近幾年，房地產市場一直處于深度調整期，戰略轉型成了眾多房企的時代大課題。代建，成了許多房企的新賽道。

明源君注意到，近期有一家能力極其全面的代建品牌正在強勢入場，它就是美的置業。

自去年下半年起，美的置業完成了重資產業務剝離計劃，開始聚焦代建管理等輕資產賽道，轉型成效相當可觀。

據公開資料顯示，美的置業2025年上半年新增代建面積71萬平米，代建業務也已經成功進入徐州、無錫、貴陽、南昌、佛山等城市…

今天，明源君打算以美的置業的最新代建標桿項目——無錫美的東望府為例，來給大家拆解一下美的置業穿越周期的秘訣。

這個項目位于無錫東部，是一座產品均在158平方米以上的大平層豪宅盤。美的置業通過一系列的診斷與賦能，扭轉了原項目的市場形象，創造了量價雙高的逆襲“奇跡”。

無錫美的東望府不僅做到了首開去化率超90%、首日熱銷4.72億元的業績，而且與同等地段二手房項目相比，還實現了1.5倍的溢價，做到了實打實的資產增值。

扭轉乾坤的背后，明源君也看到美的置業充分展現了這個時代下，專業代建的價值所在。

產品打造能力是底盤

洞察市場深層次需求，做極致純粹的產品

其實在美的置業接手之前，東望府項目去年就已經面世了。但因為原合作方暴雷，項目一方面在外部市場上沒有聲量，失去了客戶的關注度和信心；另一方面，內部開發進度也出現停滯，處境十分棘手。

不過僅僅進場129天后，東望府就搖身一變成了無錫的豪宅頂流，這背后最關鍵的內核，在于美的置業注入的超級產品力。

在研究東望府的過程中，明源君能清晰地看到美的置業對產品的診斷與再造脈絡。“冷盤”逆襲的背后，是對產品呈現的嚴謹思考與嚴苛品控。

一、以極致純粹的產品定位，做區域豪宅的破局者

美的置業接手東望府之后，做的第一件事就是對產品定位進行重審，把“頂層設計”做扎實。

多年以來，“錫東無豪宅”的刻板認知一直存在。不過近兩年，錫東已經集聚人形機器人、合成生物、航空航天等前沿產業，還有高鐵樞紐，天一實驗學校、錫東高級中學等豐富的教育資源。

產業能級的提升，帶來了大量高層次人才，購房需求也在從剛需、改善向著高端置業升級。

▲錫東片區鳥瞰效果圖

錫東似乎對城區能級的躍遷已經準備好了一切，唯獨還沒有一座能滿足高端置業需求、真正稱得上豪宅的項目。

所以美的東望府最先做出的重大戰略調整，就是確立純粹大平層的頂豪定位，做擊碎“錫東無豪宅”印象的破局者。

二、果敢推翻原規劃，不惜成本從頭打磨產品

走頂豪定位、只賣大平層，這種決策對任何一家房企來說都不簡單。尤其是在目前的行情下，風險可想而知。

但美的置業這么做是有底氣的，來源于兩點。一是自2016年進入錫東以來，整整10年所積累的對區域市場的洞察和把握；二是作為TOP30房企的過硬產品實力。

所以美的置業做的第二件事，就是對東望府的產品進行深入的診斷和調整，甚至不惜成本、前后12次推翻了原來不符合定位的設計。

第一，在規劃布局上，美的置業做了大量的優化。

比如園林的規劃。東望府的占地面積是約7.7萬平方米，在樓棟布局經過調整后，園林面積達到了驚人的1.5萬平方米。更夸張的是，這里面光水景就占了1萬多平方米！

▲美的東望府園林實景圖

這么龐大的水景，相當于犧牲了一整棟樓的占地面積！獨特的水系布局令東望府的每一棟樓，看上去就像一座座綠洲島嶼漂浮于水面。如此大手筆的園林水景，在無錫應該還沒有出現過。

