行業下行，地產中高管換血，已成為房企們的標準動作。

內卷之下，城市總、營銷總，甚至董事長、總經理成為了“高危崗位”。

2025年時間過半，頭部房企們就已進入了密集的人事“調整期”。

艷姐不完全統計，上半年大約有超過150名中高管（基本為房企區域/城市營銷總級別以上）發生異動。

在這份一眼看不到盡頭的榜單中有人進、有人退，有人歡喜有人憂，而背后暗藏著的是行業的變局。

由于存在很多尚未公開的變動信息，也歡迎大家留言補充指正。

01

上半年房企中高管變動4大特點

從整理的這份名單來看，半年度的人事換防頻率，呈現出4個明顯特點：

①“成建制”換防逐漸常態化。

市場巨變和高度內卷下，越來越多的房企進行組織架構調整，也伴隨了一批人員的職務變動。

比如萬科，在巨大財務壓力下，年初大股東深鐵集團強勢進駐，從董事會主席、集團職能中心總，到區域總、城市總迎來了一波大換防。

香港置地在調整內地住宅開發業務戰略后，組織大幅壓縮，包括總裁在內的諸多人員集體出走。

還有連續虧損的聯發集團，在裁撤所有區域公司后，從董事長到區域總也都進行了深度調整。

而金茂、招商蛇口在業務聚焦策略下，也裁撤了所有區域公司，不過他們對相應的人員都進行了合理的安排。金茂晉升了一批中高管，招商蛇口在集團、區域公司層面進行了中高管對調。調整后，金茂上半年銷售額逆勢增長了20%，效果相當明顯。

②兩大高危崗位：區域/城市總、營銷總。

幾乎每個月，區域/城市總、營銷總都以極高的頻率出現在我們的盤點之中。

區域/城市總需要對區域的經營負責，所承受的基本都是直接來自集團一把手的壓力。在去年就已經不算樂觀、今年上半年更不樂觀的行情下，對區域/城市總無疑是一道極為嚴峻的考驗，一旦業績經營等各方面滿足不了集團的需求或是與集團意向相悖，就會面臨被干掉的危險。

而站在一線的營銷總，歷來都非常高危的崗位之一。不同于以往半年度、年度考核才換營銷總的慣例，現在集團、區域/城市公司層面對營銷總的寬容度越來越低，甚至單個項目的營銷成敗，都關乎到營銷總，甚至區域總/城市總的前途命運。像最近中國金茂廣深公司迎來了分管營銷的副總經理王敬來，越秀地產上海公司迎來了新任營銷總朱濤。

③央國企不再是“香餑餑”。

這兩年我們都說宇宙的盡頭是央國企，但在如今的市場下，央國企業績高度承壓，不再是地產人職業生涯的唯一歸宿。地產人除了在央國企間頻繁跳槽，一些進行區域深耕、有鮮明特色的民營房企也成為行業人才的“潛力股”。

比如深圳的舊改大王金光華集團，聚焦杭州的興耀房產等，吸引了一批地產人的加盟。

④地產新勢力強勢崛起。

在傳統房企持續進行區域層面的調整和換防，大幅壓縮人員的同時，地產新勢力持續引入外部高管。

最典型的當屬貝殼旗下的貝好家，這兩年他們引入了不低于20人的高量級職業經理人，今年上半年也有諸多挖獵動作。從城市總、項目總，到設計總、產品總，幾乎是成建制的從外部引進。據說他們的產品團隊中，來自龍湖的地產人占比一度高達90%。

上半年他們仍在大幅擴張，除了親自下場拿地外，還跟諸頭部房企建立了戰略合作，未來隨著業務規模的擴大，也將會吸納更多高量級行業人才。

此外還有四川聯投這樣的小規模平臺型房企，他們在集團和項目層面通過合伙人機制引入高量級人才，4年開發5個項目，每一個項目都實現了平均超20%的回報，走出了一條跨越行業周期的表現，未來也將會成為行業人才的潛力股。

02

中高管頻繁變動背后的三大原因

為何今年的房企高管變動會如此頻繁，艷姐主要原因有以下3點：

①市場因素。

過去幾年，地產行業高速發展，過度透支了行業未來發展空間。今年房企的日子并不好過，除了招保中華，以及綠城、越秀等老牌企業外，其他中小型房企大多深陷泥潭或在艱難中前行。

