政策紅利下的港樓狂歡：內(nèi)地買家占比破70%暗流涌動。

香港樓市政策松綁周年：1.1萬套內(nèi)地買家購房背后的隱憂。

內(nèi)地客買爆香港樓市：撤辣一年，1.1萬套背后的瘋狂與隱憂。

香港房價跌26%，內(nèi)地人卻瘋狂抄底：誰在薅資本主義羊毛？

“撤辣后的香港樓市，連中介都看不懂了?！?/strong>

2024年3月，香港啟德新區(qū)某樓盤開盤現(xiàn)場，一位深圳客戶帶著計算器沖進售樓處，當場刷卡訂下3套海景房。中介阿Kay回憶：“那天我皮鞋都被踩掉一只，客戶卻催我‘快帶我看下一套’。”這不是電影橋段，而是香港“撤辣”政策落地后的真實場景。

這場由政策引爆的購房潮，正在重塑香港樓市格局。土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2024年內(nèi)地客豪擲1300億港元買走1.1萬套香港住宅，相當于每天成交30套、每小時1.25套。在九龍灣泰峯等新盤，內(nèi)地買家占比超70%；啟德新區(qū)更是被戲稱為“小深圳”，超50%的購房合同簽著普通話名字。

政策松綁下的“搶房大戰(zhàn)”

2024年2月28日，香港特區(qū)政府宣布全面撤銷實施了14年的樓市“辣招”，包括額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。以一套1000萬港元住宅為例，非永居買家稅費從300萬驟降至37.5萬，成本直降87.5%。這一劑猛藥讓市場瞬間沸騰——撤辣首月，一手房成交量從229宗飆升至4074宗，暴漲16.8倍。

開發(fā)商嗅到商機，連夜調(diào)整策略。長江實業(yè)推出的“Blue Coast”項目，特意將四成大戶型瞄準內(nèi)地高凈值人群；保利置業(yè)在香港銷售額暴漲91%，啟德豪宅澐璟賣出12套破億單位，最貴一套成交價達3.8億港元。就連深圳羅湖口岸都立起香港樓盤廣告牌，宣稱“高鐵45分鐘直達，下樓就是地鐵站”。

三類買家的“港樓狂想曲”

在這場狂歡中，三類內(nèi)地買家尤為突出：

第一類是“新香港人”——通過優(yōu)才計劃赴港的精英群體。在九龍城碧桂園瓏碧項目，這類買家占比從30%激增至70%，他們看中的是“買房送身份”的附加價值。一位杭州家長坦言：“香港國際學校學費比北京便宜一半，省下的錢夠付首付。”

第二類是“跨境候鳥”——在深圳工作、香港置業(yè)的年輕中產(chǎn)。他們專攻新界北等低價區(qū)域，60平方米兩居室月供僅1.2萬港元，而同等面積銅鑼灣老破小月租可達2.4萬港元，租客替房東還完房貸還能倒貼。

第三類是“避險富豪”——來自上海、北京的高凈值人群。維港1號樓盤銷售透露，有客戶單周掃貨10套海景房，“他們不談戶型只看編號，說帶4、7的不要，其他全包”。這類買家更看重香港房產(chǎn)的“硬通貨”屬性，在人民幣波動加劇的背景下，將其視為海外資產(chǎn)配置的保險箱。

市場分化：狂歡下的冰火兩重天

盡管表面熱鬧，香港樓市已顯現(xiàn)深層裂痕。2024年新盤成交量4.75萬宗創(chuàng)六年新高，但二手市場同比下跌12%。在深水埗等老城區(qū)，業(yè)主寧可空置也不降價，把“惜售”玩成行為藝術(shù)；而在啟德新區(qū)，開發(fā)商為搶客不惜打七折促銷，形成“價格倒掛”奇觀。

這種分化在數(shù)據(jù)中尤為刺眼：

豪宅市場：內(nèi)地客買走四成千萬級住宅，山頂別墅買家八成持內(nèi)地護照；

剛需市場：新界北60㎡以下小戶型成交占比超60%，買家多為跨境上班族；

租賃市場：中小戶型租金回報率沖上3.3%，創(chuàng)11年新高，吸引“以租養(yǎng)供”投資客。

隱憂浮現(xiàn)：盛宴背后的風險警示

面對狂熱市場，業(yè)內(nèi)人士卻潑來冷水。匯生國際資本總裁黃立沖指出：“2024年香港新房潛在供應達10.9萬套，遠超年均1.9萬套的消化能力，未來三年或現(xiàn)供應過剩?！?/strong>

更嚴峻的是，美聯(lián)儲加息推高香港按揭利率至3%，部分跟風入市的買家已面臨“負資產(chǎn)”風險。

某外資行風控主管透露：“去年底我們接到多宗斷供案例，都是內(nèi)地客高位購入啟德樓盤，如今市值縮水20%?！倍缆?lián)物業(yè)布少明更預警：“2025年新盤定價將比市價低10%-15%，現(xiàn)在搶著上車的可能成‘活靶子’?！?/strong>

未來博弈：從政策市到價值市

這場撤辣引發(fā)的樓市變局，正倒逼香港尋找新平衡點。隨著人才計劃推進，27萬新移民帶來的居住需求，與開發(fā)商“以價換量”策略形成微妙博弈。而內(nèi)地客的持續(xù)涌入，既為市場注入活力，也加劇了本地居民的“擠出效應”——2024年香港家庭購房比例降至15年最低。

值得玩味的是，這場狂歡的最大贏家或是房企。保利置業(yè)年報顯示，其香港項目毛利率達38%，遠超內(nèi)地平均22%的水平；華潤置地更憑借香港銷售額逆勢增長70%，硬生生把深圳項目按在地上摩擦。

理性回歸前的最后瘋狂？

站在2025年回望，撤辣一年的香港樓市像極了一場魔幻現(xiàn)實主義大戲：內(nèi)地客瘋狂掃貨，開發(fā)商邊數(shù)錢邊冒冷汗，本地人冷眼旁觀。當“抄底”變成“抄家”、“投資”淪為“投機”，這場盛宴終將露出殘酷底色。

或許正如某位香港學者所言：“樓市狂歡時，最該警惕的是以為自己比市場聰明的人?！?/strong>對于普通投資者而言，看清政策紅利與市場規(guī)律的邊界，或許才是穿越周期的關(guān)鍵。