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丁建剛解讀:城市工作會議后,棚改2.0會來嗎?

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當前正處于房地產市場特殊的歷史時刻。

去年926政策大幅轉向后,房地產市場出現一輪復蘇,并在今年3月達到峰值,此后市場快速回落,止跌回穩之路遇阻,房地產市場投資和銷售都再次到了令人憂慮的時刻。

7月15日,國家統計局發布上半年經濟數據,和還算不錯的宏觀經濟數據相比,房地產數據頗為嚴峻。雖然上半年總體還過得去,但4月以后的走勢再度快速下滑



上周市場就傳聞將舉行最高級別的中央城市工作會議,房地產政策特別是所謂的“棚改2.0”被賦予極大期待,甚至由此傳聞引發了7月10日A股和港股房地產板塊的大漲。

7月15日,2025年中央城市工作會議公報發布,很多人都在公報中尋找期待中的關于“棚改2.0”的表述。

但人們并沒有找到類似十年前即2015年中央城市工作會議,關于“加快城鎮棚戶區和危房改造,加快老舊小區改造”等這樣的表述。

本次會議僅僅是在“會議部署城市工作7個方面的重點任務”的第三點“著力建設舒適便利的宜居城市”中,提及“加快構建房地產發展新模式,穩步推進城中村和危舊房改造”

市場期待的“棚改2.0”似乎落空了,也令市場和很多人士失望。

其實,期待本次會議推出“棚改2.0”,本身就是一個天真幼稚的想法。

01

和十年前的2015年相比,城市發展所處的階段已經完全不同。

如果說2015年還處在城市化發育的后期,那么今天中國歷經近40年的人類歷史上波瀾壯闊、排山倒海、史無前例的城市化進程,已經是成熟期

正是由于近40年的快速城市化進程,不可避免的留下了一些問題和遺憾。現在所面臨的正是需要對過去所遺留問題的矯正補足短板,提升城市質量,甚至可以說是對城市化進程的一次“有機更新”。

這一點從會議部署的城市工作7個方面的重點任務,就可以清晰了然。

一是著力優化現代化城市體系;

二是著力建設富有活力的創新城市;

三是著力建設舒適便利的宜居城市;

四是著力建設綠色低碳的美麗城市;

五是著力建設安全可靠的韌性城市;

六是著力建設崇德向善的文明城市;

七是著力建設便捷高效的智慧城市。

所有工作指向的都是補短板優化,而不再是加快發展。



其次,2021年之后的這一輪房地產市場危機,是多重不利因素疊加的結果。

其中因素之一就是,始于2016年的轟轟烈烈的棚改“去庫存”

大規模棚改造成需求短時間猛增,投資投機需求趁虛而入,造成市場供應恐慌,也讓相當多的房企以“高杠桿、高周轉、高負債”的三高模式亢奮冒進,但隨著2020年房企融資“三道紅線”等政策急剎車,大量房企也因此無法應對而爆雷。

此刻,官方不可能不汲取,曾經大規模拆遷刺激需求給市場帶來的教訓。

一部分人對本次中央城市工作會議的解讀是,對房地產市場利空

而這樣的解讀,或過于片面

對于重要會議和重要政策,最重要的解讀是歷史背景。

1962年、1963年和1978年的中央城市工作會議,分別針對的是當時的歷史時期,已經歷史久遠,與今天對比已經沒有意義。

唯一有意義的對比是2015年的中央城市工作會議。

請回憶一下,2015年發生了什么?

2015年發生了重大股災,又疊加低迷的樓市,商品房庫存高企。以杭州為例,2015年底,杭州市區(不含富陽臨安)商品房顯性庫存高達近16萬套,按當時的銷售速度去化周期約15個月。

還要注意的是,2015年中央城市工作會議召開時間是當年12月20日至21日,是嵌套在當年的中央經濟工作會議(12月18日至21日)中召開的。

而本次的中央城市工作會議提前到了年中的7月,召開規格同樣如同中央經濟工作會議,除副國級以外,各部委、各省黨政的主要負責人和分管領導、重要城市的主要負責人等均參會,堪比一次“全會”的規格和陣容。

從規格和歷史節點上對比,或許更能看出會議的重要性緊迫性

如果僅僅是優化城市發展的理念,有那么緊迫嗎?