融資困難、銷售不暢，疊加市場需求下滑，很多房企很難再有實力去投資拿地、擴大規模了，我們也很難再見到過去那種“投資飛虎隊”瘋狂拿地的現象了。市場空間大幅壓縮，不少房企只能被動收縮戰線，降薪裁員。

②企業因素。

市場調整，既要保住行業位次，又要拓展發展新動能，企業必然要進行戰略調整，企業負責人必然要思考企業如何長遠穩健發展。

比如多元化業務，特別是資管、商業、代建等業務，有華潤置地、中海、綠城等房企的成功案例下，很多房企也在思考戰略調整方向，這也造成很多傳統地產高管難以適應新業務，無法滿足企業更高的要求，從而離開企業。

③個人因素。

一些中高管離職，也有一部分是因為自身因素，在加入新房企前，滿懷信心，決定大干一場，但當在新公司工作了一段時間后，在高度內卷的市場下發現很難去達成既定的目標，或者難以融入到新公司的體系和團隊之中，這種匹配度差異下，最后不得不選擇離職。

03

中高管變動典型案例

中高管的動向是行業變化的風向。上半年，上到集團董事長、總經理，下到區域總、城市總，以及營銷總、研發總，都能感覺到大家的焦慮。

透過中高管的變動，我們可以從中窺探房企當前的競爭格局，以及破局突圍思路。下面艷姐也跟大家分享一些典型案例：

①房企密集“換帥”

陸家嘴集團總經理杜少雄

今年6月，浦東金橋股份總經理杜少雄履新陸家嘴集團總經理，實現從浦東區屬國企二級子公司總經理晉升為一級公司總經理的晉升。

杜少雄出生于1983年，管理學學士。早年間曾在浦東新區區委組織部人才工作處任主任科員；此后調任張江集團，先后出任辦公室主任、營銷中心主任、招商服務中心主任等職。

杜少雄

2020年12月，杜少雄正式走上區管干部序列，出任張江集團副總經理；

2022年7月，杜少雄再迎職業進階，出任浦東金橋副董事長、總經理。

浦東金橋過去曾長期聚焦浦東新區，特別是金橋板塊，很少進行跨區投資。杜少雄到任后，推動浦東金橋跨區投資，布局上海市中心城區，并獲取虹口北外灘2個住宅地塊。

浦東金橋也成為浦東新區國資房企中，第一個打破“慣例”，進行跨區投資的。

此次履新陸家嘴集團，杜少雄為浦東新區國資委直管，這也意味著杜少雄獲得了重用。

陸家嘴集團今年發展勢頭相當猛，前5個月，權益銷售額88.23億，已經超過去年全年的84.92億，陸家嘴太古源·源邸首開日光、二開去化97%；前灘公館去年9月首開至今已實現5開5罄。

相信今年在杜少雄的帶領下，陸家嘴的表現會有很多看頭的。

華發股份董事會主席郭凌勇

與杜少雄的“躍升式”晉升相似，華發股份的郭凌勇在5月從董事局副主席、執行副總裁晉升為董事局主席。

郭凌勇出生于1973年，本科畢業于北京師范大學歷史學專業。大學畢業后，郭凌勇曾在北京某部委短暫實習，后南下珠海闖蕩，在珠海的第一份工作是民辦學校的教師。

郭凌勇

1997年，郭凌勇迎來事業的第一次轉折，投身房地產銷售策劃工作，并成為珠海知名金牌策劃人。

2007年，郭凌勇迎來事業的第二次轉折，加盟華發股份。

在華發股份期間，郭凌勇在珠海十字門中央商務區的建設中“一戰成名”，受到省市主要領導的高度認可，此后便迎來職務的再次進階，先后出任華發股份執行副總裁、董事會副主席。

艷姐覺得，郭凌勇履新后，面臨2個任務：穩住規模、穩住口碑。

前5個月，華發權益銷售額275.7億，較去年同期增長16%，但5月單月全口徑銷售額同比下降36%；新增貨值39.8億，行業排名第38位，遠低于去年同期的69.4億、第27位。

