壹

年底，朋友圈成了非正式年終總結大會場所。一波人結婚、買房、創業當老板，喜事連連；一波人分手離婚、炒老板魷魚、投資失敗，日常emo......

在瞭望君的朋友中，工作伙伴李小姐創了業，閨蜜嫁給了青春里的男孩，一片幸福快樂的氛圍中，投資客老張同學成了那個“樂中有悲”中的一點悲。聊起來才知道他投資了南京的某個樓盤，至今已狂跌了5000元/㎡。要知道，當年他可是在投資環京時大賺了一波。如今血虧也真是世事難料。

網上一搜，“炒房客低價拋售”、“投資客撤離XX地”等新聞可謂遍地都是。不止老張，今年的投資客多半栽了跟頭。

而與投資客、炒房客形成鮮明對比的，是政策、市場對剛需人群的明顯傾斜。

去年9月，央媒強調樓市調控要注意滿足剛需。今年1月16日，國家發改委頒發了《關于做好近期促進消費工作的通知》。在列出10個方面的工作舉措中，包含了“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。”

據了解，這是國家發改委自1998年以來首次發聲支持購房消費并寫進到公告當中。而特意強調合理住房需求，自然是有強調剛需的意思在。

伴隨現如今市場逐步回歸理性、房企降價促銷、貸款利率下滑等利好因素影響，擁有真實購房需求的人群陸續開始置業，成為主流。在一份8000人參與的調查問卷中，超七成受訪者表示將在2022年進行置業。從近期購房需求變化來看，剛需購房人群占比明顯提升，2021年12月剛需購房人群占比達到26%，較年中提升約15個百分點。

同樣，即使是在北京這個寸土寸金的地方，全年樓市成交的新房里，90㎡以下的房源數量也高達2.8萬套，占總成交將近一半的量。而北京住宅項目交易成交金額排行榜中，剛需盤海淀幸福里位居海淀區第一，剛需盤萬橡悅府位列昌平區第一。

縱觀這魔幻的2021年房地產市場，瞭望君用“投資客散場，剛需買房仍是主力軍”來總結。就像瞭望君在后臺留言中發現的那樣：無論什么時候，或是什么節點，剛需買房、首套置業，永遠都是熱門話題。

貳

近日，在貝殼研究院發布的《2021城市剛需購房報告》中，也從多個維度分析了作為房地產市場置業主力群體的剛需客群的特點。

不難發現，30-35歲成了剛需人群的主要年齡層。

《報告》中，在30個樣本城市中首次置業年齡均超過了30歲，集中在30-35歲區間。剛需置業者的年齡段也集中在該區間。北京、深圳及廣州的首次置業年齡相對較低，北京約為 30.3歲，深圳約為31.1歲，廣州約為31.5歲。

瞭望君認為，這與城市所帶來的經濟收入有莫大的關系。在大城市打拼，30歲+的年紀擁有了一定的經濟基礎，買房成為在城市扎根、融入城市發展的最佳路徑。如同《三十而已》里在城市打拼的單身女性王漫妮講的話：比起房租漲價，更讓人害怕的是不停不停地搬家，是你永遠都沒法在這座城市扎下根來。

另外一個剛需客群的特點在于置業目的。

調查數據來看，“定居，為自己居住買一套住房”占比高達45.8%，隨后才是為孩子教育選擇、結婚居住購房等。

數據來源：數字一百

沒有了二十歲的灑脫肆意，也沒有四十歲的云淡風輕，三十歲想要的是更好的生活。在合適的另一半出現之前，買房的目的便成了取悅自己。中國現代作家張愛玲曾講：有了自己的房子，未婚女子就像是憑空小了幾歲，又有耐心慢慢地挑選愛人了。

