現(xiàn)在深圳的土地供應(yīng)現(xiàn)狀主要是依靠城市更新，從增量擴(kuò)張到存量?jī)?yōu)化的過(guò)程。舊改的必然性主要有四點(diǎn)；

一是土地資源稀缺，二是人口密大，深圳人口密度據(jù)統(tǒng)計(jì)在全國(guó)來(lái)講排第一、在全世界排第五。三是產(chǎn)業(yè)升級(jí)快，大家之前來(lái)深圳，可能前期了解到的現(xiàn)狀是以舊工業(yè)、制造業(yè)為主，現(xiàn)在升級(jí)為金融、服務(wù)業(yè)，所以涉及到產(chǎn)業(yè)升級(jí)。四是歷史遺留問(wèn)題多，主要牽涉到土地改制和小產(chǎn)權(quán)的清理問(wèn)題。

深圳小產(chǎn)權(quán)房“拆遷賠償”從小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀看“拆遷賠償”

第一部分是講三舊現(xiàn)狀，分為三種形態(tài)，包括城中村、舊工業(yè)區(qū)、舊城區(qū)，這里有一些舊改涉及到的相關(guān)物業(yè)形態(tài)，如城中村，現(xiàn)在涉及到小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房比較多;

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房:小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)沒(méi)有實(shí)實(shí)在在的稱(chēng)謂，其產(chǎn)生的原因，一是高房?jī)r(jià)的催生，在城市發(fā)展過(guò)程中，深圳的房?jī)r(jià)特別是經(jīng)過(guò)去年的一輪上漲之后是非常高的。產(chǎn)生小產(chǎn)權(quán)房的另外一個(gè)原因是土地制度。

深圳小產(chǎn)權(quán)房建筑達(dá)到38萬(wàn)棟，建筑面積高達(dá)4億平方米，是深圳市總建筑面積的49.3%，1999年3月進(jìn)行了一輪確權(quán)的過(guò)程，有35萬(wàn)棟小產(chǎn)權(quán)確權(quán)了。舊改要的是快速、平穩(wěn)推動(dòng)舊改項(xiàng)目!越多業(yè)主登記意愿征集，舊改速度則越快!深圳小產(chǎn)權(quán)房，如果追根溯源的話(huà)是比較復(fù)雜的，可以說(shuō)很多人都是在小產(chǎn)權(quán)房舊改拆遷中得到了賠償!所以有人想買(mǎi)是可以的，他們都知道機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)等的，但有個(gè)益處是很明確的房子在你手上，房子永遠(yuǎn)是保值的！！！

深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷主要分幾種賠償方案：

一：開(kāi)發(fā)商舊改，一般比例是1:1賠商品房《最高1：3賠償商品房》

二：棚改，一般比例1:1賠商品房，回遷房、需要補(bǔ)交地價(jià)《或按照市場(chǎng)價(jià)賠償現(xiàn)金》

三：土地整備，外地人只能賠現(xiàn)金

一、拆遷流程:

1、確定拆遷范圍。

2、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立拆遷辦公室。

3、登記房屋信息。

4、拆遷賠償細(xì)節(jié)及賠付標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商。

5、同意拆遷的戶(hù)數(shù)達(dá)到一定比例，方可繼續(xù)拆遷。二、深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷會(huì)如何賠償?應(yīng)該按照怎樣的賠償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?

拆遷一般有兩種賠償方案:一種是賠錢(qián)，一種是賠房。至于賠償標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)舊改項(xiàng)目都不一樣，一般開(kāi)發(fā)商會(huì)先根據(jù)所在片區(qū)的商品房現(xiàn)價(jià)擬定一個(gè)基準(zhǔn)賠付標(biāo)準(zhǔn)，再具體到不同情況的房子，賠償標(biāo)準(zhǔn)會(huì)略有差別。三、拆遷款賠償受益人是誰(shuí)?

