北京市豐臺區住房和城鄉建設委員會副主任杜玲紅

“178 號文”構建的“政府支持指導、居民主導推動、企業積極參與”多方共贏機制，這套可復制的“豐臺經驗”，不僅為該項目落地提供了路徑，更成為城市更新領域的重要范本。

于帥卿/發自北京

“思想上的高度統一，行動上的步調一致，以 ‘人民情懷’辦好 ‘人民的事’，讓我們成功化解了老舊小區改造工作中的各種疑難雜癥?！北本┦胸S臺區住房和城鄉建設委員會副主任杜玲紅說。

7月19日，以“重構·立新·共生”為主題的2025中國城市更新創新發展研討交流會在北京舉辦。會上，杜玲紅介紹了備受外界關注的北京市豐臺區馬家堡路68號院2號樓危舊樓房改建項目的成功實踐，為城市更新領域貢獻了極具價值的“豐臺經驗”。

馬家堡路68號院2號樓始建于1977年，原產權人為北京市革制品廠，企業破產后于2006年移交原豐臺區房管中心管理。這棟4層磚混結構的筒子樓，距離北京南站僅400米，地理位置優越，但建筑現狀卻令人堪憂：多數房屋使用面積僅12平方米，建筑面積不足20平方米。

“每層共用公共廁所、水房，樓道內雜物堆積，居民在樓道內使用煤氣罐做飯，用電線路雜亂無序，各種管線管道老化，存在巨大的安全隱患。”杜玲紅坦言，這樣的居住環境不僅影響居民生活質量，更時刻威脅著居住者的生命財產安全。

為改善民生、消除安全隱患，北京市豐臺區授權城市更新集團作為實施主體，采用“原拆原建”模式，將老舊危樓拆除后在原址重建新樓。

破解危舊樓改造難題

馬家堡路68號院2號樓的蛻變，始于政策的精準賦能。

2020 年 6 月，北京市住建委、規自委、發改委、財政局等部門聯合印發了《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見（京建發 [2020] 178 號）》（以下簡稱“178號文”），為該項目實施指明了方向和路徑。

“2020 年 9 月，豐臺區房管局牽頭，屬地街道、規自委、住建委、發改委等各部門積極響應，多次專題研究，初步確定68號院2號樓為危舊樓房改建試點項目，并上報市住建委核準，同時開展前期摸底、調查、征詢意見等基礎工作?！倍帕峒t表示，2023 年 3 月，《北京市城市更新條例》的頒布，更是為該項目在實操層面提供了進一步的政策支持。

在北京市級各部門的關心指導和大力支持下，豐臺區以區房管局、西羅園街道辦事處、城市更新集團為主體，成立了改建項目指揮部，理順了工作機制，并以指揮部調度會商的形式同向發力。

項目的推進始終堅持以居民為中心。杜玲紅介紹，團隊以實現 “改建意向征詢、設計方案確認、改建協議簽約”3個 100% 同意為核心目標，創建了“三化四心工作法”，形成了上下同欲的工作局面。

針對戶型設計、居民周轉費自理、選房順序等敏感難點問題，項目團隊制定簡單易懂的《宣傳手冊》并發到居民手中，以便于居民自家算好自家的賬；所有工作人員人手一本《宣傳手冊》，確保參建人員對政策爛熟于心，避免引發群眾猜忌。

更重要的是，在政策制定、設計方案、臨時周轉、工程建設等諸多環節，邀請推舉的居民代表、黨員代表全程深度參與，通過“抓住關鍵少數，解決關鍵問題”。同時認真理清各戶的具體情況，分門別類進行重點動遷，持續加大政策宣傳力度，營造了良好的動遷氛圍。

2023年11月2日，最后兩戶同意騰房并搬離，全樓停水停電并進行封閉管理，徹底解決安全隱患；2024年3月15日，舉行了以居民為主導的奠基儀式，正式開工建設；2024年9月10日，項目主體結構封頂；2025年5月17日、18日順利完成居民搖號、選房工作。

打造可復制的“豐臺經驗”

在政策的有力支撐下，項目團隊大膽創新。2021年3月，北京市住建委、區政府專題研究項目實施方案，并將院內17戶平房納入改建范圍，確定改建戶數為90戶（樓內73戶、平房17戶）。

“我們嚴格遵循‘178號文’規定，經多輪征求居民意見，反復修改完善設計方案，確定新建68號院2號樓地上六層，建筑面積3730.38平方米。地下一層，建筑面積664.65平方米?！倍帕峒t表示，按照豐臺區政府指示精神，項目全部完成簽約騰房后，拆除、建設、裝修、配套等全部工程必須在兩年內完成，并確保實現入住，期間居民自行周轉，不產生周轉費。

這一舉措實現了北京市首個“原拆原建+平房上樓”的改造項目。據介紹，項目建設資金由政府補貼、居民自籌、產權單位出資三部分組成，總投資約4384萬元。其中，市級補助占12%，區級補貼占14%，兩級政府共出資1111萬元；居民自籌出資2418萬元，占比55%，產權單位出資855萬元，占比19%。

杜玲紅表示，項目還依據相關政策，合理減免相關建設費用及稅費，降低了居民負擔。對于出資困難的居民，提供銀行貸款對接、公積金支持等服務。同時，積極爭取老舊小區改造、管線改造等相關政策支持，提升68號院整體院落的居住環境。

此外，改造后居民資產增值效應顯著，切實享受到城市更新紅利?！斑^去直管公房居民只擁有承租權和使用權，如今在‘178 號文’的框架下，原地改建后將拿到房屋大產權。按南二環至南三環間存量商品房房價計算，40 平方米房屋價值至少兩三百萬元，而居民平均每戶僅出資 26.8 萬元，這樣的增值幅度讓居民實實在在得到了實惠。”杜玲紅解釋道。

在保障居民利益的同時，項目在施工環節也面臨諸多挑戰。“為盡早實現居民原址回遷，施工單位主動放棄春節假期休息時間投入工程建設籌備工作，在元宵節當天順利實現開工。” 杜玲紅介紹，由于項目位于建成區，周邊都是居民樓，現場作業面僅 1070 平方米，無法架設塔吊，施工空間非常局促。

為此，團隊一方面采取異地存放和加工材料，精準調度，運用小型車輛多頻次按需取材；另一方面充分發揮基層黨組織的作用，主動上門解決施工擾民等問題，堅決不在夜間開展影響居民休息的施工作業。

在工程質量方面，項目認真落實“以結果為導向的過程控制”，嚴格以行業規范標準對施工環節、生產要素開展質量控制，并實行 “舉牌驗收制”，強化責任意識，確保改造品質。

“目前，項目計劃 今年8 月完成施工、10 月交付使用?！倍帕峒t表示，作為豐臺區首個危舊樓改建項目、北京市首個“原拆原建 + 平房上樓”項目，其成功實踐的核心在于 “178 號文”構建的“政府支持指導、居民主導推動、企業積極參與”多方共贏機制。這套可復制的“豐臺經驗”，不僅為該項目落地提供了路徑，更成為城市更新領域的重要范本。

本次交流會由中國房地產報社主辦，中國城市與區域治理研究院提供學術支持。