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在商品房質量糾紛中，房屋漏水導致財物損失的責任劃分常因天氣等客觀因素變得復雜。北京一起業主因地下庫房漏水索賠案中，法院結合房屋質量缺陷、極端天氣影響及證據情況，最終判決開發商賠償業主 37 萬元損失并修復漏水部位。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙磊（房屋買受人）

被告：甲公司（房地產開發商）

（二）事件經過

2020 年 12 月 1 日，趙磊與甲公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買一號房屋（房山區某住宅樓地下生活附屬庫房，地上 1 層 + 地下 2 層，建筑面積 222.67 平方米），總房款 164.3 萬元，首付 80.53%，余款貸款支付。合同約定房屋保修期自交付之日起算，防水工程保修不低于 5 年，因質量問題造成損失的開發商需承擔賠償責任。

2022 年 4 月，甲公司交付一號房屋，趙磊將地下二層作為庫房存放大量定制服裝、鞋子等貨品。2023 年 8 月雨季，一號房屋負一層、負二層出現房梁漏水、墻壁滲水，導致庫存物品被雨水浸泡受損。趙磊訴至法院，請求甲公司賠償貨品損失 71.4 萬元、無償修繕漏水部位，并承擔訴訟費和鑒定費。

甲公司辯稱，認可房屋漏水事實并同意修繕，但主張 2023 年 7 月北京遭遇百年一遇特大暴雨屬不可抗力，應減免責任；且趙磊未舉證受損貨量，貨物長期存放地下潮濕環境本身易發霉，損失不應全額賠償。經查，2024 年 5 月法院現場勘驗確認負二層南側及東北角屋面漏水，甲公司承認東北角漏水屬保修責任。

經鑒定，一號房屋負二層南側屋面防水層存在滲漏現象（無私自改建痕跡），但因受損貨品為定制服裝，市場缺乏交易記錄，評估機構無法量化損失價值。趙磊提交送貨單、銀行記錄及證人證言證明損失，甲公司提交氣象局數據主張暴雨屬不可抗力。

（三）爭議焦點

房屋漏水與貨品損失是否存在直接因果關系？

特大暴雨能否構成開發商減免責任的不可抗力事由？

貨品損失金額如何認定？

二、案件分析

（一）開發商的質量責任認定

法院對保修義務的審查：

防水缺陷的明確認定：司法鑒定確認屋面防水層存在滲漏現象，且屬于原始施工問題（無業主改建痕跡）。根據《預售合同》約定，防水工程保修期不低于 5 年（房屋 2022 年 4 月交付，漏水發生在 2023 年 8 月，尚在保修期內），甲公司作為開發商應承擔保修責任。

因果關系的直接關聯性：貨品受損系雨水通過屋面滲漏浸泡導致，現場勘驗及鑒定意見均證實漏水與質量缺陷的直接關聯，甲公司未舉證證明損失系業主不當使用或第三方原因造成，故應承擔賠償責任。

不可抗力的抗辯排除：雖然 2023 年暴雨強度較大，但合同約定 “中雨以上屬不可抗力” 的條款不能免除開發商對房屋質量的基本保障義務。防水工程本應具備抵御合理降雨的能力，極端天氣僅可作為減輕責任的考量因素，而非完全免責事由。

（二）損失金額的酌情確定

法院對證據效力的審查：

評估不能的后果分擔：因定制服裝缺乏市場交易數據導致評估機構無法量化損失，并非趙磊舉證不能。法院結合送貨單、銀行轉賬記錄、證人證言等間接證據，認定貨品損失客觀存在，避免因評估技術限制導致權利人無法獲賠。

多重因素的綜合考量：考慮到貨品存放地下時間較長（2022 年 4 月至 2023 年 8 月），自然潮濕可能造成一定損耗；同時特大暴雨確實加劇了漏水程度，法院酌情扣減部分損失，最終確定賠償金額 37 萬元，平衡雙方權益。

舉證責任的合理分配：趙磊已完成 “漏水事實、貨品受損、因果關系” 的初步舉證，甲公司雖質疑損失金額但未提供反證，故法院結合現場勘驗情況對損失予以酌定。

（三）合同條款的適用解析

法院對保修條款的審查：

保修范圍的明確性：合同附件約定防水工程保修期限不低于 5 年，雖未單獨列明地下庫房防水條款，但屋面防水屬于法定保修范圍，開發商不得以非住宅性質規避責任。

損失賠償的合理性：根據《民法典》第五百七十七條，違約方應賠償因違約造成的損失。本案中貨品損失與房屋漏水直接相關，法院綜合過錯程度、損失證據及天氣因素，酌定賠償金額符合 “損失填平” 原則。

三、裁判結果

法院判決：

一、甲公司于判決生效之日起十五日內對趙磊購買的位于房山區某住宅樓一號房屋存在的滲漏水問題予以修復；

二、甲公司于判決生效之日起十日內賠償趙磊物品損失 370000 元；

三、駁回趙磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）業主維權的證據留存要點

質量問題的及時固定：發現房屋漏水后，第一時間拍攝視頻、照片記錄漏水位置、程度及貨品受損狀態，保留報修記錄（書面、微信或郵件），明確開發商知曉時間及處理態度。

損失證明的鏈條完整：留存貨品進貨單、付款憑證、庫存清單等原始證據，受損后及時清點并制作損失清單，必要時邀請公證處對受損情況進行證據保全，避免因證據不足影響損失認定。

地下空間的使用注意：地下庫房存放物品時，應選擇耐潮包裝，避免長期存放易霉變物品，同時定期檢查房屋防水狀況，發現輕微滲漏及時要求開發商維修，防止損失擴大。

（二）開發商的質量保障義務

防水工程的合規施工：嚴格按照設計標準進行防水施工，確保屋面、墻面防水性能符合規范，尤其針對地下空間應強化防水措施，避免因施工瑕疵引發糾紛。

保修責任的積極履行：收到報修后及時響應，對確認屬質量問題的應立即組織維修，避免拖延導致損失擴大，同時留存維修記錄以備舉證。

極端天氣的風險預案：針對暴雨等惡劣天氣，提前對房屋易滲漏部位進行排查加固，建立應急處理機制，降低因天氣因素加劇質量問題的可能性。

（三）不可抗力的適用邊界

條款約定的合理性：合同中不可抗力條款應明確具體，避免籠統約定 “惡劣天氣免責”，需結合房屋用途和當地氣候特點合理界定責任范圍。

減責而非免責的原則：極端天氣可作為減輕責任的考量因素，但不能替代開發商對房屋質量的基本保障義務，法院會綜合過錯程度、損失原因等酌情判定責任比例。

本案判決體現了 “質量優先、合理分擔” 的裁判思路，既明確開發商對房屋質量的法定保修義務，又考慮極端天氣的客觀影響，通過酌情認定損失金額平衡雙方權益。這也提醒業主和開發商，房屋質量問題需及時處理，發生損失后注重證據留存，才能在糾紛中有效維護自身權益。

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）