案例索引

審理法院：福建省福州市鼓樓區人民法院

案號：（2024）閩0102民初8640號

案由：物業服務合同糾紛

裁判要旨

物業服務單位的管理職責通常覆蓋整個小區的公共區域，包括公共區域的綠化林木。民法典第一千二百五十七條規定林木造成他人損害采用過錯推定原則，故在審查物業服務單位是否具有過錯，是否已充分履行法定管理職責時，應由物業服務單位一方舉證證明其作為小區綠化林木管理人已充分履行了小區安全管理義務，包括根據氣象預警及時排查林木傾倒的安全隱患，針對臺風暴雨等極端天氣提前加固高危樹木等職責。在物業服務單位未采取適當措施的情況下，以極端天氣構成不可抗力，或者個別業主暫時未繳納相關物業費用為由主張免責的，人民法院不予支持。

基本案情

甲系某小區業主，乙公司為該小區物業服務單位。2024年5月12日，甲停放在小區公共停車位的車輛因相鄰樹木傾倒受損，維修費用2750元。甲主張乙公司未及時處理腐爛樹木、未設置警示標志，未盡管理義務導致損害，要求乙公司賠償損失。乙公司辯稱甲未繳納停車管理費，且樹木傾倒系惡劣天氣（6～9級大風）導致，屬不可抗力，物業已盡維護責任，不應擔責。

一審法院判決支持甲的全部訴訟請求。

爭議焦點

乙公司是否應當對甲的損失承擔責任。

法院觀點

乙公司作為案涉小區的物業服務單位，理應對其所服務區域內的樹木、道路等盡到充分、合理的管理責任。本案中，乙公司作為專業的物業服務公司，在大風天氣，理應對綠化樹木加強管理，提前預見，采取加固、警示等有效措施，避免小區內樹木被風刮倒，造成財產損失、人員傷亡的事故發生，但其在氣象局已有黃色預警的情況下，既沒有加固樹木，也沒有對業主警示，故其具有一定過錯。因此，乙公司未盡到其管理職責，故應當對案涉事故所產生的損失承擔相應責任。

案涉事故的損害對象并非特定個體，而可能為任一業主，乙公司作為整個小區的物業管理單位，服務對象應為全體業主，其以單個業主未繳納停車管理費而主張免責，缺乏法律依據，亦不合常理。甲雖在案涉事故發生時沒有繳納停車管理費，但其在小區內并無固定停車位，且此前曾向乙公司繳納長時間的停車管理費，乙公司亦向其出具多張載明“停車管理費”的收款收據，故可以認定，乙公司一直向在小區公共停車位停放車輛的業主收取停車管理費。綜上，乙公司關于免責的主張，缺乏事實與法律依據，不予采納。

案例評析

本案看似簡單的樹木砸車事件，卻清晰劃定了物業安全管理責任的邊界，對業主維權和物業風控具有重要參考價值。

在此，我們建議業主事發后注意收集如下證據：

受損證據：車輛損傷全景照+細節照、維修清單及發票；

現場證據：樹木傾倒狀態、根系腐爛情況、周邊無警示標識的照片/視頻；

管理失職證據：物業日常未修剪加固的記錄、其他業主證言；

天氣證據：氣象預警截圖、風力等級官方通報。

物業服務者的安全管理義務，不因風雨而中斷，不因欠費而消失。以匠心守社區，以責任護安居，方為長治久安之道。