對(duì)于房屋所有者(本村村民)而言，當(dāng)然希望賠償款賠付給自己，但是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的小業(yè)主而言，也希望能得到相應(yīng)的補(bǔ)償。

下面舉幾個(gè)深圳小產(chǎn)權(quán)房遇到開(kāi)發(fā)商拆遷賠償案例、及賠償比例，大家來(lái)看一下！（后面會(huì)講解開(kāi)發(fā)商簽約認(rèn)什么證件，咱們耐心往下看↓)）

首先來(lái)個(gè)“硬貨”，舊改航母

一、綠景集團(tuán)-南山白石洲舊改項(xiàng)目

（項(xiàng)目沙盤(pán)↓)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

南山-綠景集團(tuán)白石洲舊改項(xiàng)目，簽約率達(dá)90%，深圳最大“舊改航母”被富人區(qū)包圍，最大城中村即將消失！白石洲近來(lái)最吸引眼球的新聞，是拆遷將造就1800多位億萬(wàn)富翁“白石洲舊改”實(shí)質(zhì)上指的是沙河五村城市更新項(xiàng)目，五村包括上白石、下白石、白石洲、新塘、塘頭等五個(gè)自然村。因?yàn)槌篌w量，故被稱(chēng)作深圳的“舊改航母”。

（白石洲項(xiàng)目賠償方案及賠償比例↓）

不區(qū)分本地外地，只區(qū)分樓層面積、每棟面積超過(guò)480平只能賠償公寓

二、京基集團(tuán)-羅湖蔡屋圍舊改項(xiàng)目

（效果圖↓）

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

蔡屋圍統(tǒng)籌片區(qū)城市更新單元位于羅湖區(qū)桂園街道，主要包括蔡屋圍城中村（清慶、南村、新圍）、晶都酒店、寰宇酒店、大劇院、農(nóng)業(yè)銀行、城建集團(tuán)、濱苑小區(qū)等區(qū)域。周邊成熟商業(yè)如：地王大廈、京基100等超高層建筑和萬(wàn)象城等商業(yè)配套。已進(jìn)入拆遷階段！

（蔡屋圍農(nóng)民房賠償方案及賠償比例↓）還送車(chē)位！

三、特發(fā)同德利益統(tǒng)籌項(xiàng)目

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

（搬遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)↓）

四、平湖輔城坳利益統(tǒng)籌項(xiàng)目（寶能集團(tuán)）

（項(xiàng)目沙盤(pán)↓)

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

輔城坳利益統(tǒng)籌項(xiàng)目位于平湖輔城坳社區(qū),東至中環(huán)大道,南抵輔歧路,西接觀(guān)潤(rùn)北臨東莞鳳崗,由金融基地二三期及生態(tài)恢復(fù)區(qū)組成,項(xiàng)目范圍約140公頃。

其中扣除不納入利益統(tǒng)籌范圍的:

1、已補(bǔ)償?shù)耐恋?9.01ha;

2、國(guó)有已出讓用地.57ha;

3、實(shí)際利益統(tǒng)籌范圍面積約92.46ha。

通過(guò)輔城坳利益統(tǒng)籌項(xiàng)目土地整備工作,以“整體規(guī)劃、分類(lèi)處置、協(xié)同實(shí)施”方式可實(shí)現(xiàn)片區(qū)整體再開(kāi)發(fā),大大釋放土地增值效應(yīng),未來(lái)不僅可滿(mǎn)足全球招商大會(huì)平湖片區(qū)的土地供應(yīng)需求,還可大大改善片區(qū)居民居住環(huán)境,落實(shí)學(xué)校、道路和公園綠地等公共設(shè)施規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)升級(jí)規(guī)劃,提升片區(qū)公共服務(wù)水平和產(chǎn)業(yè)定位,使輔城均片區(qū)成為一個(gè)宜居官商官業(yè)的產(chǎn)城融合新區(qū)先鋒。

目前街道金融基地辦負(fù)責(zé)輔城坳利益統(tǒng)籌項(xiàng)目實(shí)施方案編制工作,正在最后穩(wěn)定實(shí)施方案(含留用地規(guī)劃)留用地指標(biāo),并計(jì)劃年內(nèi)完成實(shí)施方案的審批工作。

片區(qū)未來(lái)產(chǎn)業(yè)定位

未來(lái)片區(qū)將聚焦“科技+金融"方向,聯(lián)動(dòng)區(qū)域雙核(坂雪崗科技城+大運(yùn)新城),構(gòu)筑深圳北部產(chǎn)業(yè)新高地,片區(qū)通過(guò)發(fā)展ICT (信息技術(shù)與通信技術(shù))、半導(dǎo)體、大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)與坂雪崗科技城的產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

