當(dāng)前正處于房地產(chǎn)市場特殊的歷史時刻。

去年926政策大幅轉(zhuǎn)向后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一輪復(fù)蘇，并在今年3月達(dá)到峰值，此后市場快速回落，止跌回穩(wěn)之路遇阻，房地產(chǎn)市場投資和銷售都再次到了令人憂慮的時刻。

7月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，和還算不錯的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)相比，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)頗為嚴(yán)峻。雖然上半年總體還過得去，但4月以后的走勢再度快速下滑。

上周市場就傳聞將舉行最高級別的中央城市工作會議，房地產(chǎn)政策特別是所謂的“棚改2.0”被賦予極大期待，甚至由此傳聞引發(fā)了7月10日A股和港股房地產(chǎn)板塊的大漲。

7月15日，2025年中央城市工作會議公報(bào)發(fā)布，很多人都在公報(bào)中尋找期待中的關(guān)于“棚改2.0”的表述。

但人們并沒有找到類似十年前即2015年中央城市工作會議，關(guān)于“加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造，加快老舊小區(qū)改造”等這樣的表述。

本次會議僅僅是在“會議部署城市工作7個方面的重點(diǎn)任務(wù)”的第三點(diǎn)“著力建設(shè)舒適便利的宜居城市”中，提及“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”。

市場期待的“棚改2.0”似乎落空了，也令市場和很多人士失望。

其實(shí)，期待本次會議推出“棚改2.0”，本身就是一個天真幼稚的想法。

01

和十年前的2015年相比，城市發(fā)展所處的階段已經(jīng)完全不同。

如果說2015年還處在城市化發(fā)育的后期，那么今天中國歷經(jīng)近40年的人類歷史上波瀾壯闊、排山倒海、史無前例的城市化進(jìn)程，已經(jīng)是成熟期。

正是由于近40年的快速城市化進(jìn)程，不可避免的留下了一些問題和遺憾。現(xiàn)在所面臨的正是需要對過去所遺留問題的矯正和補(bǔ)足短板，提升城市質(zhì)量，甚至可以說是對城市化進(jìn)程的一次“有機(jī)更新”。

這一點(diǎn)從會議部署的城市工作7個方面的重點(diǎn)任務(wù)，就可以清晰了然。

一是著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系；

二是著力建設(shè)富有活力的創(chuàng)新城市；

三是著力建設(shè)舒適便利的宜居城市；

四是著力建設(shè)綠色低碳的美麗城市；

五是著力建設(shè)安全可靠的韌性城市；

六是著力建設(shè)崇德向善的文明城市；

七是著力建設(shè)便捷高效的智慧城市。

所有工作指向的都是補(bǔ)短板和優(yōu)化，而不再是加快發(fā)展。

其次，2021年之后的這一輪房地產(chǎn)市場危機(jī)，是多重不利因素疊加的結(jié)果。

其中因素之一就是，始于2016年的轟轟烈烈的棚改“去庫存”。

大規(guī)模棚改造成需求短時間猛增，投資投機(jī)需求趁虛而入，造成市場供應(yīng)恐慌，也讓相當(dāng)多的房企以“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債”的三高模式亢奮冒進(jìn)，但隨著2020年房企融資“三道紅線”等政策急剎車，大量房企也因此無法應(yīng)對而爆雷。

此刻，官方不可能不汲取，曾經(jīng)大規(guī)模拆遷刺激需求給市場帶來的教訓(xùn)。

一部分人對本次中央城市工作會議的解讀是，對房地產(chǎn)市場利空。

而這樣的解讀，或過于片面。

對于重要會議和重要政策，最重要的解讀是歷史背景。

1962年、1963年和1978年的中央城市工作會議，分別針對的是當(dāng)時的歷史時期，已經(jīng)歷史久遠(yuǎn)，與今天對比已經(jīng)沒有意義。

唯一有意義的對比是2015年的中央城市工作會議。

請回憶一下，2015年發(fā)生了什么？

2015年發(fā)生了重大股災(zāi)，又疊加低迷的樓市，商品房庫存高企。以杭州為例，2015年底，杭州市區(qū)（不含富陽臨安）商品房顯性庫存高達(dá)近16萬套，按當(dāng)時的銷售速度去化周期約15個月。

還要注意的是，2015年中央城市工作會議召開時間是當(dāng)年12月20日至21日，是嵌套在當(dāng)年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議（12月18日至21日）中召開的。

