中經記者 夏治斌 石英婧上海報道

“租約重組最核心的目的是降低成本。回顧租金走勢，2021年市場曾出現顯著上漲，但隨著后續國際經濟環境的調整及供應量持續增加，租金水平呈下行趨勢。”日前，仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻向《中國經營報》記者說道。

黃臻進一步告訴記者：“特別對于簽訂長期租約（如5年以上）的大型企業，他們需要重新評估當前租金水平。當企業希望調整租金時，業主方也需要權衡利弊，畢竟既有合同具有法律效力。因此雙方會探索替代方案：比如通過延長租期換取降價，或結合企業新的發展策略的需求（如調整經營面積），將新舊面積打包重組為新租約，以實現長期合作的平衡。”

記者注意到，仲量聯行不久前發布的《2025年第二季度上海房地產市場回顧與展望報告》顯示，2025年第二季度，市場情緒保持謹慎，租金下行持續推動成本驅動型搬遷需求。

具體來看，在零售物業方面，在“促消費”政策和新興消費趨勢推動下，上海零售物業市場租賃需求邊際改善，部分品牌對在核心商圈開設旗艦店的意愿增強。投資市場二季度錄得23宗大宗交易，投資者對核心區域資產布局持續加碼。在利好政策加持和入境旅游市場持續升溫的雙重推動下，上海酒店市場整體業績持續向好。

人工智能、集成電路仍是產業園區主要行業需求來源

“租戶繼續保持對租金成本的高敏感度，積極尋求更有利的租約條款。”黃臻告訴記者，“當前市場競爭中，優質企業對成本敏感度極高，租金下行是明確趨勢。就上海這樣的成熟市場而言，租金下行在相應周期內存在一定限度，各方對市場基本面仍保持理性預期。”

記者了解到，2025年二季度，成本驅動型搬遷和升級需求仍然是辦公樓市場主要需求來源。相關數據顯示，上海全市凈吸納量錄得約5.73萬平方米，黃臻表示：“受全球宏觀環境影響，部分租戶采取觀望策略，市場整體租賃節奏有所放緩。” 中央商務區的租金繼續下行，帶動來自中央商務區及周邊區域的租戶搬遷升級。非中央商務區凈吸納量錄得約7.42萬平方米，其中國有企業和第三方辦公運營商構成需求主力。值得一提的是，隨著甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，部分乙級辦公樓或近郊區域租戶考慮搬遷升級至甲級辦公樓。

二季度上海市共計七個甲級辦公樓項目竣工交付，均位于非中央商務區，總建筑面積錄得413700平方米。中央商務區雖無新增供應，空置率仍環比上升0.2個百分點至16.9%。大量供應于非中央商務區寫字樓集中入市，使整體市場空置率環比上升1.2個百分點至24.6%。

記者注意到，二季度甲級辦公樓租金保持下行趨勢，整體市場持續利好租戶方。考慮到市場租金和租戶現行租金之間的差距，更多的租戶期望與業主進行租約重組談判。中央商務區租金環比下降2.4%至6.9元/平方米/天。業主方為穩定現有出租率并持續吸引新租戶，在續租及新租條件上保持靈活的議價空間。部分業主在延長租期的條件下，同意與租戶達成租約重組條款。非中央商務區租金環比下降2.7%至4.5元/平方米/天。據悉，為吸引租戶入駐，業主繼續提供具有吸引力的租金和激勵政策，空置率較高的板塊或項目優惠力度加大。

值得注意的是，在產業園區方面，租戶延續謹慎的租賃策略，成本驅動的搬遷仍然是產業園區的主要需求類型。據悉，二季度，產業園區凈吸納量錄得2.36萬平方米。仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人表示：“人工智能、集成電路仍是引領產業園區的主要行業需求來源；科技互聯網行業的游戲和新能源汽車產業鏈相關公司的租賃需求保持韌性。”

相關數據顯示，二季度上海市共有四個產業園區項目竣工交付，總建筑面積錄得34.37萬平方米。相關數據顯示，短期內大量新增供應涌入推高上海產業園區整體空置率，全市空置率環比上升2.0個百分點至25.1%。此外，謹慎的租賃需求疊加短期內的大量供應使得市場租金繼續承壓。二季度，上海產業園區整體市場租金環比下降5.0%至3.6元/平方米/天。