口碑方面，華發在深圳等城市的項目出現交付維權。

不過艷姐觀察到，坊間評價郭凌勇為“拼命三郎”，出任“一把手”后，相信華發股份會迎來巨變。

聯發集團董事長王文懷

與前兩家國企高管晉升不同的是，聯發集團在年初的換帥，“救火”意味更加明顯。

今年2月，建發集團副總經理王文懷空降聯發集團，并出任董事長。

王文懷

王文懷出生于1972年，畢業于廈門大學。1998年便進入建發集團，履歷大多跟投資、金融相關。1998年到2015年，王文懷歷任建發集團投資部副經理、投資二部總經理、投資總監等職。

2015年底，王文懷進入建發集團管理層，出任副總經理，兼任廈門建發新興產業股權投資有限責任公司董事長、君龍人壽保險有限公司董事長。

在君龍人壽保險期間，王文懷曾帶領公司實現了扭虧為盈。而這也與聯發集團當前的處境極為相似。

從2021年至今，聯發集團歸母凈利潤連續腰斬并出現虧損。規模凈利潤分別為8.51億、3.45億、0.72億、-20.1億。

從集團公司副總經理，到出任孫公司董事長，艷姐覺得王文懷多少是帶著“救火隊長”的任務來的，估計也是希望借助王文懷過去的投資和財技，能盡快實現聯發的扭虧為盈。

王文懷履新后，聯發在廈門、深圳、上海等熱點城市密集拿地，前5個月新增貨值102.7億、行業排名15，遠超去年同期47.3億、第43位。

應該說，在王文懷空降后，聯發風格大變，在投拓打法上，都出現了脫胎換骨的變化。

金光華集團執行總裁馮卷

此外，還有原萬科深圳公司副總馮卷，履新深圳本土民企金光華集團執行總裁。

馮卷

馮卷，1997年本科畢業于湖南大學工民建專業，畢業后在香港公司從事設計工作。此后加盟萬科，一待便近20年，從基層一直做到了萬科東莞片區總，隨后轉戰深圳萬科擔任副總，2019年調任萬科佛山總經理、南方區域BG合伙人。

去年，深鐵深度介入萬科的管理后，強調“以時間換空間”化解風險，萬科職業經理人陸續調整。

此次履新的金光華集團，是深圳本土民營房企巨頭之一，被譽為深圳舊改大王。后者在龍崗、龍華等片區擁有多個舊改項目，總規劃建面超100萬㎡，代表項目有金光華溪山禾璽、金光華廣場等。

從萬科到金光華，馮卷又會給后者帶來哪些改變，我們也拭目以待。

②城市總和區域總大換防

招商蛇口南京公司總經理江波

最近，招商蛇口南京公司迎來了新任城市總——江波。

江波是招商蛇口南京公司的“老人”。江波于2007年入職招商蛇口，起點就是南京公司，從項目營銷做起，然后做到南京公司營銷經理。

江波

2016年，江波擔任南京公司營銷副總監；次年出任南京公司總經理助理；2年后出任招商蛇口徐州事業部總經理；

2020年，江波跨區域調動至招商蛇口廈漳公司，出任廈漳公司兼廈門游輪城公司副總經理；

2022年，江波再次跨區域調動，出任招商蛇口華中區域營銷總監、武漢公司副總經理；

2023年，江波調任招商蛇口深圳公司，擔任公司副總經理兼西部事業部總經理，并在次年升任深圳公司常務副總經理，直至此番調任。

作為早期深耕華東多年的地產老將，江波曾經操盤招商蛇口南京多個標桿項目，取得不俗業績。2014年到2017年，招商蛇口南京公司分別實現銷售額30億、45億、81億、100億+，3年時間業績增長超230%。