▲美的東望府園林實景圖

又比如在園林中，美的置業設計了一條由香檳金鋁板拼接而成的千步長廊，造價不菲。

▲美的東望府 園林實景圖

它蜿蜒串聯起一座座水中浮島，不僅能為業主遮風擋雨，還為水鄉式園林增添了靈動的美感，江南水鄉曲徑通幽的意蘊得到了充分展現。

第二，是在立面上，美的置業對窗墻比做了升級。

一般行業內的窗墻比標準大約在0.2-0.3之間，但經過調整后的東望府，窗墻比最大達到了0.4-0.5。

▲美的東望府園林實景圖外立面效果圖

這當然意味著更高的成本投入，但也進一步打開了戶內的景觀視野，讓房子能更充分的攬景入室，與闊綽的水景園林和外部九里河濕地公園的景觀，有更充分的互動。

▲美的東望府樣板房實景圖

第三，針對戶型，美的置業圍繞戶型空間和風格審美做了多處調整，原來的三套樣板間被全部推倒重做。

以下面這個180平方米戶型為例。為了打開更舒適的空間尺度，美的東望府采用了“無梁體設計”，從客餐廚直到陽臺區域都沒有任何梁與柱網阻隔，用敞亮的動區一體化格局，凸顯大平層的氣度。

