上半年的豪宅，可太瘋狂了。

北京朝陽的萬吉玖序開盤，一口氣就賣了63.7億。（天津最牛的盤全年也就成交30個億）

單價12.5萬，總價1700-7200萬。

上海的綠城潮鳴東方，首開更炸裂。

均價19.5萬，平層270-380平米，復(fù)式500-700平米，總價4000萬起，120套當(dāng)日售罄。

刷新2025年上海單盤單日銷售額新紀錄。

這一對比，天津的房子還是不夠貴！

去年2000萬以上的新房，竟然零成交。

咱不是有錢人不夠多，而是真沒什么合適的供應(yīng)，差點兒意思。

天津的豪宅市場，極度不飽和！

天津樓市的購買力，是條拋物線。

250-300萬是峰頂，成交占比最高，21%。

150-400萬整體占到7成，這是新房成交“大頭”。

從600萬開始，成交量斷崖式下降。

800萬以上在天津可以劃入豪宅，占比才1%。

雖然近五年占比一直在提高（從2020年的0.6%，漲至2024年的1%），但依然貼地飛行。

對比其它城市，天津豪宅成交弱爆了。

800萬以上新房成交——

杭州竟占12%，廈門占9%，南京占6%，蘇州占5%。

就連青島、成都、佛山、珠海，都能占到2%。

天津這1%的占比，直接被甩到第三梯隊，與濟南、鄭州同水平。

簡直太低了！

比不上杭州、蘇州也就罷了，畢竟人家GDP都超2萬億。

但青島才1.6萬億，佛山才1.3萬億，咱天津GDP1.8萬億，比它們高多了，怎么也比不上？

所以說，天津的豪宅市場還不飽和！

基于兩個支撐點：

? “單價4倍”定律。

豪宅能支撐的單價，是全市成交均價的4倍。

天津新房均價1.8萬/平米，能支撐7.2萬/平米的豪宅。（和平高價學(xué)區(qū)房除外）

近兩年，僅有體北金茂府236平米的類洋房單價達到7萬+。

而且是全盤最快售罄的戶型，都沒什么宣傳。

足以說明天津豪宅市場有容量，購買力沒問題。

?“總價4倍”定律。

總價是新房套均價4倍的房源，成交量占全市5%是合理值。

天津新房套均價大約200萬。

總價800萬的成交份額應(yīng)該能占5%，現(xiàn)在才1%，還有很大空間。

現(xiàn)在天津房價價差基本20倍（3000元/平米-70000元/平米）。

房價由需求決定，按消費實力定價。

財富差距100倍很正常吧？那房價差100倍也正常。

而且，天津是有“老錢兒”的城市，不是沒實力哦。

居民存款一直在全國屬于第一梯隊。

2024年人均存款17.3萬，僅次于北京、上海。

省級排名第三、城市級排名前五。

那為什么不飽和呢？

? 缺乏供應(yīng)

不是不想做7萬+的豪宅，也不是做不出來，是沒地方！

青島800萬以上的新房成交，為什么能占2%？

因為它有地方能承載——海邊，海景資源有溢價能力。

嶗山前海板塊，海信天璽海景大平層單價10萬+；玖璽城10-12萬；深藍中心12-15萬，部分大戶型總價超2億……

天津呢？哪兒能支撐7萬+的房子呢？

能承載豪宅的地段分兩種，要么有自然資源，要么處于絕對的中心。

這兩類地段，天津很少有能開發(fā)的土地了。

（水西板塊具備承載豪宅的潛力，綠城水西雲(yún)落地了2000萬的別墅，城投馬上要亮相TOP級璽系聯(lián)排，但板塊確實屬于剛起步階段）

不開玩笑，動物園這塊地很nice。

7萬的單價，2000萬的平層絕對撐得住。

其實可以考慮讓動物們“還遷”到環(huán)城，惠而不廢。

? 天津始終沒形成新中心

沒有新中心，就沒有新界面，也就無法吸引“新錢”。

這是天津的短板。

和平依然是唯一的單中心，所以咱們新房的單價只能以學(xué)區(qū)房價為最高錨點。

杭州未來科技城、蘇州工業(yè)園區(qū)、成都天府新區(qū)……都屬于新中心。

房價超越老城，能承載豪宅。

?高端購買力外流

受北京虹吸效，天津高凈值人群更傾向在北京配置資產(chǎn)。

而且眼下全國除了一線城市，限購基本都解除，有2000萬預(yù)算的人也可以“南下買房”。

需求減少，也導(dǎo)致供應(yīng)減少。

普通人或許很難理解買豪宅的邏輯。

戶型？大門？會所？性價比？有錢人買房意不在此。

房子對于他們來說，跟居住沒太大關(guān)系。

?資產(chǎn)保值，對沖風(fēng)險

能成為豪宅，必然有極強的稀缺度。

即便作為二手房出讓，接盤者也是有錢人，不會砸價。

特別在經(jīng)濟波動期，有錢人更傾向把錢從股市、產(chǎn)業(yè)投資轉(zhuǎn)向確定性更強的豪宅。

?抵押授信

富豪買豪宅更多是為了授信，拿到更便宜的錢。

在銀行評估體系中，地段的權(quán)重極高，幾乎不看產(chǎn)品溢價。

所以，核心地段的豪宅，是獲取低成本融資的工具。

舉個例子，一線市中心3000萬的豪宅，能撬動6000萬以上資金。

就拿上海壹號院來說，連明星們都趨之若鶩。

黃明昊拿下一套，潘瑋柏沒買到。

上海本地人占30%，江滬浙實業(yè)家占60%，最貴的2.5億那套被臺灣某大佬買走。

他們肯定不是為了住吧？

?身份與圈層價值

擁有絕對共識的豪宅，本身就是高端圈層的入口。

能彰顯社會身份，跟買愛馬仕一個邏輯。

成都有錢人見面寒暄，問的都是“你在麓湖買房了嗎？”

所以說，天津的豪宅太保守了，還有很大空間。