā)，從而在銷售階段匹配到足夠精準(zhǔn)的市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)熱銷。

貝好家讓房企重新認(rèn)識(shí)到了數(shù)據(jù)應(yīng)該怎么用，以及數(shù)據(jù)的真正價(jià)值。因此，看懂貝好家的模式之后，房企自然而然進(jìn)入了貝好家的“朋友圈”。

03

需求前置，打造“以人定房”新模式

貝好家的C2M模式本質(zhì)上是一種數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的開(kāi)發(fā)模式，通俗地說(shuō)就是：以人定房。

傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式的流程是：拿地-研判-定位-設(shè)計(jì)-建造-銷售。

貝好家介入之后，開(kāi)發(fā)模式變成了：客戶調(diào)研-模型測(cè)算（價(jià)格、套型、利潤(rùn)）-定位-拿地-需求深訪-產(chǎn)品方案迭代-建造-銷售。

（貝好家C2M模式）

需求和市場(chǎng)實(shí)際反饋前置，研判、價(jià)格預(yù)期、套型配比等，全是跑在拿地之前，拿地后再用大數(shù)據(jù)校驗(yàn)，優(yōu)化產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)方案。

先了解客戶需要什么樣的產(chǎn)品，在決定拿不拿地，拿地之后提供什么樣的房子。

比如，在長(zhǎng)安華曦府項(xiàng)目中，貝好家根據(jù)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)真實(shí)數(shù)據(jù)，測(cè)算出意向客戶的主力需求集中在78-96平米戶型，然后通過(guò)C2M模型推導(dǎo)出套型配比方案為：78平方米、96平方米、118平方米和135平方米四種戶型，對(duì)應(yīng)套數(shù)的配比分別為30%、40%、20%和10%。

長(zhǎng)安華曦府開(kāi)盤驗(yàn)證的客戶認(rèn)購(gòu)比例分別為：33%、40%、18%、9%，與貝好家模型測(cè)算的累計(jì)偏差率小于2%。

準(zhǔn)確切中客戶需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，成為長(zhǎng)安華曦府熱銷的基礎(chǔ)。2024年12月至2025年3月期間，該項(xiàng)目“三開(kāi)三罄”，成為2024年北京樓市去化最快的項(xiàng)目之一和2025年一季度北京普通住宅新房成交金額、套數(shù)、面積“三冠王”。

2025年6月，貝好家首進(jìn)杭州與濱江集團(tuán)、興耀房產(chǎn)合作的杭州錢塘區(qū)項(xiàng)目沐蘭臺(tái)開(kāi)盤，單月勁銷183套，成為杭州最受關(guān)注的新盤項(xiàng)目之一（主城第二、錢塘第一）。

貝好家C2M模型得到市場(chǎng)驗(yàn)證，對(duì)其案例進(jìn)行拆解分析，可以看出該模式從三個(gè)維度發(fā)揮價(jià)值。

首先，根據(jù)平臺(tái)的客戶資源和大數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)找到大量高意向購(gòu)買群體，依靠貝殼平臺(tái)以及4萬(wàn)家門店和眾多經(jīng)紀(jì)人深入城市每一個(gè)網(wǎng)格的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行潛在客戶調(diào)研，獲得真實(shí)的客戶需求反饋，為項(xiàng)目產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，以及開(kāi)盤前的營(yíng)銷計(jì)劃制定等提供重要參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)“以人定房”。

其次，基于貝殼二手房交易大數(shù)據(jù)，構(gòu)建“可比價(jià)格”模型，綜合實(shí)時(shí)、真實(shí)的二手房、新房市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)，以及區(qū)域內(nèi)二手房市場(chǎng)的買家賣家博弈情況，有效地對(duì)每個(gè)城市、板塊的房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)進(jìn)行刻畫、預(yù)測(cè)，給出項(xiàng)目時(shí)點(diǎn)價(jià)定價(jià)建議，實(shí)現(xiàn)“以房定錢”，避免項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)大幅被動(dòng)調(diào)整。