▲美的東望府180平方米戶型圖

同時，由于無柱網的設計，戶型中心形成了一片近60㎡的家庭互動區域，家人們能更方便的互動，營造更加緊密的家庭氛圍。

▲美的東望府180平方米樣板房實景圖

值得注意的是，層高是美的東望府產品的一大亮點。158平方米戶型的層高是3.1米，而這個180平方米戶型，則把層高做到了3.3米！

在好房子時代的新標準下，國家對住宅層高的要求從2.8米提升到了3米。但美的東望府又把這個標準往上拔了不少，戶型的空間尺度不僅豪在平面上，更豪在高度上。

再來看看這個210平方米戶型，首先是配置了南北雙陽臺，通透感拉滿；其次，端廳結構實現了270°環幕觀景，結合高窗墻比立面，讓景觀優勢得到了進一步放大。

▲美的東望府210平方米戶型圖

更豪橫的是，這個戶型竟然還是個雙玄關結構，加上1梯1戶配有的獨立9-10㎡入戶門廳，把大平層豪宅的入戶私密性與儀式感做到了極致。

▲美的東望府210平方米樣板房實景圖

而310平方米的王炸戶型，層高直接拉到了罕見的3.5米，增配了鑄鋁雙開裝甲門，在門口就能感受到與其他產品不一樣的頂豪氣場。

▲美的東望府310平方米樣板房實景圖

戶內采用了全國各大石場精心挑選而來的大量真石材，據透露，整個房間光石材成本就要近50萬……

▲美的東望府310平方米樣板房實景圖

第四，在會所配套上增設了大量超配空間。

東望府的會所坐落在社區湖景之濱，總共有三層的面積，囊括了藝術展廳、紅酒雪茄吧、茶室、咖啡書吧、無界泳池、私宴廳、健身房、瑜伽室、spa理療室等多樣化的功能。

▲美的東望府會所實景圖

其中私宴廳是正規的雙廳配置，均配置了完整的廚房和備餐區，能獨立滿足更多業主的使用需求，配置極高。

▲美的東望府會所實景圖

通過這一步一步的從頭診斷和精心打磨，美的東望府逐漸成為了匹配其頂豪定位的產品，填補了錫東片區的豪宅空白。

選調組建全專家級營銷團隊

集最優資源、以最大聲量攻堅市場

美的東望府的產品確實很能打，不過作為純大平層豪宅盤，能做到開盤賣9成的業績，其實背后還有高手。

要知道去年的東望府，在市場上基本處于無聲狀態，對中途進場的美的置業來說十分被動。

地產項目做營銷，從0到1已經是一個很成熟的流程。但對于已經面世卻歸于沉寂的項目來說，想重整形象卻是很困難的，因為市場和客戶已經有了初始記憶。

除了造勢之外，操盤方還需要花大精力去扭轉以往的印象。為了解決這個難題，美的置業幾乎集中了全滬蘇公司的力量去攻堅，至少做對了三件事。

一、自帶品牌光環，為項目形象強勢賦能

美的置業在無錫已經深耕了10年，而且落子的15個項目里有6個都在錫山區，這就提前奠定了扎實的品牌信任度。

同時，2024年美的置業在無錫的業績穩居前三，前兩名是城投公司，項目眾多。作為一家民營房企，能夠和本土國資企業掰腕子，足以說明實力。

而且緊鄰東望府的美的云璟項目，也是去年無錫銷售榜的三甲。

所以美的置業在進場時就自帶品牌光環和區域關注度，為東望府的成功踩實了第一步。

二、高舉高打積極發聲，快速扭轉市場形象

在營銷節奏的把控上，美的置業采取高舉高打、層層遞進推高聲量的策略，通過大量互動活動的舉辦，成功吸引了大量關注度，重新塑造了東望府的良好形象。

比如3月份示范區開放時，就結合了在地文化，復刻了央視無錫春晚及元宵分會場的盛大場面。

5月會所開放時，東望府同步舉辦了無錫首個社區大師藝術展，展出了諸如吳昌碩、徐悲鴻、齊白石等大師的傳世名作。還同期舉辦了全市千人級的乒乓球比賽，決賽邀請了鄧亞萍親臨東望府互動。

▲美的東望府營銷活動實拍

一系列迅速果敢的營銷策劃，為東望府的市場形象打了一場漂亮的翻身仗。

三、全域選調頂尖營銷精英，組建專家級營銷團隊開展攻堅

美的東望府從美的置業進場到開售，僅用了四個多月時間，對營銷團隊來說時間緊、任務重。尤其是大平層豪宅盤，想迅速打開市場、獲取熱銷，一般的營銷團隊還真啃不下來。

為此，美的置業決定集中整個滬蘇公司的最強火力，用專家級的人海戰術來攻克這個難題。

據內部人士介紹，美的東望府的銷售團隊，全部由美的滬蘇區域的各個銷冠組成的。在此之上，是4名業績頂尖的精英銷售經理打頭。

這還不算完，連營銷總都直接下場、親自去談客戶。再往上，還有城市總在案場親自坐鎮、隨時調整銷售策略。

▲美的東望府案場實拍

如此奢侈的團隊配置只為了一個項目服務，背后體現出了美的置業拼全力要把東望府做成的決心，這種投入魄力明源君還真是沒見過。

在超配團隊火力猛攻下，美的東望府收獲了豐碩的成果。不僅開盤即熱銷，而且還表現出了超強的自銷能力。百日熱銷近5億的東望府，分銷房源僅僅只有4套，這在當下許多地區幾乎是無法想象的比例。

這份成績不僅是東望府產品力與營銷力的佐證，也是美的置業資產增值與運營能力的體現。極低的分銷比起碼節約了大幾千萬的營銷費用，想必對項目利潤的提升貢獻不小。

制造業基因刻入開發鏈條

以系統化的運營管控模式，推動方案高效落地

據明源君的觀察，美的東望府今年的節點推進效率堪稱夸張，進場后30天就開放了示范區、62天開放精裝會所、96天開放了樣板間，僅129天即首開熱銷，從“小透明”到“大爆款”，只用了短短4個月時間。

