只要一戶不同意，舊改項目就“難產”。這道難題一直困擾著深圳的城市更新項目。《深圳經濟特區城市更新條例（征求意見稿）》在市人大常委會網站上公開征求意見，提出了破解難題的新思路——當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規定的，市、區政府可以對未簽約部分房屋實施個別征收。

以特區立法破解城市更新“拆遷拉鋸戰”

在新增居住用地極為有限的情況下，城市更新項目已成為深圳商品房供應的重要來源。數據統計，2012年以來，我市城市更新供應用地連續多年超過200公頃。

早在2009年，深圳出臺《深圳市城市更新辦法》，在全國率先提出“城市更新”概念，明確了“政府引導、市場運作”等原則，正因如此，一直以來深圳的城市更新市場化程度居全國之首。然而，與全國其他地方一樣，“拆遷難”成為制約更新改造項目順利推進的重大瓶頸。當前，我市的城市更新項目，絕大部分處于停滯狀態，曠日持久的“拉鋸戰”令政府、開發商和業主等多方陷入“多輸”困局。

此次立法醞釀多年，旨在運用特區立法權進行創新和變通，破解城市更新拆遷難題。

舊住宅區滿20年方可申報更新

根據《征求意見稿》，合法舊工業區和商業辦公區建筑物建成年限15年以上，住宅區建筑物建成年限20年以上，且滿足下列條件之一可以申報更新：（一）需落實規劃的重大城市基礎設施、公共服務設施；（二）年久失修或經維修后仍無法滿足使用要求，存在嚴重安全隱患；（三）使用功能不齊全，配套設施不完善，經評估后亟須拆除重建的。對于建成年限不足的舊工業區、商業辦公區、舊住宅區，經鑒定危房等級為D級的，經區政府批準后可以納入拆除重建類城市更新單元計劃。

申報城市更新單元計劃時，舊住宅區所在地塊，應當經專有部分占建筑物總面積95%以上且占總人數95%以上的業主同意。自發布征集意愿公告之日起12個月內未達到城市更新意愿要求的，3年內禁止納入城市更新單元計劃。

補償標準不低于套內面積1：1

補償標準是城市更新中大家十分關注的問題。當前，我市舊改中的補償標準由項目實施主體與業主進行協商，并通過簽訂搬遷安置補償協議予以約定。為了合理引導市場預期，《征求意見稿》規定了法定最低搬遷補償標準，采用產權置換、貨幣補償或者兩者相結合等方式，由權利主體自愿選擇。

其中，舊住宅區合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積不少于1∶1的比例進行補償，產權置換面積因誤差導致不足的，由市場主體按照該項目商品房備案銷售價賠償；超出面積誤差在3%以內的，物業權利人可以不再支付超面積部分的房價；采用異地產權置換的，安置房面積按照與原地產權置換等價值原則進行折算；采用貨幣補償的，貨幣補償標準按照我市房屋征收相關規定確定。公共保障住房更新單元的合法建筑采用原地產權置換的，按照套內面積1∶1或者建筑面積1∶1.2的比例進行補償。

開發商不得進駐舊住宅區征集舊改意愿

實踐中，一個甚至幾個開發商私自進入小區，開展舊改意愿征集，擾亂市場秩序等行為時有發生。《征求意見稿》就此專門規定，舊住宅區的更新由轄區街道辦事處負責申報，企業不得擅自在舊住宅區開展現狀調研、意愿征集等城市更新單元計劃申報前期工作，否則可被處以200萬元以上300萬元以下罰款。

舊住宅區城市更新規劃批準后，區政府應當組織制定搬遷安置指導方案和市場主體公開選擇方案，經專有部分占建筑物總面積95%以上的物業權利人同意后，公開選擇市場主體，由選定的市場主體與所有物業權利人簽訂搬遷安置協議。

搬遷協議簽訂超過95%

政府可啟動個別征收

根據當前的規定，必須100%業主、100%的面積同意并簽署《拆遷補償安置協議》方能確認實施主體。在利益訴求多元化的現實中，要求取得100%的業主同意補償安置方案十分困難。這種制度也在一定程度上催生了一些“釘子戶”。

針對搬遷難，《征求意見稿》創設性地提出 “個別征收+行政訴訟”的解決方案。當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。

市人大常委會相關負責人表示，城市更新改造是城市規劃實施的組成部分，改造的目的主要是消除有關安全隱患或者進一步完善城市功能，優化片區以及周邊單位、居民的生產生活環境，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》有關基于公共利益予以征收的規定精神。

同時，為了進一步約束政府的征收行為，避免過大的自由裁量空間，確保征收決定公平公正、合理合法，《征求意見稿》提出，政府實施個別征收的，按照套內面積1∶1置換或者進行貨幣補償確定征收標準。政府實施個別征收取得的物業權利，在不低于原有搬遷補償標準的基礎上，由政府相關部門與市場主體重新協商簽訂補償方案。

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