今天，永嘉三江的錦玉潮明又迎來了一次大手筆的集體拍賣，而且今天拍賣的高層房源，都是今年6月流拍的房源，屬于二次上架。

此次拍賣共計15套高層+13套合院，其中15套高層建面約96-137㎡，起拍單價才0.5-0.6萬元/㎡，最終成交了9套，成交單價在0.5-0.6萬元/㎡，溢價率0-10%。

13套合院建面約358-446㎡，起拍單價才0.7-0.8萬元/㎡，最終成交了7套，成交單價在0.7-0.9萬元/㎡。

這個次新房小區，到底經歷了怎樣的變化？連合院產品打了2折多，居然都還會有流拍情況，而且就算成交，單價也破不了萬！下面我們一起來看下。

（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

01

綠城招商·錦玉潮明（潮鳴里）

位于永嘉縣三江街道梅園村。現需往西走甌越大橋或往東走北汊橋到達鹿城區，存在明顯的距離感。

西側約1.3公里處為在建的府東路過江隧道，若該隧道建成，可直達上陡門浦公園，公園東面就是溫州的濱江CBD，空間距離感就拉近不少。

錦玉潮明項目容積率≤2.2，由小高層和中式合院組成，共有住戶約1217戶，其中約30.65%戶數為安置房（高層），首層層高約3.5米，標準層層高約3.1米。

開盤于2021年，高層面積段約95-136㎡，開盤均價約1.9-2.2萬元/㎡，合院面積段約200㎡－365㎡，開盤毛坯均價約3.13萬元/㎡。

2023年底錦玉潮明交付，小區整體品質還不錯。

截止2025年7月22日，已推售818套，剩余415套，去化率49%。未售房源絕大部分已經被限制銷售（帶黃框房源）。

02

錦玉潮明

本次拍賣的房源為15套高層+13套合院產品。

先來看下高層房源，這批高層房源位于3、5、8幢，多為中低樓層，部分為特殊樓層。

其中3幢房源采光受影響較小，部分高區房源擁有江景，5、8幢房源采光受影響較大，5幢存在一定夾縫中的江景視野。

這批房源內部均為毛坯狀態。

今天拍賣的高層房源，都是今年6月流拍的房源，二次上架。

這15套高層房源的起拍價約0.5-0.6萬元/㎡左右，最終流拍了6套，成交了9套，3、5幢房源全部成交，8幢房源僅成交了一套。

成交單價約0.51-0.6萬元/㎡，相當于當年開盤價的2折多，折扣力度非常大，比市區絕大部分老破小房源還要便宜。

今年6月拍賣成交的房源，建面約96-137㎡，成交價約0.5萬元/㎡左右，僅5幢房源位置好一些，單價來到了0.7萬元/㎡。

當時考慮16幢北面可能存在部分特殊建筑，因此價格受影響較大。但沒想到，才隔了一個月，前排3、5幢房源的成交單價也才0.5萬元/㎡左右。

西面稍遠些、位置相對更好的三江立體城小區，近期瞰江房源的成交單價在1.7-1.8萬元/㎡，普通房源在1.1-1.3萬元/㎡。

綜合來看，考慮到周邊配套、三江北外灘的未來規劃，這次的高層房源有性價比，畢竟次新商品房才賣5000+元/㎡，僅略高于或持平三江西片的全新安置房小區。

可是，市場的表現依舊冷淡，成交情況偏差，5000+元/㎡起拍的次新商品房都還流拍了6套。

03

錦玉潮明

另外的13套合院產品，有單獨的小區入戶，小區有不錯的中式綠化景觀，但規模偏小。

每套合院都有地下室和院子，院子大小各有不同。房源內部為毛坯狀態。

這次13套合院的起拍價僅為0.7-0.8萬元/㎡，以如此低的價格起拍，最終還是流拍了6套合院，成交了7套合院，成交價相當于當年開盤價的2折多，作為次新商品房的合院產品，這價格水平居然和市區的老破大房源類似了。

今年6月，本次的13套房源曾拍賣過，起拍單價約0.9-1萬元/㎡，當時全部流拍。

今年4月，該小區曾拍賣過5套合院產品，建面約396-407㎡，成交總價約381-903萬元，成交單價約0.94-2.28萬元/㎡。

由于這5套合院產品中，高溢價的4套房源，當時有人懷疑不是市場行為，加價過于兇猛，疑似是股東回購，影響了價格的可信度。

結合隨后6、7月的拍賣情況來看，4月合院產品的成交價確實高了。

目前，鹿城七都、甌海中心區、龍灣、洞頭甌江口等區域的在售合院產品，價格在2.8—5.5萬元/㎡之間。

因此，永嘉三江錦玉潮明的這批合院，雖然位置有所欠缺，配套不足，但起拍價格已經相當便宜，能夠以1萬不到的價格買到。

但實際情況是依舊有多套合院產品流拍，既然產品本身沒問題，那就是其他的原因了。

如今流拍多次+三江東片的發展趨于停滯+市場下行+市區低密產品相繼上新等多重因素的影響下，認可度大打折扣，以至于如今出現了單價8000元/㎡不到的合院產品，居然無人問津。

歡迎關注，帶你一起長知識！