作者｜地產十一郎

　　來源｜地產十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　地產十一郎

　　老孫又舉起買買買的大旗，

　　只是，藍光靠譜嗎？。

　　繼成功收購彰泰集團后，老孫又把目光盯向了藍光。

　　據說，房地產界十大未解之謎，首個就是孫宏斌到底有多少錢。有網友笑稱：

　　不管什么輪，到最后都是孫宏斌輪。

　　也有傳聞說老孫背后站著幾位大哥，也是，要不怎么能這么狂飆？

　　但具體是哪幾位大哥，十一郎就不得知。誰知道的，別忘了后臺告知下我。

　　這次和收購彰泰不太一樣的地方是，藍光以光的速度做出“辟謠”，上午傳聞流出，下午就有了藍光對記者的回應：

　　“近期一些自媒體有關公司股權合作的描述嚴重夸大，不實，公司股權合作主要是項目層面的合作，也是行業普遍現象”。

　　究竟是不是夸大，十一郎試圖與融創方面聯系，但融創稱具體情況不了解。

　　也有消息稱，從三月起，藍光就一直在接觸其他企業，其中還包括萬科。

　　看來，藍光在賣掉物業板塊后依然資金鏈緊張，不得不再次尋求買主。

　　至于是賣某個板塊業務，還是被收購，十一郎認為更大幾率是“項目層面的合作”。

　　畢竟，作為過去幾年高歌猛進的黑馬，曾經用三年時間從500億沖刺到1000億規模，雖然近一兩年有些動力不足，但基礎實力還是在的。

　　2015年藍光迎來了它的高光時刻：借殼迪康藥業上市，銷售額從當年的182億猛增到2019年1015億。

　　之后不斷發展多元化，形成“地產+醫藥”雙輪驅動的業務布局，并實施全國化擴張“東進南下”戰略，跑馬圈地文旅項目；2019年10月，拆分物業板塊藍光嘉寶服務（2606.HK）赴港上市。

　　“腰部房企”藍光的故事，是這一輪周期里眾多開發商狂飆突進的典型：

　　他們踏準市場節奏、極致高周轉、加杠桿擴規模。

　　但在調控風暴下，藍光形勢急轉直下。從肆意狂奔的黑馬，到耷拉著腦袋的“求包養”，兩年時間，耀眼的光環開始黯淡。

　　相比于泰禾、華夏幸福的破產困境，藍光雖尚未至此，但也是危機四伏了。

　　三道紅線之下，游戲規則變了，加上疫情的影響，2021年3月，藍光面對即將到期的200多億負債，只好忍痛賣掉手里最好的資產藍光嘉寶。

　　4月20日，藍光發公告該交割完成，藍光創始人楊鏗將所持的藍光嘉寶服務65.04%的股份，賣給碧桂園服務，交易溢價30%左右，總價達到49.64億元。

　　交易完成后，藍光僅剩下0.42%的內資股。

　　這是一樁物業行業迄今最大的一筆收購案。

　　據中指研究院數據統計，碧桂園服務、嘉寶服務在百強物業企業分別排名第1、第11位，后者在2020年剛斥資超7億元完成17起并購案。

　　十一郎不能說這筆交易誰賺誰賠了，只是為藍光隱隱叫疼。

　　按說，嘉寶出售后藍光后應該可以撐一陣的，只是沒想到，忍痛買子之后仍然傳出大規模裁員、降價出售資產等自救行為。

　　據說，藍光今年的裁員比例高達30%，裁員名單不僅僅是新員工，許多老員工也未能幸免。在賤賣資產方面，也有知情人士表示，藍光曾經引以為豪的青島地王項目藍光黑鉆公館，車位從27萬降到了16萬。

　　在這次傳出融創收購藍光的消息里，有著這樣的描述：

　　“被收購的該房企2020年全年的銷售剛剛千億出頭億元，同比只增長了2%”，“該房企在2021年即將到期的短期債務總額，高達約400億元，但是手中的流動資金僅僅只有區區兩百億出頭”……

　　三道紅線下，藍光的財務數據的確讓人擔憂。

　　自2015年借殼上市后，藍光銷售規模急劇膨脹，債務也水漲船高。

　　從2016年末到2020年年中，藍光有息負債規模分別為217億元、302億元、530億元、568億元、714億元，凈負債率分別為90%、91%、102%、80%、105%。

　　紅線壓頂，為了降低負債率，藍光首先想到的是粉飾數據。

　　在無奈出售資產的同時，用增加永續債、做大少數股東權益、增加聯營合營公司股權投資等方式，從2020年年中至年末，在半年內，將凈負債率大幅降至88.57%，現金短債比1.06，扣除預收款后的資產負債率為73.03%。

　　三條紅線，踩中一條，剔除預收款后的資產負債率略高于70%。

　　表面的顏色好看了，并不代表里面的瓜瓤熟了。

　　各種粉飾之下，隱藏了大量的明股實債，藍光的真實負債規模遠遠比財報呈現得更大。

　　永續債的確是個好東西，不計入負債而計入股東權益，頗受高杠桿擴規模的房企青睞。恒大、保利、綠城、雅居樂、融創等都是該產品的愛好者。

　　但它同時也因利率過高被稱為“利潤黑洞”。

　　2020年藍光的財報上寫著：永續債為21.51億，永續債利息2.89億。

　　同時，藍光融資成本明顯高于同等體量房企。

　　2016年至2019年，其融資成本分別為9.06%、7.19%、7.54%、8.65%。為此，藍光一直在大量發債、借新還舊。

　　2020年，藍光發行的多筆美元債，利率普遍高于10%，最高達到11%。

　　除了財務問題，近一兩年，藍光發展的遭遇多處“夾擊”：

　　多元化業務遭遇滑鐵盧、調控風暴降臨的同時，藍光內部管理層動蕩不安，短短半年三任總裁級高管離職。

　　無奈的楊鏗將次子楊武正推上董事會，兼任首席運營官。

　　這位去年剛滿25歲、手持美國德雷塞爾大學金融本科學歷和英國華威大學金融碩士學歷的95后接班人，創下了業界最年輕房二代接班的記錄。

　　金融碩士楊武正能否帶領危如累卵的藍光走出陰霾？老孫抑或郁亮，哪個會是這個曾經四川一哥的接盤者？我們拭目以待。

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