某資產(chǎn)管理公司向法院

申請強(qiáng)制執(zhí)行抵押房產(chǎn)

案外人卻以該房產(chǎn)系其所購為由

提出執(zhí)行異議

公司隨后提起訴訟

請求準(zhǔn)予執(zhí)行抵押房產(chǎn)

結(jié)果一審、二審、再審均敗訴

某資產(chǎn)管理公司向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行抵押房產(chǎn)，案外人卻以該房產(chǎn)系其所購為由提出執(zhí)行異議。某資產(chǎn)管理公司隨后提起訴訟，請求準(zhǔn)予執(zhí)行抵押房產(chǎn)，結(jié)果一審、二審、再審均敗訴，于是向檢察機(jī)關(guān)申請監(jiān)督。近日，經(jīng)貴州省檢察院提出抗訴，貴州省高級法院作出判決：撤銷原一審、二審、再審判決，抵押房產(chǎn)被準(zhǔn)予執(zhí)行。

抵押房產(chǎn)被準(zhǔn)予執(zhí)行

第三人提出執(zhí)行異議

2014年3月19日，某資產(chǎn)管理公司分別與兩家銀行簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，受讓兩家銀行對某建筑公司享有的金融債權(quán)，共計(jì)8000萬元。同日，該資產(chǎn)管理公司與某建筑公司、某房開公司簽訂《債務(wù)重組協(xié)議》，約定由某房開公司承擔(dān)某建筑公司上述債務(wù)，并自愿提供在建工程作抵押擔(dān)保，雙方簽訂了《抵押協(xié)議》，并辦理了《在建工程抵押他項(xiàng)權(quán)證》。

因某房開公司未能如期履行還款義務(wù)，某資產(chǎn)管理公司于2017年向貴州省高級法院提起訴訟，后經(jīng)法院主持，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，法院出具《民事調(diào)解書》。因某房開公司未履行生效法律文書確定的義務(wù)，某資產(chǎn)管理公司向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。

2017年12月13日，凱里市法院依法作出《執(zhí)行裁定書》，裁定查封被執(zhí)行人某房開公司在凱里市某項(xiàng)目602號、603號、604號房合計(jì)10509.46㎡房產(chǎn)。

某會計(jì)公司得知自己所購的602號、603號、604號房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凱里市法院提出執(zhí)行異議。2020年8月6日，凱里市法院作出《執(zhí)行裁定書》，裁定撤銷對602號、603號、604號房的查封。

法院認(rèn)定“先買后抵”

執(zhí)行請求被駁回

某資產(chǎn)管理公司不服上述裁定，于2020年8月28日向凱里市法院提出申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，請求準(zhǔn)予執(zhí)行該公司擁有在建工程抵押權(quán)的602號、603號、604號房。

凱里市法院經(jīng)審理查明：2013年6月28日，以某房開公司為出賣人，潘某、陽某為買受人，簽訂三份《商品房買賣合同》，約定潘某購買602號房，價(jià)格為61.79萬元，陽某購買603號和604號房，價(jià)格分別為32.23萬元和13.46萬元。合同還對房屋交付時(shí)間等作了約定。

2013年11月13日，某房開公司將上述房屋交付某會計(jì)公司管理使用。2015年5月6日，某會計(jì)公司與某房開公司就購買602號、603號和604號房又補(bǔ)簽了三份《商品房買賣合同》，將602號房的總價(jià)由61萬余元變更為42萬余元，將買受人支付房屋尾款的時(shí)間從2013年5月31日變更為2013年9月30日，將買受人從個(gè)人變更為某會計(jì)公司，并于同日辦理了預(yù)售登記備案手續(xù)。2015年3月，某會計(jì)公司向某房開公司支付房屋尾款88萬余元。同年8月，某房開公司向某會計(jì)公司出具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。

