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“奇點時刻”到來 別墅供應“凈減少”

“奇點時刻”，是指量變引起質變的關鍵轉折點。

每個大的趨勢形成，都是從一個“奇點時刻”開始的。

比如智能手機的滲透率超過10%的時候，替代功能機的大趨勢就形成了，這是智能手機產業的“奇點時刻”；

它是對趨勢的一種確認，也是爆發式增長的起點。

具體到北京樓市，2021年，有一個品類的產品，迎來了屬于它的投資價值“奇點時刻”。

它，就是別墅。

為什么這么說？從供需兩端來看：

首先是供應端：2003年限墅令發布，2018年限墅令升級，北京全面禁止建設1.0容積率以下別墅。

公開數據顯示，2020年，北京別墅供應4497套，同比降14%。

其次是需求端：今年截至8月底，別墅供應2373套，但成交卻達2974套，庫存加速去化。

這種供應收緊的趨勢，今年迎來了“奇點時刻”。

發生了什么？答案很簡單：

自今年開始，新增高低配、4層以下（含4層）的住宅項目在市面上幾乎很少見到了。

在此之前，高低配是這幾年總有新品別墅供應的很重要原因。

一些地塊，由于容積率偏高，開發商為了做出高溢價產品，強行拉高部分住宅容積率，擠出地塊排布一部分別墅。

這種別墅產品規劃帶來很多現實問題：比如深挖地下，地上面積小、舒適度不足，地下采光不佳、利用率低等等。

因為種種原因，高低配、4層以下（含4層）住宅將很難再出現。

真正的純別墅社區、純別墅（聯排、合院、疊拼），只剩下存量在售產品。

然而，在需求端，隨著三胎政策的放開、多子女家庭的增多，對這種具備立體空間、面積大、功能性強的住宅需求卻在不斷增多。

這就讓在售的別墅將長期供不應求，價值自然也迎來了“奇點時刻”。

2

新地塊罕見低密度

低總價別墅勝出大平層

今年的土拍市場也印證了這個判斷。

備受關注的第二批集中供地日前正式出爐，43宗地塊中低容積率地塊再次成為稀有物種，只有1宗地塊容積率1.01，2宗地塊容積率為1.1，超過半數的地塊容積率在2.0以上。

第一輪供地中，1.01容積率的也只有一宗。

這些低容積率地塊，基本上位于青龍湖、平谷等遠郊區，位置好、配套成熟的低容積率地塊供應幾乎為零。

別墅雖然長線價值看好，但位置越來越遠，供應越來越少，近城區別墅總價高不可攀；

位于4、5環的城市大平層，單價不菲，容納三代同堂的戶型，總價動輒過千萬。

在這樣的市場格局下，總價1000萬起、位于北京傳統別墅區—奧北別墅區的金隅上城郡項目，因為其兼具別墅價值感和低門檻，成為今年備受關注的項目。

金隅上城郡所處的奧北別墅區，是北京發展較早的別墅區之一。

奧北所在的昌平，向來是海淀、朝陽外溢客群的首選，而隨著未來科學城等產業高地的崛起，區域購買力持續升溫。

隨著安立路快速路改造等市政建設的提速， 奧北別墅區的價值迎來新一輪重估。

這個 自2017年9月一期開盤、至今持續熱銷的別墅大盤，其成績的背后，有諸多置業邏輯推動。

首先，它容積率只有1.0。

容積率是最直接的居住感受指標，這一點遠超混搭型社區，可以實現整個小區全是別墅類產品的基本設計，居住密度低。

同時，下沉式的車道、實現了真正的人車分流，也讓社區更安全、安靜。

目前項目是準現房狀態，所見即所得，避免了購置期房容易產生的預期落差。

其次，它在品質上相當用心。

比如，整體園林綠化率高達40%。

最能代表項目風格的紅磚立面，也很有講究。

金隅上城郡的紅磚，經過四年精心研制，最終確定七種色調的紅磚作為立面，雖然因此帶來了大量的額外成本，但這一抹紅所代表的生活質感和溫度，卻是金錢無法衡量的。

3

金隅上城郡：1000萬上車盡享陽光生活

別墅的優勢是空間布局更合理，在做到了功能分層的同時，每一層的功能又得到極致展示。

具體到戶型而言，金隅上城郡也代表了當下別墅的高水準。

與平層住宅相比，金隅上城郡的居住體驗和舒適度更勝一籌。

和很多別墅項目流行下挖不同，金隅上城郡把90%的面積給到了地上；

此外，10.8米超大面寬，6.6米奢華挑空，大開落地窗設計……把別墅親近自然、暢享陽光和清風的體驗感做到了極致。

一個典型的三代同堂家庭，在這個空間中，每一代人都有自己的私密空間，又可以得到充分的交流。

總價1000萬左右，即可實現尺度舒闊的生活體驗；

與現在動輒過千萬的城市大平層相比，這樣的選擇無疑更令人動心。

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