（搬遷安置補(bǔ)償方案↓）最低都是1：1

祖屋首層按1:1.8，第二層按1:1.2置換住宅（1980年以前建成的，需經(jīng)過(guò)股份公司確權(quán)）

私宅按建筑面積置換住宅

（1）一層 1:1.25 ，

（2）二層 首層1:1.25，二層1:1.1

（3）三層1:1.1

（4）四層1:1.08

（5）五層1:1.05

（6）六層及以上1:1

五、南山區(qū)大沖城市花園就是深圳城中村舊改的典型案例。

大沖村舊改最早始于2002年，被深圳市政府列為舊村改造項(xiàng)目的重要試點(diǎn)村之一。

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

2009年，華潤(rùn)提出的補(bǔ)償方案終獲大沖實(shí)業(yè)股東代表大會(huì)通過(guò)，議定物業(yè)補(bǔ)償按建筑面積1賠1，貨幣補(bǔ)償11000元/平，是當(dāng)時(shí)舊改項(xiàng)目的最高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

大沖舊改指揮部的工作人員曾向媒體透露，共計(jì)有871戶(hù)大沖原住民可以獲得舊改補(bǔ)償，其中有超過(guò)一半的戶(hù)主原本在村里擁有1000平的建筑面積。

也就是說(shuō)，若全部按照貨幣補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，大沖村的舊改項(xiàng)目，一夜之間造就了超過(guò)400戶(hù)坐擁千萬(wàn)身家的家庭。

六、佳兆業(yè)觀(guān)瀾放馬埔舊改

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

放馬埔舊村位于觀(guān)瀾街道桂花社區(qū)放馬埔村桂花路與桂新路交匯處東側(cè)，北臨樟坑徑河。距離4號(hào)線(xiàn)北延“松元公園站”約700m的距離。

項(xiàng)目由新萬(wàn)怡地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，新萬(wàn)怡主要在湖北和江西有樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，深圳分公司是14年成立，目前以城市更新的形式踏入深圳市場(chǎng)。

更新單元面積為65839.16平方米，拆除重建范圍面積為71391.37平方米。擬拆除重建用地范圍內(nèi)應(yīng)落實(shí)不少于5370平方米的綠地、不少于3610平方米的教育設(shè)施用地。擬更新方向：以住宅為主，集商務(wù)公寓、購(gòu)物中心、辦公、休閑娛樂(lè)于一體的城市綜合體。

（效果圖↓）

（拆遷賠償方案↓）

深圳像這種拆遷補(bǔ)償案例還有許多許多；

比如

龍崗區(qū)布吉街道木棉灣入口片區(qū)城市更新單元（范圍調(diào)整）；

龍崗區(qū)平湖街道力元嚇片區(qū)城市更新單元（范圍調(diào)整）；

龍崗區(qū)平湖街道鵝公嶺社區(qū)園嶺片區(qū)城市更新單元；

光明新區(qū)光明辦事處光明大街光晟龍鉆城市更新單元；

坪山新區(qū)坪山辦事處正奇工業(yè)區(qū)城市更新單元；

坪山新區(qū)坪山辦事處湯坑老圍片區(qū)城市更新單元；

龍華新區(qū)觀(guān)瀾辦事處蚌嶺片區(qū)城市更新單元；

龍華新區(qū)觀(guān)瀾辦事處放馬埔舊村片區(qū)城市更新單元；

龍華新區(qū)龍華辦事處鉦尚機(jī)械工業(yè)區(qū)城市更新單元；

龍華新區(qū)民治辦事處偉特工業(yè)區(qū)城市更新單元。具備拆遷補(bǔ)償方案大家可以在關(guān)注公眾號(hào)，在此就不一一列舉了。

在深圳已經(jīng)發(fā)生過(guò)的小產(chǎn)權(quán)房拆遷案例中，我們不難發(fā)現(xiàn)，在登記產(chǎn)權(quán)信息的階段，每一個(gè)深圳小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主都可以提供房屋歸屬權(quán)的證明材料，如:《律師見(jiàn)證書(shū)》、《集資建房協(xié)議》、《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等，這些都是拆遷補(bǔ)償給現(xiàn)業(yè)主最好的證明，所以最終賠償受益人是購(gòu)房的業(yè)主。