在瞭望君看來，隨著獨立安穩成為當代青年的主色調，取悅自己成為主價值觀時，市場便永遠不會缺少剛需客群。

叁

《理想之城》有句經典的臺詞：金錢無法變成核心競爭力，但核心競爭力能變成金錢。在剛需客群仍是主流時，開發商亦要關注剛需客群，滿足其需求，才能讓產品更具核心競爭力。

《2021城市剛需購房報告》同時深入分析了剛需客群的購房邏輯，昭示出“善待剛需”，方能站立市場潮頭的生存法則。瞭望君從中概括了以下兩個方面的剛需客群邏輯。

剛需客群的邏輯一：“小戶型”為主的剛需產品

考慮到剛需家庭相對簡單的家庭結構以及仍處于家庭財富積累階段等因素，在剛需置業的住房面積區間偏好選擇中，小戶型成絕對主力。

在統計的35個樣本城市中，剛需置業的平均居住面積約為81.2㎡。97.6%的剛需家庭選擇的居住面積區間在90㎡以下，其中，52.6%的受訪樣本居住面積區間為85-90㎡，35.6%的受訪樣本居住面積區間為70-85㎡。

數據來源：數字一百

剛需客群的邏輯二：“舒適”是選擇產品的首要因素

當年，地產界赫赫有名的李超人李嘉誠講出“地段，地段，還是地段”的購房名言一度成為置業首選因素。當前，買房的首要衡量標準不再是地段了。南方日報的調查顯示，房子的質量和戶型的設計，成為69%的受訪者最重視的購房因素，占比最多。緊隨其后的是，周邊環境及配套，成為了購房者第二個重點考慮的因素，占比63%。

a、朝向為南、小高層偏好、看重臥室舒適度

調研數據發現，30.1%的剛需樣本戶家庭認為“客廳、主臥、1個次臥都必須朝南”；約六成剛需樣本戶家庭更傾向于小高層（總樓層12-18 層）；約42.6%的剛需樣本戶表示，他們更關注主臥的舒適度，其次是客廳，占比約為29.2%；68.6%的樣本戶家庭表示，他們理想的衛生間數量是兩個......

即使是在80多㎡的空間里，我們也不愿犧牲掉舒適度。就像西沙去拜訪三毛時描述其居所：有一大廳、一臥室、一小客房、小浴室......客廳里細藤的家具，竹簾子，老式加納利群島的“石水漏”放在一個美麗非凡的高木架上，墻角有一張大搖椅，等荷西吃完去上班以后，開心的時候，她就坐在客廳的窗戶前看著海上漂來漂去的船只，或者寫作；不開心的時候，拉起窗簾，過自己的生活。

就像西沙所寫的那樣：“這里沒有一樣貴重的東西，可是你明白，里面住著的人并不貧窮。”

b、中等規模、社區舒心、配套增值

調研結果顯示，63.8%剛需樣本戶家庭傾向于選擇中等規模社區，即小區樓棟數在11-30之間；46.1%的剛需樣本戶家庭表示更傾向于選擇安全無憂型社區，即在居住體驗方面安全舒心，監控、防護措施到位，安全性較高。

有句很經典的話叫：千金買房，萬金買鄰。不管你花多少錢買的房，決定你生活質量的人是你的鄰居，特別是住在你樓上的那位。

而對于三公里內配套設施需求來看，則有約51.27%的剛需樣本戶家庭表示，小學是最需要的配套設施，45.16%表示大型醫院是最需要的配套設施，45.01%選擇地鐵，42.03%選擇公園等。

數據來源：數字一百

1937年，作家Gertrude Stein寫下了一句廣為流傳的名言“Thereis no there there（那不是我想象中的地方）”。現在人們用這句話來描述那些沒有活力的雜亂無章的地方。放在房地產市場，就是人們往往更青睞和留在融合了社區服務、配套增值等的宜居社區中。

“房住不炒”，是2016年年底的中央經濟工作會議首次提出的。現在回過頭來，重新審視這四個字，依舊意味深長。

不過在瞭望君看來，無論房地產市場如何風云變幻，剛需客群依舊占據著主流。重視剛需、善待剛需的房企，才能在風云大浪中站立不倒。