亞奧金茂悅小區測評

說起這個項目，它可是金茂在北京的第一個悅系產品，14年建成的，到現在也有11年了。整個小區一共13棟樓，容積率2.3，樓高8-18層不等，梯戶比有一梯兩戶和兩梯三戶的。

先說說這個小區的優點吧。戶型選擇真的挺豐富的，兩居有96平全南的和103平南北的；

三居有118平全南的，還有134平和157平的大三居。

從過往成交來看，全南戶型單價確實要比南北的高一點，但南北戶型面積大，總價反而更高一些。戶型設計得都不錯，沒有一居，不管是追求品質的兩居買家，還是改善型的三居群體，選擇都挺多。

小區品質這塊兒確實沒得說，綠化率40%，院子里還有水系，紅磚外墻看著也挺有質感的，到現在還很新。金茂的物業管理一向不錯，保安對進出管理也挺嚴格，這點很多業主都認可。

但是話說回來，這個小區的短板也挺明顯的。最大的問題就是地段和配套比較弱。你想想，到地鐵17號線紅軍營站要走20分鐘，這對依賴地鐵通勤的上班族來說真的不太友好。我經常跟客戶說，北京這么大，通勤時間就是生活質量，每天多花40分鐘在路上，一年下來得多少時間？

學校方面也不給力，對應的是北京景山學校朝陽學校，說實話這個學校在朝陽區也不算加分項。周邊配套也一般，沒有大型商業，平時買東西主要靠底商，雖然有物美和盒馬能解決日常需求，但跟望京那種配套豐富的區域比起來，差距還是挺明顯的。

價格表現這塊兒，金茂悅的價格確實不低，但從往年漲幅來看，就有點讓人失望了。跟新北苑和望京的次新小區比，漲幅要低10%左右，不管是兩居還是三居都是這個特征。

為什么會這樣呢？其實很簡單，就是因為起點太高了。拿金茂悅的南向兩居跟潤澤公館比，20年的時候金茂悅因為面積大、單價高，總價就比潤澤公館88平的兩居高出100萬左右。三居也是一樣，20年時金茂悅135平的南北三居，總價就已經跟潤澤公館145平的南北三居差不多了。

這就是房產投資的一個規律：一個小區要想身價高，必須同時具備地段好和小區品質好兩個條件。如果只有品質好，地段差一些，雖然能保持不錯的身價，但關注度和流通性肯定會受影響。金茂悅就是這種情況。

那么這個小區適合什么人買呢？我覺得主要是兩類人：一是特別認可金茂品牌和物業的，覺得住得舒心比什么都重要；二是不太依賴地鐵通勤，比如自己開車或者工作地點相對靈活的。

如果你是剛需買房，我建議還是多看看新北苑或者望京的小區，雖然品質可能差一點，但地段配套更成熟，將來無論是自住還是轉手都更方便。如果你是改善型買家，預算充足，看重居住品質，那金茂悅確實是個不錯的選擇，畢竟住得舒心也很重要。

總的來說，亞奧金茂悅就是一個品質過硬但地段配套偏弱的小區。買不買主要看你更看重什么，是日常生活的便利性，還是居住的品質感。這個選擇沒有標準答案，關鍵是要符合你自己的生活需求和預算情況。