封面新聞記者 曾業

幾天前，四川達州店子梁二小區改造項目完成首期選房，147戶居民共認購201套新房。這是達州市首個“以舊換新”助力城市更新的危舊房原址重建項目，標志著達州破解中心城區老舊小區改造難題、提升城市宜居品質的探索已結出碩果。

老舊小區改造，事關城市高質量發展。2023年9月，達州市啟動中心城區危舊房改造三年攻堅行動，計劃實施32個危舊房改造項目。截至目前，全市已啟動28個項目，累計將惠及2.6萬戶居民，現已探索形成了“以舊換新”城市更新經驗。

達川區危舊房改造點位分布示意圖。曾業 攝

破解難題：

危舊房改造的“達州方案”

達州市作為川東北地區重要城市，隨著城市化進程加快，中心城區危舊房問題日益凸顯。

據達州市住建局統計，截至2023年，達州中心城區現存危舊房屋10360套，建筑面積159萬平方米，其中不乏建成年代久遠的預制結構建筑和C、D級危房。這些房屋安全隱患突出，與周邊現代化城市風貌格格不入，群眾改造意愿強烈。

為系統解決這一難題，2023年9月，達州市在全省率先啟動危舊房改造三年攻堅行動，創新推出“以舊換新”模式。該模式核心在于“政府主導、居民自愿、市場補位”，通過原址或就近重建、異地新建等方式，將危舊房拆除重建，居民以低成本置換新房。具體操作中，居民僅需支付建安直接費的30%，超出原面積部分按梯度價格購買（遠低于市面價格），政府無償劃撥用地并統籌配套設施建設。

所謂“建安直接費”，是指房屋的建設成本和水電氣通信等必備設施的安裝成本。“土地劃撥費、配套設施建設及相關稅費等，都不需居民支出?！边_川區住建局副局長舒建川說，這套模式的核心是，居民僅需支付較低成本，即可得到新房。

店子梁社區二小區原貌。（受訪者供圖）

店子梁二小區作為試點項目，原來是20世紀80年代的無序自建小區，17畝土地上分布著64棟低矮預制房，因年久失修成為“憂居”。經過一年多時間努力，這個“城中村”變成了兩棟住宅樓和一棟商業綜合體組成的現代新小區。改造后，該小區新建2棟電梯住宅樓，配套商業樓、綠化帶、老年活動中心、地下車庫等設施，容積率3.73，戶型涵蓋80至120平方米，滿足了居民多樣化需求。

低成本的新房，該小區幾乎全部居民置換新房都超出了老房子合法產權面積。“新建的A、B兩棟新樓，總計新建住房214套，147戶居民認購了201套。”三里坪街道辦副主任潘永紅介紹，目前，兩棟新樓主體早已完工，正進行相關安裝等收尾工作，選房完成后將陸續啟動接房交房。

三里坪街道仰天灣片區居民張家政，現場參觀新房后表示：“店子梁二小區改造項目的成功，增強了我們改造老房的信心，回去之后，我會動員左鄰右舍大力支持七里街危舊房改造工作，期待我們也能早點住上好房子。”

店子梁社區二小區危舊房改造項目現場。（封面新聞資料圖）

創新機制：

多元籌資帶動群眾參與共建

“以舊換新”模式的成功，離不開資金籌集的多元共擔與群眾參與家園共建的創新機制。

作為全省首個原址重建的危舊房改造項目，店子梁二小區采取了“以舊換新”方案，自2023年11月正式啟動建設，歷經一年多時間，順利完成B棟住宅樓和商業樓建設并交付。在達州中心城區危舊房改造三年攻堅行動中，達川區共排查出危舊房屋186棟，總建筑面積31.31萬平方米，涉及群眾2萬余人，主要分布在4大片區和5個零星點位，共實施9個項目。

已竣工交房的店子梁小區新房。（圖據達川發布）

7月9日，店子梁二小區選房當天，達州市達川區委書記倪欣現場調研，詳細詢問大家對新房的滿意度。到場群眾贊不絕口，紛紛表示房子戶型設計合理，采光充足，通風良好，質量也不錯。倪欣叮囑相關職能部門，要認真總結店子梁二小區危舊房改造的成功經驗，為城市更新和危舊房改造工作提供更多借鑒。

在資金籌集方面，店子梁二小區采取了“政府支持+市場補位+居民自籌”的多元籌資體系。該項目總投資1.8億元，通過金融機構綠色通道授信1.2億元，剩余資金由政府補助、居民出資及國企投資等多渠道解決。

封面新聞記者注意到，在達州市中心城區危舊房改造三年攻堅行動中，這一成功模式已被復制推廣。達州市財政局的公開數據顯示，2024年全市累計籌集老舊小區改造資金8.5億元，支持改造571個小區，惠及6萬余戶。此外，達州對改造項目減免各類行政收費，引導水電氣企業優惠拆裝，壓縮成本。全市通過“以舊換新”模式累計投入資金超50億元，撬動社會資本近30億元，破解了“錢從哪里來”的難題。

居民抽簽選新房。陳小平 攝

多元籌資帶動群眾參與家園共建，改造全過程透明、公開。達州市達川區的三里坪街道辦全程參與店子梁二小區的房屋分配，政府工作人員通過隨機抽號確定選房順序，公證監督確保公平；同時組織成立7人居民自管委員會，參與戶型設計、質量監管等決策。居民周俊介紹：“從戶型到綠化，都是我們自己商量定的”。

緊盯目標：

確保按期完成所有示范項目

2023年9月，店子梁社區二小區在全省率先采用“以舊換新”模式進行危舊房改造，按照“居民自籌、政府支持、合理補助”原則，對產權人改造意愿強烈、具備改造條件的危舊房采取“原址重建以舊換新”方式實施。當地政府向居民宣講危舊房改造政策、征集居民意見、設計改造方案，僅用10天時間就完成“以舊換新委托改造協議”簽約，順利完成舊房騰空和拆除、場地平整。

領到新房鑰匙的業主填寫房屋信息。陳小平 攝

從“要我改”到“我要改”，從破敗危房到現代電梯樓，店子梁二小區危舊房改造項目的成功，不僅是147戶家庭的新起點，更是達州城市更新的縮影。

社區已規劃好后續服務，讓居民搬進來就能感受到“家”的溫暖。三里坪街道店子梁社區黨委書記、居委會主任陳憲德表示，接下來，社區將幫助居民完成相關手續，并跟進物業服務對接，完善養老、便民等配套服務，把店子梁二小區打造成“老家達縣·宜美達川”的一個展示窗口。

面對中心城區眾多建筑密度高、人口密度大，無法就地拆改的老舊片區，達州通過探索“以舊換新”模式，由政府協調、盤活中心城區閑置優質安置房源，評估舊房后折價置換，輔以精準的財政補貼、稅費減免等組合政策，為“三年攻堅行動”按下“加速鍵”。

達州市計劃實施的32個示范項目中，有16個采用了“以舊換新”模式，這些項目當前都在按照既定目標加快推進。2025年，達州計劃新啟動10個“以舊換新”項目，逐步將相關工作推向縱深，確保2026年7月底前按期完成所有示范項目。