去年，招商蛇口在南京全口徑銷售146億，繼續排名第2，跟排名第一的保利發展的差距縮小到25億；今年前5個月，招商蛇口在南京全口徑銷售額32億排名第3。

在加入招商蛇口的第18個年頭，江波再次回到了自己最熟悉的南京，身上的擔子還是不輕的。

中海成都公司總經理徐驍

同樣，另一家頭部央企中海也在近期迎來了成都公司新任一把手——徐驍。

徐驍

徐驍畢業于哈爾濱工業大學，2007屆的海之子。他先后在中海深莞公司東莞區域、太原公司、福建公司擔任總經理，此次履新成都公司總經理，“救火”意圖非常明確。

中海近兩年在成都的存在感不高。

克而瑞數據，今年前5個月，中海成都全口徑銷售額19.11億，排名第24位，較排名前三的中鐵建地產（66.49億）、華潤置地（63億）、保利發展（45.88億）差距甚大。跟去年同期銷售額21.78億元及排名第13位相比，中海在大踏步后退。

就在今年五月，中海地產董事長顏建國甚至親臨成都督戰，走訪項目、了解團隊、調研市場，也能看出中海對成都市場的高度重視。

如何與其他同類央企業績看齊，能否拓展高價值新地塊，如何在產品端發出中海聲音，都有待徐驍重整山河。

國貿北京公司總經理來俊祿

前不久，國貿地產開發建設公司總經理來俊祿，調任至國貿北京公司總經理。

來俊祿是名工程老將，之前在正榮干過，先后擔任過正榮福州公司工程總監、福州區域項目副總經理等職務。

來俊祿

2021年，來俊祿加入國貿地產擔任福州區域副總，后晉升為國貿地產開發建設公司總經理。

此次履新北京公司總經理，來俊祿也是帶著“救火”的目的來的。

目前國貿地產在北京有2個在售項目，順義區的國貿·璟上蘭園、通州區的建投國貿·瑨上，2個項目都是在2023年拿地，但目前去化并不理想。

國貿·璟上蘭園2023年底首開，目前網簽去化率約73%；國貿瑨上2024年4月首開，目前網簽去化率約21%。

來俊祿履新后，一方面要著手解決住宅項目去化難題，另外一方面也要為國貿在北京的發展尋找新機會，挑戰與壓力不小。

龍湖東北公司總經理譚潔

民營房企之光龍湖，也在近期迎來了新任東北城市總譚潔。

譚潔

譚潔出生于1989年，山東大學畢業，以校招生身份進入龍湖，從工程師、工程經理一步步做起，先后擔任過項目總、片區總經理等職務。

2021年，他出任龍湖昆明事業部工程總，同年調任成都公司工程總；

2022年晉升為成都公司運營總經理兼昆明事業部總經理；2023年又被調往C5代建航道"龍智造"擔任副總經理，直至此番履新。

龍湖代建業務這幾年發展迅速，去年以800萬㎡的新簽約代建面積位居國內第10，以106億的銷售額排名行業第6。

工程背景，以及代建業務的成功經驗，或許是譚潔此次調任東北的關鍵因素。龍湖在東北，似乎要發力代建了。

象嶼滬浙區域總經理吳杰

前不久，象嶼地產在華東2大區域公司進行了區域總換防，江蘇區域總經理吳杰調任滬浙區域總經理。

吳杰

吳杰出生于1977年，畢業于上海交通大學，曾任金輝上海公司總經理，2022年加盟象嶼地產。

象嶼江蘇區域主要布局蘇州、南京2個城市，不過相比于在南京的“寂寂無名”，象嶼地產在蘇州風生水起。

克而瑞數據，2022年全口徑銷售54.19億，排名第27位；2023年全口徑銷售60.95億，排名第14位；2024年全口徑銷售82.83億，排名第4位。

從行業地位來看，象嶼地產在蘇州的表現甚至要好過上海。在江蘇做出成績的吳杰，能不能頂住上海的壓力，也還有待市場檢驗。

綠城深圳公司總經理陳德才

上半年，綠城深圳公司引入了一位重量級總經理——陳德才。

陳德才出生于1970年，1994年畢業于河北工程大學工程專業。畢業之后便加盟央企深圳北方工程開發公司，并從基層一直干到副總經理。

陳德才

2000年起，陳德才先后任職萬科、深圳市承翰投資公司、深圳市文偉投資，2008年陳德才重返萬科，出任新疆萬科助理總；

2013年，陳德才加盟當時如日中天的泰禾，出任廈門區域總；2015年加盟當時大灣區新秀房企龍光，出任珠海區域總；2022年加盟星河地產，擔任華南區域總，直至此次履新。