▲美的東望府鳥瞰效果圖

是什么樣的效率，能夠在如此短的時間里，讓一個幾近“躺平”項目徹底改頭換面、搖身一變成了無錫最搶手的紅盤之一？！

在明源君看來，這背后或許是美的置業獨特的運營管控優勢在發揮作用。

根據我們采訪了解，美的置業構建了以城市總直管的前中后臺三位一體作戰體系，在進場后建立了12小時快速決策機制，在生產端以“小時制”來推進節點。

這種“拍板人”親赴一線的魄力，使決策效率得到了大幅提升，各個關鍵節點得以迅速推進、環環相扣。

▲美的東望府會所實景圖

這是同行難以想象的效率，其更深層次的能力支撐，或許是美的置業長久以來的制造業基因。

剛才我們提到了一個詞叫“生產端”，在房地產行業內比較少見，但卻是美的置業內部的常用語。制造業基因已經滲入到了東望府的整個操盤過程，簡單舉幾個例子。

首先，美的置業具有極其規范與嚴密的成本管理和招采體系，為開發東望府帶來了直接的供應鏈成本優勢，也為部品部件的快速采購提供了支撐，讓工程節點得以大幅提效。

其次，得益于制造業超精細的計劃管理顆粒度，東望府能迅速建立精細嚴密的工程管理與計劃體系，通過靈活、迅捷的多專業協同，推動項目的設計施工高效落地。

所以美的東望府是站在高度標準化、高度成熟的專業體系之上，所達成的效率奇跡。美的置業作為中途接手的代建方，展現出的戰略部署效率、資源調配能力和專業協同水平，確實領先。

依托多元化業務生態

實現規劃-建設-運營全鏈條賦能

一路看下來，相信大家對美的置業的代建實力有了更直觀的了解。不過代建賽道畢竟已經進入了比拼綜合能力的階段，單一項目項目的成功固然亮眼，但要想在這個行當里長遠立足，還需要更多。

據了解，美的東望府是美的置業代建業務的首作，之所以能夠打響頭炮，除了一線團隊的高水準之外，背后還有一套龐大的泛地產業務生態作為支撐。

一、依托美的系業務生態，深度賦能代建項目

目前，美的置業依托美的系的業務生態，已經橫向整合了設計、科技、供應鏈資源，縱向覆蓋了開發、運營、服務全周期，形成了“規劃 - 建設 - 運營”的一體化解決方案。

這樣一來，美的置業就可以通過自有的規劃、建設、智能化、物業、商管公司，迅速為代建業主匹配對應的能力模塊，為全開發鏈條賦能，創造資產的超額收益。

比如美的置業的徐州樂城東項目，就由旗下的睿住天元設計院主導產品升級工作。

又比如在南沙萬頃沙項目中，美的置業推動了商業策劃、工程監理、樓宇科技等多板塊的并聯作業，省去了大量外部溝通、協調和資源鏈接的精力，大幅提升了項目的統籌推進效率。

二、美的睿住智能化技術愈發成熟，賦能價值加速顯現

美的置業是最早涉足建筑科技與家居智能化研發的房企之一，從早前的5M體系到這次落地東望府的全屋智能系統，智能水平在不斷進化。

目前東望府的全屋智能系統，已經能做到全屋設備一屏總控，使用高度集成化、便捷化，燈光、窗簾、攝像頭、空調等等設備，全都能夠智能調整，確保屋內始終擁有最舒適的溫濕度與潔凈空氣。

▲美的東望府全屋智能系統實拍

同時，美的智能化體系已經形成智慧工地、科技建筑、全屋智能等多個領域的應用場景，在科技方面的造詣一直保持領先，這也為其代建項目注入了沉甸甸的科技含金量。

三、深耕社群運營，構建扎實的軟性服務能力

除了硬科技以外，這幾年美的置業的服務軟實力也同樣出色。

據了解，美的置業的“橙意家”服務體系，已經覆蓋了交付前的“云監工”到交付后的維修、社群運營等環節。

其每年都會定期開展橙意市集、業主春晚等社群活動，去年總共舉辦了超100場活動。在這一軟性服務的加持下，能夠有效強化社區粘性，是提升業主滿意度的一大利器。

▲美的置業社群活動實拍

此外，美的置業還布局了產業園運營、商業運營、醫院等公建場所運營業務，錘煉出了全面多元的綜合開發與資產長周期運營能力，這為美的置業進軍代建打下了扎實地基。

結語

隨著競爭的白熱化，代建賽道也已經越來越卷。

現在的代建，早已不僅是建房子這么簡單，企業還肩負著資產價值再塑造的責任。而這背后需要優秀的綜合開發水平，以及長周期的資產運營能力去支撐，并不是誰都能做的。

從無錫美的東望府的成功中可以感受到，美的置業已經把代建企業的價值，呈現到了一個新的高度。

通過全鏈條的生態賦能能力，美的置業已經把代建業務從狹義的開發管理，做成了資產服務與價值創造，此后路只會越走越寬。

而這或許也是周期下，一條值得同行借鑒學習的轉型之路。

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