開(kāi)發(fā)商舊改賠償不區(qū)分本地村民和外地人，賠償方案都是一視同仁的；不過(guò)各大開(kāi)發(fā)商之間的賠償比例會(huì)有些差異！

一：要看舊改項(xiàng)目所處地段

二：看業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間洽談協(xié)商結(jié)果

賠償比例是可以跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商爭(zhēng)取的，但不要獅子大開(kāi)口哦~

很多小伙伴都會(huì)問(wèn)到，買(mǎi)拆遷房，還未簽約的，還不是回遷指標(biāo)（還是小產(chǎn)權(quán)房），去開(kāi)發(fā)商那里簽約，需要什么證件？開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)認(rèn)？小編來(lái)給大家講解下↓

房屋如果有房產(chǎn)證的，直接去開(kāi)發(fā)商簽約就行了，有產(chǎn)權(quán)證、權(quán)屬證件的，直接去簽約就行，但是小產(chǎn)權(quán)房很多都沒(méi)有，那怎么辦？首先看你手里有沒(méi)有歷史遺留證明，一手的，直接去簽就行，二手買(mǎi)來(lái)的，做個(gè)律師見(jiàn)證即可，帶著律師見(jiàn)證跟歷史遺留證明即可確認(rèn)權(quán)屬人，正常簽約！

有些小伙伴又會(huì)問(wèn)到了：律師見(jiàn)證有用嗎？開(kāi)發(fā)商會(huì)認(rèn)嗎？

小編就這樣跟你說(shuō)吧：深圳本地人少，小產(chǎn)權(quán)房基本都是外地人建的，當(dāng)時(shí)政府做了歷史遺留普查登記，很多小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主都沒(méi)當(dāng)回事，都沒(méi)辦理，很多業(yè)主也沒(méi)有歷史遺留證明，那也只能去村委開(kāi)個(gè)證明，然后辦理律師見(jiàn)證，才能到開(kāi)發(fā)商那里簽約，如果不認(rèn)，那產(chǎn)權(quán)人無(wú)法確認(rèn)是誰(shuí)，舊改就不用搞了，進(jìn)度就釘死在這，開(kāi)發(fā)商是為了開(kāi)發(fā)舊改建樓盤(pán)，最后開(kāi)盤(pán)賣(mài)房賺錢(qián)，不是來(lái)扯皮條的，明白了嗎各位小伙伴們？還有開(kāi)發(fā)商也有給到通知，專(zhuān)門(mén)在辦公室門(mén)口、辦公室內(nèi)部貼上公告，說(shuō)明哪些證件是認(rèn)可的。

深圳小產(chǎn)權(quán)是全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的，可租，可住、可轉(zhuǎn)手自由交易、可以注冊(cè)公司、可以落戶(hù)小孩子讀書(shū)用，每棟房子給了編碼，而且遇到拆遷舊改可獲得巨額賠償，或產(chǎn)權(quán)置換！所以說(shuō)未來(lái)小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)非常可觀(guān)！

小產(chǎn)權(quán)的不足是只是不能抵押貨款，水電費(fèi)比較高，居住環(huán)境沒(méi)那么好，畢竟只是商品房三分之一的價(jià)格。既然是投資品，就會(huì)有利有弊。投資就要把握優(yōu)點(diǎn)，接受缺點(diǎn)，那種既有高回報(bào)，又沒(méi)有缺點(diǎn)的投資產(chǎn)品，我想還是忽悠人的居多吧。

小科普
小產(chǎn)權(quán)房 畢竟不像 商品房 那樣編制，樓盤(pán)數(shù)據(jù)沒(méi)有那么公開(kāi)透明，因此一手，二手樓盤(pán)咨詢(xún)較為空白，列入你咨詢(xún)的中介沒(méi)有接這個(gè)樓盤(pán)，那么你根本無(wú)法知道，而因此措施最適合自己樓盤(pán)，對(duì)此筆者創(chuàng)立一個(gè)公眾號(hào)。深圳，東莞，惠州唯一一個(gè)提供小產(chǎn)權(quán)房咨詢(xún)和百分之90房源的公眾號(hào)，期待您的關(guān)注：（szxcqfy）