而本次的中央城市工作會議提前到了年中的7月，召開規(guī)格同樣如同中央經(jīng)濟(jì)工作會議，除副國級以外，各部委、各省黨政的主要負(fù)責(zé)人和分管領(lǐng)導(dǎo)、重要城市的主要負(fù)責(zé)人等均參會，堪比一次“全會”的規(guī)格和陣容。

從規(guī)格和歷史節(jié)點(diǎn)上對比，或許更能看出會議的重要性和緊迫性。

如果僅僅是優(yōu)化城市發(fā)展的理念，有那么緊迫嗎？

距年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也僅僅還有5個月的時間。如果不緊迫，完全可以和2015年一樣嵌套召開。

02

對于本次會議，很多人沖著“棚改”兩個字片面地尋找和理解。

“棚改”始于20年前的東北，一些資源型城市、老工業(yè)基地由于歷史原因，存在大量條件惡劣的棚戶區(qū)。為解決緊迫的民生問題，遼寧省率先在2004年底至2005年初大規(guī)模啟動針對這些區(qū)域的改造工作。

2005年7月，住建部等七部委共同發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)東北地區(qū)棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，在國家層面首次明確提出“棚戶區(qū)改造”概念。

如果有人對棚戶區(qū)不熟悉，可以翻看梁曉聲原著改編的電視劇《人世間》，再現(xiàn)了當(dāng)時東北棚戶區(qū)的場景。

《人世間》取景地

圖源：小紅書 作者：幺怪讀博日記

各類城市的情況不同，棚戶區(qū)主要分布在老舊工業(yè)城市，危舊房和城中村各個城市都有。城中村的情況在深圳等城市更為突出，2016年的“棚改”杭州等城市都是以城中村改造為主。

棚改僅僅是一種叫法，2016年的那一輪棚改“去庫存”，并非所有城市改造的都是棚戶區(qū)，有很多其實(shí)是城中村和危舊房。

本次中央城市工作會議的表述是：“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”等。

那么，這次到底是不是“棚改2.0”？

當(dāng)然不是。

時過境遷，十年后今天的城市化率、棚戶區(qū)數(shù)量、房地產(chǎn)市場的需求和供給、所面臨的經(jīng)濟(jì)形勢等等諸多方面，都發(fā)生了天翻地覆的變化。經(jīng)過了近幾年的市場教育，就算是再重來一次2016年的棚改，市場也難以重現(xiàn)2016年瘋狂的上漲。

03

不是“棚改2.0”，那是不是意味著就不改不拆了呢？

也絕對不是。

城中村和危舊房改造，同樣有相當(dāng)一部分?jǐn)?shù)量的房子面臨著拆遷問題。

只是速度、規(guī)模和模式，和十年前不盡相同了。

城市有機(jī)更新，城中村和危舊房該拆的一定還是要拆。

今年4月，中央財(cái)政加大城市更新力度，我們曾談?wù)撨^這一話題。

我們的觀點(diǎn)是：改革開放初期建設(shè)的房齡40年甚至超過40年的多孔板老舊小區(qū)，都應(yīng)該逐步拆除。這一類小區(qū)維護(hù)改造成本高、難度大，已經(jīng)沒有太大意義。

以杭州為例，以朝暉、采荷、翠苑等小區(qū)為代表的老舊小區(qū)還為數(shù)眾多，而且占據(jù)著城市非常核心的位置。

老舊小區(qū)改造又涉及另外一個話題：怎么改？怎么拆？難在哪里？自主改造，還是引入市場機(jī)制改造？這是另一個重要議題（后續(xù)我們會專門論述）。

棚戶區(qū)改造、危舊房改造、城中村改造，實(shí)際上很多是相互交叉的，不管是棚改、舊改還是村改，如果是拆除性改造，其實(shí)含義沒有太大區(qū)別，就是拆遷。2016年改的也并不全是棚戶區(qū)，其中也包括了大量的危舊房和城中村。

這次的危舊房和城中村改造，如果有人一定要理解為“棚改2.0”也不是不可以，那就是原來棚改的升級版、濃縮版和縮小版。

但絕不要期待2016年的大規(guī)模棚改再次上演，更不要期待新一輪的“漲價去庫存”。

至于房地產(chǎn)市場的具體政策，不太可能在中央城市工作會議的公報(bào)中體現(xiàn)，下一個看點(diǎn)是本月的政治局會議，通常7月的政治局會議主題是經(jīng)濟(jì)工作。

房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)之路處在關(guān)鍵時刻，理論上一定會有一些新的政策出臺，也會有關(guān)于這次中央城市工作會議提出的“穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造”政策的具體闡述和界定。