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1月20日， 紅杉中國宣布于近日完成了對紅杉中國新基建股權投資基金（簡稱紅杉中國新基建基金）的募集，基金募集獲得了包括博楓（Brookfield）在內的多家世界領先的投資機構的參與和支持。新基建基金的成立，是紅杉中國在科技，消費，醫療健康三大領域17年成功經驗從種子到成長期投資以外，一個里程碑式的新產品。

據悉，紅杉中國新基建基金將聚焦于助力數字經濟、新能源和生命科學這三大領域的基礎建設，助其高質量發展，促進與實體經濟的深度融合，投資方向主要涵蓋新能源基礎設施、高標準物流、冷庫、數據中心、新經濟產業園、高端制造廠房、生物醫藥產業園等。

值得關注的是，博楓資產管理公司（Brookfield Asset Management）成為了紅杉中國新基建基金的最大LP投資人及戰略投資合作伙伴。

資料顯示，博楓資產管理公司是全球最大的另類資管公司之一，專注于房地產、基礎設施以及可再生能源等領域的投資，其中在華管理資產規模達120億美元。全球資產規模達到6500億美金。這是一家資產管理規模與黑石相提并論的巨無霸，首席執行官Bruce Flatt因獨到的價值投資理念，被稱為“加拿大的巴菲特”。

博楓重點布局國內商業地產。2014年，博楓收購中國新天地高端辦公和零售街區股權，拿下瑞安房地產旗下上海新天地近22%的股權，由此誕生了瑞安廣場、新天地、企業天地，還有虹橋機場附近的虹橋天地。

另外，博楓還收購了位于上海的綠地黃浦濱江項目（現名博薈廣場）。2021年6月，博楓89億收購了位于上海、北京、青島、西安、重慶的五個購物中心資產包，出手十分闊綽，成為自疫情以來國內最大的商業地產收購。

作為紅杉本支基金的目標，新基建無疑是未來五到十年的國內新風口。根據中國信通院統計，在多重政策紅利催化下，“十四五”時期新基建相關投資有望超過十萬億元。

“十四五”新型基礎設施建設規劃明確指出，拓展5G應用，加快工業互聯網、數據中心等建設。工信部提出，將按照需求牽引、系統布局、適度超前的原則，加大投資力度，持續推進5G、工業互聯網、數據中心建設，打造高速、移動、安全、泛載的新型基礎設施。國資委日前提出，要加快國有資本布局優化和產業結構調整，把發展的著力點放在實體經濟上，穩步推進戰略性重組和專業化整合，加大新型基礎設施投資力度等。

與此同時，圍繞工業互聯網、大數據中心等重點領域，一批重點項目也集中出爐。北京提出實施新型基礎設施支撐行動，加快建設工業互聯網標識解析國家頂級節點、國家工業互聯網大數據中心；建設人工智能超高速計算中心、一體化大數據平臺、區塊鏈共性平臺等數據智能基礎設施。安徽提出實施“新基建+”行動，到2025年建成工業互聯網平臺 200個以上，加快合肥華云信創云數據中心、淮北大數據中心、阜陽大數據中心等重點項目建設。

對各省份的未來基建規劃進行初步統計,可編制出一幅50萬億的投資藍圖。據招商證券預測,2020年到2025年新基建帶動的上下游新增投資規模合計可達10.3萬億。

新基建對房地產意味著什么？數字基建高速發展的背后，帶來的將是國內城市智能化水平和產業數字化水平都將迎來跨越式升級。這種跨越式升級的結果,猶如中國從交通不便的年代跨入八縱八橫的高鐵時代。

歷史的經驗告訴我們,先進的技術終究會淘汰落后技術。中國從明朝中期開始被西方趕超,在工業時代我們也慢了半拍,但是在數據時代,中國或將以新基建為抓手站到世界前沿——各行各業正在迎接新的機遇。

一方面,新基建與舊基建的差異已經表明了資金流向與傳統房地產行業無緣。尤其在“房住不炒”的基調持續穩定的大背景下,這幅巨型投資藍圖里明顯沒有房地產的身影。

但是另一方面,新基建對社會整體經濟的拉動和對數字經濟發展的傾注,尤其是SaaS服務、5G、物聯網、智能家居等可能與房地產相關的上下游智能產業,又或將能促進房地產這個“老、大、難”產業的數字化和智能化。

另外，由于新基建投資主體的變化，房地產企業有望更多參與，在產業資源獲取與重置、業務轉型升級方面做出嘗試。

“新基建”在業務內容上與地產行業仍有重疊融合的領域，這將是房地產企業分享新基建增量蛋糕的重要突破口。投資于高精尖產業的“新基建”，對園區數字化基礎設施水平有較高要求，現有的很多園區無法承載這些產業，需要進行改造或者進行新建，這就給產業地產新一輪蓬勃發展帶來契機。隨著新基建產業投資項目的落地，這樣的園區建設需求會大量涌現。

地方財政作為基礎設施重大投資項目的主要資金來源，將指導新基建發展行情。政府專項債中基建類債務的主要投向以園區建設、交通運輸和城市建設為主的方向。而以“科技+地產+產業”為主要構架的數字經濟園區通過通訊運營商和系統集成商聯手，推進數字經濟園區和平臺建設，從而推動推動人才、資金、技術、數據等生產要素向園區和平臺集聚，實現產業資源的重構。

從 PPP 投資方向來看，市政工程、交通運輸和城鎮綜合開發仍是政府財政支出的主力，新基建的軌道交通、園區開發以及城鎮化建設都涵蓋在內。翻開2019年行業TOP30年報可以發現，在業務布局方面，頭部房企已經不約而同地布局了智能家居、智慧社區，部分還試水智慧園區，通過各類小鎮、或產業園實現產業科技化、智慧化。

伴隨著5G等技術的成熟，數字地產將會迎來新的發展契機。基礎設施建設與數字化結合是未來房地產管理的重要發展方向，用數字化手段推動地產企業及物業項目的綜合管理將成為未來開發商之間形成分化的關鍵因素，也是開發商實現彎道超車的重要途徑。用數字技術改造項目開發流程可以講地產項目從調研、規劃、報批、建設到籌開、運營、物業服務等各個環節，在一個技術平臺上實現綜合集成，實現大運營時代的開發提效。

換言之，新基建這對于房地產而言，將倒逼房地產從黃金十年延續下來的全產業鏈傳統運作方式，借這次數字化、智能化的東風的自我打破、內部洗牌、重新迭代、適者生存——而這探索的正是新基建下，房地產行業需要沖擊的第三條路。

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