距年底的中央經濟工作會議也僅僅還有5個月的時間。如果不緊迫,完全可以和2015年一樣嵌套召開。

02

對于本次會議,很多人沖著“棚改”兩個字片面地尋找和理解。

“棚改”始于20年前的東北,一些資源型城市、老工業基地由于歷史原因,存在大量條件惡劣的棚戶區。為解決緊迫的民生問題,遼寧省率先在2004年底至2005年初大規模啟動針對這些區域的改造工作。

2005年7月,住建部等七部委共同發布了《關于推進東北地區棚戶區改造工作的指導意見》,在國家層面首次明確提出“棚戶區改造”概念。

如果有人對棚戶區不熟悉,可以翻看梁曉聲原著改編的電視劇《人世間》,再現了當時東北棚戶區的場景。



《人世間》取景地

圖源:小紅書 作者:幺怪讀博日記

各類城市的情況不同,棚戶區主要分布在老舊工業城市,危舊房和城中村各個城市都有。城中村的情況在深圳等城市更為突出,2016年的“棚改”杭州等城市都是以城中村改造為主。

棚改僅僅是一種叫法,2016年的那一輪棚改“去庫存”,并非所有城市改造的都是棚戶區,有很多其實是城中村危舊房

本次中央城市工作會議的表述是:“以推進城市更新為重要抓手”“穩步推進城中村和危舊房改造”等。

那么,這次到底是不是“棚改2.0”

當然不是。

時過境遷,十年后今天的城市化率、棚戶區數量、房地產市場的需求和供給、所面臨的經濟形勢等等諸多方面,都發生了天翻地覆的變化。經過了近幾年的市場教育,就算是再重來一次2016年的棚改,市場也難以重現2016年瘋狂的上漲。

03

不是“棚改2.0”,那是不是意味著就不改不拆了呢?

也絕對不是。

城中村和危舊房改造,同樣有相當一部分數量的房子面臨著拆遷問題。

只是速度、規模和模式,和十年前不盡相同了。

城市有機更新,城中村和危舊房該拆的一定還是要拆

今年4月,中央財政加大城市更新力度,我們曾談論過這一話題。

我們的觀點是:改革開放初期建設的房齡40年甚至超過40年的多孔板老舊小區,都應該逐步拆除。這一類小區維護改造成本高、難度大,已經沒有太大意義。

以杭州為例,以朝暉、采荷、翠苑等小區為代表的老舊小區還為數眾多,而且占據著城市非常核心的位置。

老舊小區改造又涉及另外一個話題:怎么改?怎么拆?難在哪里?自主改造,還是引入市場機制改造?這是另一個重要議題(后續我們會專門論述)。

棚戶區改造、危舊房改造、城中村改造,實際上很多是相互交叉的,不管是棚改、舊改還是村改,如果是拆除性改造,其實含義沒有太大區別,就是拆遷。2016年改的也并不全是棚戶區,其中也包括了大量的危舊房和城中村。

這次的危舊房和城中村改造,如果有人一定要理解為“棚改2.0”也不是不可以,那就是原來棚改的升級版、濃縮版縮小版

但絕不要期待2016年的大規模棚改再次上演,更不要期待新一輪的“漲價去庫存”。

至于房地產市場的具體政策,不太可能在中央城市工作會議的公報中體現,下一個看點是本月的政治局會議,通常7月的政治局會議主題是經濟工作

房地產止跌回穩之路處在關鍵時刻,理論上一定會有一些新的政策出臺,也會有關于這次中央城市工作會議提出的“穩步推進城中村和危舊房改造”政策的具體闡述和界定。

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著名房產研究和評論專家,浙報傳媒地產研究院院長
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