深圳是個相對封閉的市場，舊改是房企獲得資源的重要渠道。綠城在深圳的存在感一直不高，綠城深圳引入陳德才，大概率是看中了后者在舊改領域的豐富經驗。不過綠城能不能在深圳做出業績，也還有待市場檢驗。

越秀北方區域總經理董毅

與綠城加碼一線城市相似，越秀在北京同樣流露出了深耕“野心”。

前不久，越秀北方區域副總經理、北京公司總經理董毅，升任北方區域總經理。

董毅

董毅畢業于哈爾濱工業大學，工學碩士。2017年初加入旭輝集團投資中心，擔任戰略合作部負責人，主導了旭輝首進成都、西安、銀川、石家莊、大連等地的戰略布局。

2018年年末，董毅出任旭輝北京區域事業部總裁，并在2020年擔任整合后的華北區域集團總裁。

2023年初，董毅加盟越秀，擔任越秀華北區域副總裁兼北京公司總經理。

董毅在房地產行業已經深耕了近20年，是投融資的高手，對北京及華北市場有很深的理解。這與越秀深耕北京的戰略匹配度相當高。

加入越秀兩年間，董毅帶領越秀在北京攻城略地，兩年花費227億拿下五宗地塊；去年越秀在北京全口徑銷售105.4億，排名第11，這是越秀進入北京3年多來首次進入TOP15；越秀·香山樾全年銷售60.17億，拿下海淀銷冠。

越秀距離北京房企銷售TOP10，只有一步之遙，相信今年在董毅的帶領下，越秀在北京的表現還是有很多看頭的。

③營銷總大換血

中海集團營銷總楊智宇

地產營銷總曾經是房地產行業最讓人羨慕的職業，不過眼下行情下行，業績焦慮下，營銷總履新的周期也被極限壓縮。

前不久，中海迎來了新任集團營銷總——楊智宇。

楊智宇

楊智宇是大連理工大學MBA，2008年加入中海大連，歷任大連公司營銷總、青島公司營銷總、青島公司總經理、大連公司總經理。

在掌舵中海大連期間，曾創造四年業績增速持續保持50%以上的業績，2020~2021年更是連續躋身大連銷冠。

2023年，楊智宇調任中海蘇州公司總經理。不過在競爭激烈的蘇州市場，中海的表現似乎并不出彩。2023、2024年，中海蘇州權益銷售額分別是22.2億和26億，排在行業第16位、第11位。

從蘇州公司總經理到集團營銷負責人，職級上看屬于平調，但平臺更大了，離決策中樞也更近了。

克而瑞數據，上半年中海權益銷售1105億、排名第2，僅比排在第1的保利發展少39億。楊智宇履新后能否帶領中海沖刺行業第1，我們也拭目以待。

中建壹品營銷總許楊

還有一家超級央企中建壹品，在上半年也迎來了新任集團營銷總，原華潤置地深圳公司營銷負責人許楊履新中建壹品營銷總。

許楊

許楊生于1985年，本科畢業于武漢大學，2008年以百匠新人校招生身份加入華潤置地武漢公司，從武漢華潤中央公園策劃做起，在25歲時就晉升為項目營銷經理。此后先后擔任武漢公司營銷總、鄭州公司營銷總。

在華潤置地期間，許楊素有敢打敢拼的娘子軍形象。

在武漢公司、鄭州公司營銷總期間，在2021-2023年華中區域樓市下行的背景下，許楊先后帶領武漢公司、鄭州公司連續突破百億銷售額，也奠定了華潤置地在華中區域的市場地位。

