擁有自有住房曾是“美國夢”的核心象征之一，而現(xiàn)在，這一“美國夢”正日益脫離民眾的現(xiàn)實(shí)生活。

近日，《衛(wèi)報》援引美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會（NAR）的最新數(shù)據(jù)報道，2024年美國首次購房者人數(shù)降至110余萬人，創(chuàng)下自1989年有統(tǒng)計(jì)以來的最低水平。

這一趨勢不僅反映出經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定，更折射出整個房地產(chǎn)市場所面臨的結(jié)構(gòu)性問題。

首次購房年齡推遲

新冠疫情期間，受超低利率與財政刺激影響，美國住房市場曾迎來一波繁榮。這波上漲潮過去后，房價和抵押貸款利率依舊居高不下，令市場幾近停滯。

目前，美國聯(lián)邦基準(zhǔn)利率維持在4.25%至4.5%之間，較去年同期有所下降，但30年期固定抵押貸款利率依然高達(dá)6.5%以上，幾乎是五年前的兩倍。對于購房者而言，這意味著即便利率略有回落，購房成本依然難以承受。

“高抵押貸款利率抑制了人們首次購房的能力”，房地產(chǎn)科技公司Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾·費(fèi)爾韋瑟（Daryl Fairweather）表示，“這對房地產(chǎn)市場是全方位的打擊。”

購房門檻不斷抬高，使得年輕人不得不推遲人生中這一關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)決策。根據(jù)NAR的數(shù)據(jù)，2023年美國首次購房者的平均年齡已攀升至38歲，創(chuàng)下歷史新高。相比之下，上世紀(jì)80年代的首次購房者平均年齡為20多歲。

費(fèi)爾韋瑟指出，這種延遲買房的趨勢正在產(chǎn)生連鎖效應(yīng)。“這很可能意味著他們會更晚退休，因?yàn)橘I房意味著要承擔(dān)一份30年的按揭貸款。人們發(fā)現(xiàn)，他們必須工作更久，才能實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)”。

買方與賣方同陷困局

在通常情況下，當(dāng)住房需求下降，房價也會隨之回落，但現(xiàn)實(shí)并非如此。盡管潛在買家數(shù)量大幅減少，但2024年獨(dú)棟住宅的房價中位數(shù)仍創(chuàng)歷史新高，并持續(xù)攀升。

美國最大房產(chǎn)交易平臺Zillow數(shù)據(jù)顯示，2024年5月，美國獨(dú)棟住宅房價中位數(shù)達(dá)到42.78萬美元；而在2021年，這一數(shù)字為35.71萬美元，三年間增長近20%。

根據(jù)哈佛大學(xué)住房研究聯(lián)合中心的報告，按照當(dāng)前價格計(jì)算，一個家庭年收入需達(dá)12.67萬美元，才能負(fù)擔(dān)得起普通住房的月供。而在2021年，這一門檻為7.93萬美元，三年間上漲超過五成。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，現(xiàn)有住房庫存處于歷史低位，加之新建住房速度遲緩，是導(dǎo)致房價堅(jiān)挺的重要原因。許多原本打算換房的業(yè)主不愿放棄原先的低息按揭，選擇“躺平”，進(jìn)一步加劇了市場僵局。

與此同時，新購房者也陷入困境：買房壓力巨大，租房更為劃算。約翰·伯恩斯研究與咨詢公司（John Burns Research and Consulting）的分析顯示，現(xiàn)在購買一套入門級住房的成本是租住公寓的兩倍，這種情況自2006年以來首次出現(xiàn)。

房地產(chǎn)市場的“凍結(jié)”不僅困住了購房者，也讓賣方陷入尷尬局面。由于難以找到愿意承擔(dān)高額按揭貸款的買家，許多房主選擇暫緩出售，進(jìn)一步壓縮市場交易量。

這一現(xiàn)象反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場對買賣雙方都極不友好，令人們對“住房作為財富起點(diǎn)”的傳統(tǒng)觀念產(chǎn)生動搖。

利率政策博弈

面對高利率所帶來的房地產(chǎn)市場冷卻，美國總統(tǒng)唐納德·特朗普再度將矛頭指向美聯(lián)儲，要求其降息。在一封手寫信中，他批評美聯(lián)儲主席鮑威爾“讓美國損失了一大筆錢，還在繼續(xù)這樣做”。

美聯(lián)儲的立場則依然強(qiáng)硬。鮑威爾及其團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，特朗普的貿(mào)易和關(guān)稅政策加劇了價格波動和通脹預(yù)期，降息反而可能推高通脹水平。

“這是我們確實(shí)感受到的一種風(fēng)險。作為負(fù)責(zé)維持物價穩(wěn)定的人，我們需要管理這種風(fēng)險。”鮑威爾在上個月的美國參議院聽證會上強(qiáng)調(diào)。

盡管美聯(lián)儲在2025年仍可能有數(shù)次降息空間，但經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)難以出現(xiàn)明顯改善。高房價、高利率與供應(yīng)瓶頸仍是壓在市場身上的“三座大山”。

“買家們正在等待利率下降或房價調(diào)整的機(jī)會”，費(fèi)爾韋瑟說，“整體經(jīng)濟(jì)的不確定性讓人們不愿意去背負(fù)一份按揭貸款。”

“美國夢”對越來越多的年輕人而言，正變得遙不可及。