二季度上海核心商圈空置鋪位被進一步回填

據悉，在“促消費”政策及新興消費趨勢的推動下，潮玩雜貨、運動服飾、娛樂體驗及平價餐飲等業態的租賃表現保持活躍。2025年二季度，上海零售市場租賃需求有所改善。黃臻表示：“頭部奢侈品品牌、運動品牌、潮玩雜貨及本土服飾品牌對核心商圈的旗艦店及概念店選址意愿顯著增強，旨在通過旗艦店或概念店提升品牌形象，打造獨特的消費體驗。”

記者注意到，近期，路易威登在上海啟幕了全新概念地標——“路易號”巨輪，不僅為南京西路商圈注入強勁消費動能，更一躍成為上海消費市場的新焦點，吸引眾多人前去打卡。

本季度核心商圈無新增供應入市。在供應有限及業主激勵措施加碼的背景下，核心商圈空置鋪位被進一步回填，空置率環比下降0.3個百分點至9.6%。在非核心商圈，位于四川北路的濱港商業中心和位于漕河涇的鑫耀·光環Live于本季度亮相，合計帶來21.15萬平方米的新增供應。受市場競爭的持續影響，二季度非核心區空置率環比微升0.3個百分點至14.1%。

二季度上海零售物業租金延續下行趨勢。核心商圈首層平均租金環比下降1.1%至43.1元/平方米/天；非核心區域租金環比下降1.8%至15.0元/平方米/天。在市場競爭壓力下，業主方繼續提供租金優惠及具有吸引力的租賃條款和激勵政策以吸引品牌入駐。

記者了解到，相較于零售市場租賃需求的改善，物流地產租賃需求在二季度的表現相對穩定，租賃活動主要由尋求降本的租戶驅動。據悉，在各類“促銷費”政策的推動下，消費的逐步回暖帶動了相關第三方物流企業的租賃活動。例如某本地第三方物流服務商在金山區子市場租賃超過1萬平方米面積，同時松江區子市場持續吸引來自食品貿易企業的租賃需求。二季度市場凈吸納量錄得6.2萬平方米，受新增供應影響，空置率上升至28.7%。

上海物流地產市場供應持續增加，2025年上半年，上海共有超過60萬平方米的新增物流面積完工，分布在奉賢區、松江區、青浦區和金山區子市場。預計年內還將有四個項目完工，帶來共計約39萬平方米新增供應。2025年第二季度，上海物流市場整體租金環比下降5.2%至1.27元/平方米/天。仲量聯行中國區產業及物流服務部負責人尹鴻表示：“因租戶大多以成本控制為導向，且當前市場空置率仍處高位，業主持續采取較為激進的定價策略。”

投資市場方面，2025年第二季度，上海商業地產市場共錄得23宗資產交易，總成交金額達82億元。二季度單體項目平均成交金額為3.6億元，較2024年全年均值5.6億元及2025年一季度的4.8億元繼續下降。成交金額在1億至3億元的交易占市場成交宗數的61%，表明中小體量資產流動性有所增強。買家構成方面，高凈值投資者及企業買家持續主導市場，貢獻總成交金額的88%，其對于街鋪式商業資產的集中配置有效維持了市場活躍度。

2025年第二季度，辦公資產以38%的成交金額占比穩居首位；長租公寓板塊表現亮眼，以27%的占比躍居第二；其次分別為零售物業（18%）、工業（7%）、酒店（4%）、住宅（3%）和產業園區（3%）。值得注意的是，零售物業以35%的成交宗數占比成為本季度最活躍板塊。其中，總價1億至3億元且交易周期短的街鋪式商業資產尤其受到市場青睞。

據悉，從需求結構來看，投資性需求仍占據市場主導地位，占比達66%。區域分布方面，中環內項目貢獻了85%的成交金額和78%的成交宗數，核心區域資產集聚效應顯著。仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎指出：“投資者對核心區域資產的集中布局，不僅反映了風險偏好趨穩的市場心態，更凸顯出上海核心地段資產的稀缺價值和抗風險能力。”

（編輯：石英婧 審核：童海華 校對：翟軍）