2024年許楊調任華潤置地深圳公司，當年便帶領華潤置地深圳區域業績斬獲300億銷售業績，躋身深圳前3。

中建壹品總部位于武漢，近兩年發展勢頭相當迅猛，除了大本營武漢外，在北京、上海、深圳等高量級城市都有諸多重磅項目，也有不錯銷售業績。

許楊既有華中區域的工作經驗，又具備一線城市的平臺管理經驗，中建壹品未來打通全國化的營銷閉環，也確實需要一位悍將來操盤。

招商蛇口集團營銷總李驍楠

另一家央企招商蛇口，在年初也進行了集團營銷總換防，招商蛇口華東區營銷副總李驍楠履新集團營銷總。

李驍楠

李驍楠生于1988年，2014年以校招新航程身份加入招商蛇口后，先后擔任過上海公司營銷經理、營銷總監、杭州公司助理總、華東區域營銷副總等職務。

在擔任華東區域營銷負責人期間，招商蛇口在華東創造了輝煌的業績，特別是在上海，2022-2023年招商蛇口全口徑銷售額分別是741億、645億，連續蟬聯銷冠。

有意思的是，在履新集團營銷負責人的同時，原集團營銷負責人張哲調任華東區域總，兩人在職務上實現了對調。這種集團與地區職能負責人輪崗調換，也能看到招商蛇口在干部培養和任用上的體系化、專業性。

此外，在區域和城市公司層面，上半年也有諸多重量級營銷總履新。

招商蛇口華東區域營銷總張哲

今年剛開年，在招商蛇口上海靜安地王項目——康定壹拾玖的案名發布會上，張哲首次以華東區域營銷負責人的身份亮相。

張哲

張哲生于1983年，畢業于北京外國語大學，2006年畢業后加入華為，從事海外銷售工作。

2007年加入蘇州市園中區招商局擔任招商部專業經理；2010年加入蘇州本地國企金雞湖城市發展，正式進入房地產行業。

2013年~2017年，張哲任職于萬科蘇南公司，從市場研究經理做到營銷部經理。此后先后就職于仁恒、泰禾、綠城等公司。

2021年，張哲加入招商蛇口，先后負責江南區域、蘇州公司及南京公司的營銷工作。

2023年，張哲調任招商蛇口總部，擔任總部運營管理部總經理助理、全國營銷負責人，直到此次履新華東區域。

在仁恒、綠城、招商蛇口南京公司期間，張哲就曾操盤了諸多高端項目，像南京招商局中心·臻境，2022年首開均價4.9萬/㎡，150套房源2小時售罄，目前累銷超100億。

去年招商蛇口在上海以156.43億權益拿地金額排在第1，保守估算貨值超300億。不過就在上個月，招商蛇口迎來組織架構調整，取消區域公司，張哲也迎來新“身份”。在張哲的坐鎮下，招商蛇口今年能不能重回上海銷冠，我們也拭目以待。

國貿上海公司營銷總林景

還有國貿地產，上半年也輪換了上海公司營銷總——林景。

林景

林景生于1983年，大學畢業于華東理工大學計算機專業，早期曾在世聯、協信上海、卓越上海等公司從事營銷管理工作。

2017年初，林景加入國貿上海公司任營銷總監，后來在國貿內部輪崗擔任過不同崗位，還做過項目總經理。

上海是國貿的第二總部，近年國貿在上海銷售不斷下滑，2021年到2024年，國貿上海銷售額分別為60.54億、57.69億、42.95億，去年上海銷售額占比僅12%。

不過去年，國貿加大了上海投入力度，全年在上海拿了2個項目，以60.54億權益拿地金額排在第8，新增貨值大約130億，在集團新增貨值中占比約40%。

隨著林景的就位，未來國貿能不能摘掉“郊區之王”的帽子，一切都值得期待。

結語

這一輪房企人事換防來看，當前房企用人的核心需求就是3點：

其一，要有豐富的實戰經驗和亮眼的業績；

其二，要經歷過高度競爭的市場環境，有強大的執行力和創新破局能力。

不管是董事長、總經理，還是區域總、城市總、營銷總，用人導向非常明確，就是能攻堅拔寨、能打勝仗。

在區域合并或裁撤大潮的背景下，各區域公司、城市公司之間互相賽馬，誰能上位，誰能進入權力中樞，就是靠業績說話。

當然，業績導向下，中高管們面臨的壓力都是非常大的。未來地產中高管的變動也將會更加頻繁。

不管怎么說，也期待未來，他們能夠為行業帶來更多的驚喜！

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主編：張艷

責編：Eric

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