2025年上半年，南京經濟穩中有進，制造業升級與服務業創新雙輪驅動的成效顯著，消費活力穩步釋放。辦公樓市場呈現恢復態勢，尤其是金融與TMT類租戶的需求表現突出，核心市場的新街口和河西依然是交易的主力區域。零售物業市場熱度持續升溫，首店經濟表現亮眼，餐飲和潮流服飾品牌的擴張勢頭強勁。

PART.1

優質寫字樓市場穩健去化
核心市場仍為成交主力

新增供應：8.8萬平方米

凈吸納量：3.3萬平方米

空置率：29.5%

租金報價：110.9人民幣/月/平方米

2025年上半年，南京辦公樓市場迎來鼓樓板塊南京華貿中心入市，項目體量約8.8萬平方米。二季度市場情緒穩中向好，優質項目帶看量與租賃問詢有所增加，同時，前期入市項目的去化成效逐步顯現，上半年累計去化3.3萬平方米，助力全市空置率環比上升1.1個百分點至29.5%。

受供需端影響，短期內租金水平仍處于下行通道。截至上半年，全市租金達每月每平方米110.9元，環比下跌2.7%。其中，甲級和乙級辦公樓的租金分別環比下降4.2%和2.7%。

從行業需求來看，上半年消費服務業以24%的占比領跑市場，主要受到教育機構和移民服務類機構的推動；金融業以15%位居第二，主要來自保險、基金和銀行的搬遷需求；TMT排名第三，占比13%，其中互聯網平臺及面向企業的科技公司的搬遷和新設是其主要驅動力；專業服務排名第四，占比12%，主要來自法律和咨詢類企業的搬遷與新設需求；此外，房地產建筑回歸前五，占比11%，建筑和規劃設計類公司在搬遷方面需求表現強勁。

從區位來看，河西和新街口分別以42%和40%的市場占比，繼續穩居成交主力地位。

在成交面積方面，小于500平方米的交易仍占首位，比例為57%；500到1,000平方米的成交位居第二，占比24%；超過1,000平方米的大面積成交占比19%，實現了穩步提升，這一需求主要來自金融、第三方辦公服務運營商及消費行業的新設，以及工業制造和能源領域企業的擴租。

CBRE南京顧問及交易服務部 | 辦公樓部負責人劉承陽表示：2025年下半年，南京預計將迎來40萬平方米的新增供應，包括紫金金融中心和河西南嘉華的一期二期等重點項目。盡管新增供應將繼續對市場的空置率和租金水平施加壓力，但我們相信，這些高品質項目有望進一步開辟辦公樓差異化的發展路徑。結合南京在政策上持續推動人工智能、機器人、生物醫藥和新一代信息通信等領域的發展態勢，我們對南京辦公樓市場的中長期前景持審慎樂觀態度。特別是隨著數字經濟的加速滲透，科技企業對優質辦公空間的需求將持續釋放，為辦公樓市場注入新的動能。

PART.2

零售物業市場市場消費需求顯著釋放
生活方式引領情緒消費熱潮

新增供應：23.0萬平方米

凈吸納量：19.8萬平方米

空置率：4.4%

首層平均租金：22.5人民幣/天/平方米

2025年上半年，南京零售物業市場迎來兩個新項目開業，分別是新街口板塊的南京JLC金陵中環與非核心項目區的玄武花園城，合計新增面積23萬平方米。新項目集合購物美食、休閑娛樂、藝術空間等打造適合南京年輕人和便利周邊居民的夏日新場所。受新增供應入市及大體量項目良好的商戶入駐影響，全市凈吸納量達19.8萬平方米，全市空置率較去年年底微升0.5個百分點，至4.4%。

需求持續活躍推動核心商圈租金穩定，帶動全市平均租金環比小幅下降0.2%，達到每天每平方米22.5元。

在租賃需求方面，餐飲業態以32%的占比位居首位，成為上半年市場需求的主力軍。其中，中式餐飲與咖啡茶飲表現最為活躍。中式餐飲聚焦地方特色菜系，例如“胡恰·景德江西菜”在金陵中環開設江蘇首店，“一痕月”在南京國金中心開設江蘇首店。同時，茶飲及水果飲品類的熱度也有所提升，Cocoocean椰子水的南京首店選址金陵中環，茶飲品牌“去茶山”的江蘇首店則落戶南京德基廣場。

零售業態需求占比提升至57%，成為最主要的業態。具體來看服飾品類占比27%，表現活躍，尤其是潮流服飾及戶外運動品牌。線上活躍的女裝品牌Unica與Marius雙雙落地德基廣場，體現了線上線下融合的趨勢；韓國潮牌Rest&Recreation與Raive也相繼入駐德基廣場，豐富了潮流服飾供給；高端戶外品牌Head（海德）的江蘇首店落址新街口金鷹，體育用品零售品牌迪卡儂則在景楓中心開業。此外，在情緒消費驅動下，生活方式以占比10%的份額增長顯著。戰略定位為“全球頂奢商圈IP空間中國首店”的Miniso Space，其全球首店落戶德基廣場，打造了獨特的IP探索空間；三麗鷗旗艦店與潮玩品牌番茄口袋的江蘇首店則均選址景楓廣場，成功吸引了大量年輕客群。

CBRE南京分公司董事總經理兼戰略顧問部負責人王飛表示：上半年，南京消費市場活力顯著，各開發商借力假日經濟打造多樣化的消費場景，'蘇超’帶來的'賽事經濟’效應與商業場景創新形成共振，持續釋放消費動能。展望未來六個月，南京零售市場預計將迎來約60萬平方米的新增供應交付，包括次級商圈的南京光環花園城、南京尚悅天地和南京金陵天地，以及位于非核心商圈的優質零售項目。這些新項目的開業有望持續優化所在區域的商業格局，打造融合城市歷史、自然生態與沉浸式消費體驗的新場景，為消費者提供更加豐富的選擇。

來源｜CBRE世邦魏理仕

編輯｜孫 益

審核 | 馮憲法