晨光家園C區(qū)實拍圖

地方國資出售手中資產(chǎn)，一定程度上規(guī)避了國有資產(chǎn)貶值風(fēng)險，但也不可避免地沖擊了市場穩(wěn)定。

彭紅俠 中房報記者 劉亞 北京報道

從北京東四環(huán)6號線十里堡出站，東北方向約600米處就是晨光家園C區(qū)。近期有消息稱，晨光家園C區(qū)約300套房源即將集中出售，目前已在客戶統(tǒng)計階段，7月中旬將正式接待看房。

被委托推介本批房源的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，這次出售的房源，產(chǎn)權(quán)單位是北京市朝陽區(qū)國資委，均為毛坯新房出售。價位方面，低樓層均價約5.5萬元/平方米，中間樓層均價約6萬元/平方米，采取動態(tài)報價方式進(jìn)行競價。

300多套房源一次性涌入市場，對晨光家園及周邊二手房業(yè)主們是一場考驗。因為這些房源一旦進(jìn)入市場，其體量相當(dāng)于晨光家園過去6年二手房成交量之和。受此影響，價格更貴、首付比例更高的存量二手房或?qū)⒚媾R“有價無市”的困境。

北京市朝陽區(qū)國資委計劃集中出售晨光家園C區(qū)300余套房源消息流傳后，引發(fā)市場對國有資產(chǎn)處置、區(qū)域房價穩(wěn)定及供需平衡的廣泛討論。7月15日，記者多次致電北京市朝陽區(qū)國資委相關(guān)部門核實相關(guān)情況，均未取得聯(lián)系。隨后記者再次發(fā)去采訪提綱，截至發(fā)稿前亦未收到回復(fù)。

01出讓10多年前的“新房”

晨光家園位于東四環(huán)外1公里，隸屬十里堡板塊。鏈家網(wǎng)顯示，小區(qū)分為A、B、C區(qū)域，其中A區(qū)建成于2002年，6棟塔樓1914戶，主要是回遷房，為3梯8戶或10戶設(shè)計；B區(qū)建成于2009年，10棟1426戶，主力戶型為100~140平方米二至三居。

本次出售的C區(qū)建設(shè)時間最晚，于2012年建成，是區(qū)域內(nèi)少有的次新小區(qū)。上述經(jīng)紀(jì)人表示，C區(qū)有5棟住宅樓，其中1棟為定向安置房，2棟轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，此次處置的就是剩下2棟房源。

據(jù)介紹，本次預(yù)推的300套房源，涵蓋96平方米全南兩居、96/98/101平方米南北邊戶兩居，以及154平方米南北三居，兩梯三戶，得房率約66%~70%。

根據(jù)鏈家二手房數(shù)據(jù)，晨光家園C區(qū)二手房掛牌價65137元/平方米，相比起拍價有一定優(yōu)惠，相當(dāng)于打了85折~9折。

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，房源轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格執(zhí)行北京房地產(chǎn)調(diào)控政策，只有具備北京購房資格的人才可以參與競價。法拍前，購房者先看房子鎖房，并交10%保證金，準(zhǔn)備好首付或全款。法拍成功后，10%保證金轉(zhuǎn)入房款賬戶做首付款，1個月內(nèi)網(wǎng)簽交稅，隨后就可以房本過戶領(lǐng)房本。

上述經(jīng)紀(jì)人透露，毛坯交房后，若選擇產(chǎn)權(quán)單位合作裝修公司，還可另外享受總房款2%左右的裝修補(bǔ)貼，可在房款內(nèi)直接扣除。

值得注意的是，晨光家園并非朝陽區(qū)相關(guān)部門首次對外出售的項目。2023年9月，中鐵建國際城154套住宅以低于市場的價格被集中處置，均價8.74萬元/平方米。2024年2月~7月，中鐵建國際城分別又轉(zhuǎn)售幾批房源，均價7.5萬元~8萬元。

今年5月，有消息稱北京市朝陽區(qū)國資委計劃出售新北苑世華泊郡約300套房產(chǎn)，均價6萬元左右。當(dāng)前世華泊郡鏈家二手房掛牌價約7.7萬元/平方米，若以網(wǎng)傳價來算，折價將近30%。