法院認(rèn)為，某會計(jì)公司于案涉在建工程抵押擔(dān)保和法院查封之前就已經(jīng)與某房開公司簽訂了《商品房買賣合同》，支付了全部購房款，并合法占有了房屋，未能過戶系某房開公司所致，某會計(jì)公司對案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，遂判決駁回某資產(chǎn)管理公司的訴訟請求。

某資產(chǎn)管理公司不服，向黔東南苗族侗族自治州中級法院提起上訴。該法院經(jīng)審理后，判決駁回上訴，維持原判決。某資產(chǎn)管理公司不服二審判決，向貴州省高級法院申請?jiān)賹彙ＹF州省高級法院作出裁定，指令黔東南州中級法院再審。黔東南州中級法院再審后，仍維持了原判決。

依法抗訴促改判

法院準(zhǔn)予執(zhí)行案涉房產(chǎn)

2022年12月，某資產(chǎn)管理公司向黔東南州檢察院申請監(jiān)督。該院經(jīng)審查后認(rèn)為，再審判決存在法律適用錯(cuò)誤，遂提請貴州省檢察院抗訴。2023年8月，貴州省檢察院受理該案。

承辦檢察官通過審閱卷宗、走訪相關(guān)當(dāng)事人等查清的案件事實(shí)，與法院查明的事實(shí)基本一致。

“本案的爭議焦點(diǎn)在于，某會計(jì)公司享有的民事權(quán)益是否足以排除法院的強(qiáng)制執(zhí)行。”檢察官介紹說，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（下稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十七條明確，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。該條規(guī)定確立了享有抵押擔(dān)保物權(quán)的申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償?shù)匚唬诒Ｗo(hù)一些特定優(yōu)先利益的考慮，司法解釋以但書的方式設(shè)置了例外。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條和第二十九條規(guī)定了一般買受人物權(quán)期待權(quán)和房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)。

實(shí)踐中，對一般買受人物權(quán)期待權(quán)是否屬于上述第二十七條的但書規(guī)定存在爭議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，“先買后抵”的買受人不存在過錯(cuò)，可以排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行請求。某會計(jì)公司堅(jiān)稱公司早在2013年6月28日就購買了案涉房屋，屬于先購買后抵押的情況。

然而，檢察官經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，某會計(jì)公司為某房開公司提供財(cái)務(wù)審計(jì)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)知曉該公司參與債務(wù)重組，遂將案涉房屋從以個(gè)人名義購買轉(zhuǎn)變?yōu)橐怨久x購買，并向某房開公司支付案涉房屋購房款，且潘某、陽某以個(gè)人名義簽訂《商品房買賣合同》后，除占有使用房屋外，在2013年至2015年間均未履行付款義務(wù)及完善辦證備案手續(xù)，這既不符合常理，也缺乏合理解釋。2015年5月6日，某會計(jì)公司與某房開公司補(bǔ)簽三份案涉《商品房買賣合同》，而此前，案涉房屋已由某房開公司設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為某資產(chǎn)管理公司，故本案應(yīng)屬于先抵押后購買的情況。

“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的但書規(guī)定，是為了保護(hù)商品房消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握適用條件，避免擴(kuò)大解釋，防止動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。”檢察官認(rèn)為，某會計(jì)公司購買案涉房屋是用于辦公，并不是用于居住。在案涉房屋已經(jīng)辦理抵押登記的情況下，不能以一般買受人物權(quán)期待權(quán)排除抵押權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行請求，本案也不符合房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的相關(guān)規(guī)定，原判決認(rèn)定的事實(shí)缺乏證據(jù)證明，適用法律錯(cuò)誤。

2024年8月，貴州省檢察院向貴州省高級法院提出抗訴。近日，貴州省高級法院經(jīng)審理后，采納了檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見，撤銷了原一審、二審、再審判決，準(zhǔn)予執(zhí)行涉案房屋。

（來源：檢察日報(bào)·民生周刊 作者：丁艷紅 湯毅）