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親屬間的借名買房往往因信任未簽書面協議，一旦關系破裂，房產歸屬極易引發爭議。近日，一起姐弟間的借名買房糾紛案給出了明確裁判方向。

一、案情梳理

（一）原告的訴求與緣由

原告周明向法院提出訴訟請求：判令被告周琳、吳強繼續履行借名買房合同約定，配合辦理位于北京市大興區一號房屋的產權變更登記手續，將房屋登記至周明名下。

周明稱，2004 年購房時自己正創業，收入不穩定，本想借朋友名義用公積金貸款購房，遭母親張慧反對。母親擔心他私自處置房產，提議暫時借用姐姐周琳的名義購房，待還清房貸后再過戶。2004 年 6 月 27 日，周明與母親、周琳共同到售樓處，以周琳名義簽訂購房合同，首付款 75166 元來自母親出借的款項（系周琳此前向母親的還款）。此后，周明實際享有房屋所有權和使用權，負責房屋交接、補交房款、支付稅費、償還貸款、裝修、自住、出租及日常維護等事宜。2018 年后，周琳因借款糾紛與周明產生矛盾，否認借名事實，欲霸占房產，故訴至法院。

（二）被告的抗辯主張

周琳、吳強共同辯稱，不同意原告訴求。雙方從未達成借名買房合意，無借名必要和動機：

購房時二人在日本打工，月薪高達 3.5-4 萬元，有足夠積蓄，買房是為讓父母安心帶孩子，同時解決周明租房貴的問題，房屋暫借周明居住。

首付款和部分貸款由二人支付，周明向周琳賬戶轉款是支付房屋占有使用費，且金額遠低于市場價。

房產證等證件由周明保管是因委托其辦理手續，不能以此認定房屋歸屬。

（三）法院查明的關鍵事實

周明與周琳系姐弟關系，周琳與吳強系夫妻。2004 年 6 月 27 日，周琳與甲房地產開發公司簽訂《商品房買賣合同》，購買一號房屋，總價款 333063 元，首付款 73063 元，貸款 26 萬元。

周明主張首付款來自母親張慧出借的 10 萬元（系周琳向母親的還款），提交銀行明細證明自其賬戶支付首付款；周琳主張首付款來自二人在日本的積蓄，未提供充分證據。

貸款方面，《個人住房按揭合同》顯示借款人為周琳，貸款期限 20 年，現已清償。周明提交銀行明細證明通過朋友劉洋賬戶向周琳還貸賬戶轉賬還款；周琳主張通過向母親匯款償還貸款，未提供直接證據。

房屋 2005 年 5 月交付后，由周明裝修、自住及出租，相關物業費、供暖費等由周明支付，購房票據、房產證由周明持有。

周明提交周琳與吳強 2005 年《離婚協議書》及《補充說明》，《補充說明》載明 “豐臺區二號房屋實為周明購買，僅借用周琳名稱”，離婚協議未涉及一號房屋。周琳、吳強認可曾離婚后復婚，但否認簽署《補充說明》。

母親張慧出庭作證，證實首付款系其出借，借名買房系其提議，周琳無購房意愿。

周明已通過北京市購房資格核驗。

二、案件分析

（一）爭議焦點

周明與周琳之間是否存在借名買房合同關系。

（二）法律分析

借名買房合同關系的認定需結合合意、出資、使用、證據等綜合判斷。本案中：

出資方面：周明提交的銀行明細證明首付款從其賬戶支付，貸款通過其安排的賬戶償還；周琳主張自行出資，但證據不足以證實，母親證言亦佐證首付款來源與周明主張一致。

房屋使用與保管：房屋交付后近二十年由周明實際占有、使用、收益，購房票據及房產證由周明持有，符合實際權利人的特征。

關鍵證據：《補充說明》明確載明類似借名事實，離婚協議未涉及案涉房屋，與周明主張的借名背景一致；周琳、吳強雖否認《補充說明》，但未提供反證。

合理性：母親證言解釋了借名動機（擔心周明私自處置房產），周明創業期收入不穩定的背景亦符合借名合理性；周琳主張 “借住抵使用費” 無證據支持，且貸款金額與市場價租金的關聯性不足。

綜合以上，周明主張的借名買房關系具有高度可能性，應予以認定。

三、裁判結果

法院判決：周琳、吳強于本判決生效之日起十日內協助周明將位于北京市大興區一號房屋變更登記至周明名下。

四、案件啟示

（一）借名買房務必簽訂書面協議

親屬間借名買房常因信任忽視書面約定，一旦產生糾紛，無協議將增加舉證難度。建議明確借名原因、出資方式、產權歸屬、過戶條件及違約責任，避免口說無憑。

（二）完整保留出資與使用證據

實際出資人應留存首付款轉賬記錄、貸款還款憑證、稅費支付票據等，證明資金來源；同時保留房屋裝修合同、物業費 / 供暖費繳費憑證、租賃合同等，證實實際占有使用情況，這些均是認定借名關系的關鍵證據。

（三）謹慎選擇借名對象，明確權利義務

借名需考量對方信用及親屬關系穩定性，避免因情感破裂、債務糾紛等影響產權歸屬。即使親屬間，也應通過書面形式明確雙方權利義務，讓 “借名” 有章可循。

（四）重視特殊文件的證明力

離婚協議、補充說明等文件中關于財產歸屬的記載，可能成為認定借名關系的重要依據，需妥善保管；相關證人（如父母）的證言在親屬糾紛中具有一定證明力，必要時可申請證人出庭。

借名買房雖能解決購房資格、貸款優惠等問題，但潛藏產權爭議風險。規范交易流程、留存完整證據，才能最大程度保障實際權利人的合法權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）