再次，貝好家C2M模型，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期會(huì)開(kāi)展多輪次、線上線下相結(jié)合形式的客戶觸達(dá)，進(jìn)行第一輪需求摸排，提前鎖定潛在客戶。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，貝好家對(duì)重點(diǎn)客戶深訪，讓目標(biāo)客戶深度參與，形成共創(chuàng)。進(jìn)入項(xiàng)目營(yíng)銷階段，貝好家通過(guò)平臺(tái)廣告、大數(shù)據(jù)分析和線下經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷，提升銷售確定性。

貝好家C2M模型的落地成功，驗(yàn)證了貝殼用新邏輯賦能地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的能力，同時(shí)也證明了一點(diǎn)：數(shù)字驅(qū)動(dòng)的路徑在后地產(chǎn)時(shí)代具有足夠的可行性。

04

不是市場(chǎng)對(duì)手，是房企“合伙人”

多年前，貝殼就在思考一個(gè)問(wèn)題：隨著貝殼平臺(tái)能力的增長(zhǎng)，貝殼和房企的關(guān)系會(huì)發(fā)生什么變化？

當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)即將觸達(dá)頂峰，貝殼的新房業(yè)務(wù)以“渠道”的身份充當(dāng)房企的乙方。之后，樓市市場(chǎng)規(guī)模下行，作為“甲方”的房企資金壓力陡增，開(kāi)始對(duì)所有可能成為對(duì)手的力量心懷戒心。

貝好家宣布成立之后，它也理所當(dāng)然成為被質(zhì)疑的對(duì)象。有限的市場(chǎng)規(guī)模下，“吃餅”游戲變成了生死局。

但對(duì)貝好家的了解越多，就越清楚一個(gè)事實(shí)：它的目標(biāo)不是成為房企的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

貝殼是一家通過(guò)自身能力來(lái)給自己定位的公司，它的核心業(yè)務(wù)是“一體三翼”中的“一體”——二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，其它所有業(yè)務(wù)都是圍繞“一體”構(gòu)建的，并且不同業(yè)務(wù)之間必須能夠相互加持，形成聯(lián)動(dòng)。

而且，貝殼從不越界自己的能力圈去做事。它善于構(gòu)建生態(tài)，生態(tài)中最核心的位置是“用戶”，生態(tài)最重要的理念是多方“共生”。

所以，貝好家實(shí)際上是一個(gè)模型、一個(gè)支點(diǎn)，代表著貝殼的數(shù)據(jù)資產(chǎn)與房企的產(chǎn)品能力的結(jié)合，這種合作關(guān)系既符合貝殼對(duì)自身的定位，以及對(duì)數(shù)據(jù)資產(chǎn)價(jià)值的拓展需求，也符合其構(gòu)建“共生關(guān)系”的價(jià)值觀。

貝殼集團(tuán)副董事長(zhǎng)、貝好家事業(yè)線首席執(zhí)行官徐萬(wàn)剛說(shuō)，“今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不缺一個(gè)叫‘貝好家’的開(kāi)發(fā)商。我們?cè)谌珖?guó)多城投資落地項(xiàng)目，目的并不是要做開(kāi)發(fā)商，而是鍛煉C2M產(chǎn)品定位和產(chǎn)品解決方案的能力，讓行業(yè)相信我們有這個(gè)服務(wù)能力。開(kāi)發(fā)商、土地方等行業(yè)伙伴是我們攜手共贏的好朋友。”

貝好家的C2M模型和大數(shù)據(jù)，匹配上房企積淀的資源和產(chǎn)品力，形成一個(gè)閉環(huán)，用自己的長(zhǎng)版補(bǔ)對(duì)方的短板，發(fā)揮彼此的最大價(jià)值，才能收獲后地產(chǎn)時(shí)代“活得好”的入場(chǎng)票。

如果想要更多的企業(yè)去用你的產(chǎn)品，就不要成為與他們相同的企業(yè)，充當(dāng)他們的對(duì)手。顯然，貝好家很清楚這句話的涵義。這也是貝好家“朋友圈”為什么會(huì)越來(lái)越壯大的秘密。