02市場環(huán)境下的資產(chǎn)配置

從中鐵建國際城到世華泊郡，再到晨光家園C區(qū)，均為熱門地段項目，且都塵封10余年，為何直到當(dāng)前才出手問世？

多位市場觀察人士認(rèn)為，北京市朝陽區(qū)國資委近年不斷出售資產(chǎn)，與朝陽區(qū)當(dāng)前新房、二手房市場結(jié)構(gòu)變化不無關(guān)系。

從二手房市場來看，今年上半年朝陽新增掛牌量約2.7萬套，占全市的25.46%，是北京二手房掛牌增速最快的地區(qū)。掛牌量增加的同時，售價卻相對走低，6月朝陽二手房掛牌均價 64794元/平方米，環(huán)比上月下跌0.4%，同比去年下跌8.12%。

而在新房市場，2025年朝陽區(qū)不斷新增土地供應(yīng)，新盤相繼入市。根據(jù)統(tǒng)計，2025年以來朝陽區(qū)已有5個新盤項目入市，分別是中海時光之境、中海萬吉玖序、中海朝陽ONE、保利朝觀天珺和金茂滿曜。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月，朝陽區(qū)新建商品房庫存達(dá)到131.65萬平方米，僅次于豐臺區(qū)。而在朝陽區(qū)土地供應(yīng)名單中，下半年還有大批新地塊準(zhǔn)備入市，包括太陽宮、永安里、松榆里、高碑店等地塊。

新房、二手房市場房源供應(yīng)量增加，進(jìn)一步加劇市場競爭，同時新房不斷迭代的產(chǎn)品力對晨光家園等存量項目成交造成進(jìn)一步?jīng)_擊。

以朝觀天珺和金茂滿曜為例，兩項目得房率均在90%以上，部分戶型得房率甚至突破99%，而晨光家園C區(qū)得房率僅約70%，且其產(chǎn)品戶型存在一定功能性缺陷。比如98平方米戶型只能做兩居，當(dāng)前新房同面積段可設(shè)計三居戶型，加之毛坯交付、東側(cè)臨鐵路的視野遮擋及潛在噪音，均成為其低價出售的原因之一。

晨光家園C區(qū)96平方米全南向兩居與98平方米南北通透兩居

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地方國資拋售房產(chǎn)一方面源于市場結(jié)構(gòu)變化，另一方面，地方國資還承擔(dān)著各種基建、保障性住房等建設(shè)性任務(wù)，地方財政對其上繳利潤、資產(chǎn)保值增值的考核又在加強(qiáng)，對其而言有著變相資產(chǎn)的動機(jī)。

2022年11月，財政部發(fā)布《關(guān)于盤活行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)的指導(dǎo)意見》，其中明確要求加快對房屋、土地、車輛等各類國有資產(chǎn)盤活利用，提升資產(chǎn)盤活利用效率，真正落實緊日子要求。

地方國資出售手中資產(chǎn)，一定程度上規(guī)避了國有資產(chǎn)貶值風(fēng)險，但也不可避免地沖擊了市場穩(wěn)定。此前中鐵建國際城被低價拋售后，加劇業(yè)主恐慌性掛牌，形成“拋售-降價-更多拋售”的螺旋。

安居客顯示，2023年9月，中鐵建國際城154套住宅打包出售時，該小區(qū)二手房掛牌價98305元/平方米，隨著市場下行小區(qū)掛牌價也一路走低，截至目前其房價已跌至75764元/平方米，降幅約30%。

當(dāng)前，新北苑因國資拋售引發(fā)業(yè)主恐慌性掛牌的劇本正在上演。據(jù)一位所在區(qū)域房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，晨光家園及周邊二手房已經(jīng)開始加快入市節(jié)奏。根據(jù)統(tǒng)計，目前鏈家掛牌晨光家園二手房79套，其中1個月內(nèi)掛牌20套房源，占掛牌總量的1/4。

晨光家園C區(qū)與朝青板塊一街之隔，今年上半年朝青板塊剛?cè)胧斜＠^天珺、金茂滿曜等新盤，黃衫木店兩項目也將于下半年入市，區(qū)域現(xiàn)房項目御翠園仍在銷售中。新房供給增加的當(dāng)下，晨光家園300余套二手房集中出售，或?qū)閰^(qū)域新房市場帶來一定去化壓力。