專家：房價回落27%才正常，央媒“11字”回應，房產(chǎn)走勢清楚了

有三組數(shù)據(jù)可以表明，目前樓市已經(jīng)進入了調(diào)整期，房價不會像以前那樣大幅度上漲了，買房人可以慢慢挑房子了。第1個數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，2022 年1-5月，全國商品房銷售面積、銷售額同比降幅23.6%，31.5%，降幅較1-4月擴大。

第2個數(shù)據(jù)是房價數(shù)據(jù)，2022 年 5 月， 70 個大中城市，新房價格下跌城市數(shù)量為 43 個，二手住宅價格環(huán)比下降的城市有53個，相當于八成左右的城市，二手房價格在下跌。

第3個數(shù)據(jù)是房企的負債數(shù)據(jù)。財聯(lián)社統(tǒng)計，2022 年6-7月房企將迎來償債高峰期，7月境內(nèi)房企債券償債達到1047億元。負債影響下，開發(fā)商以價換量的態(tài)勢還會持續(xù)。

可以看到，商品房銷量不及預期，購房者觀望情緒濃厚，房企為了降低負債將更多依賴于銷售回款，未來半年來房價下行的趨勢或?qū)⒊掷m(xù)，但問題是，就算房企降價銷售，也不能吸引太多購房者買房。數(shù)據(jù)顯示，包括金茂、綠城在內(nèi)的11家上市房企，1-5月業(yè)績完成率僅為24%，遠低于41.7%的達標水平。

那么，房價下跌到多少是正常的呢？金融專家朱云來表示，房子的價格回落27%才正常合理。按照2021年底平均房價10139元/平方米計算，合理房價應該在7401元/平方米。2021年我國居民人均可支配收入在35128元，一對夫婦一年就有7萬元，算下來10年就能買下來一套房子了。和目前深圳房價收入比48、三亞和廈門房價收入比超過30相比，10年買一套房，確實要容易許多。

但是，房子畢竟是一種商品，以二線城市1萬元的房價為例，建安成本1500元，地價在3000-6000元，再加上各項稅費、管理費用、營銷費用，如果跌幅過大，恐怕開發(fā)商都難以生存，連員工的工資都負擔不了，正如孫宏斌說的那樣，如果房價下跌30%，那么我們都不存在了。而且，購房者一直都有“買漲不買跌”的思維，如果盲目降價，消費者可能更加不愿意買單，還會繼續(xù)等待房價下跌，房子越來越難賣。這一點已經(jīng)有所體現(xiàn)，2022年1-5月，49 家公布業(yè)績的上市房企中，千億房企僅有3家，分別為萬科、碧桂園和保利，而三家房企的銷售額同比增速均值跌幅37.8%，可見樓市依然處于下行趨勢，為了完成銷售目標，房價下跌依然有空間。

房價回落27%才正常？央媒“11字”回應，房產(chǎn)走勢清楚了！

6月22日，經(jīng)濟日報在一篇文章《5月數(shù)據(jù)回暖，房地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟作用正在顯現(xiàn)》中，提到了11個字，持續(xù)穩(wěn)房價，穩(wěn)地價，穩(wěn)預期，已經(jīng)回應了這個問題。這個答案就是，未來的房價走勢將以穩(wěn)定為主。正如這個標題所提到的那樣，房地產(chǎn)在穩(wěn)經(jīng)濟方面的作用非常突出，如果房價出現(xiàn)大跌，不僅會影響人們的入市信心，還不利于滿足剛需和改善購房需求的滿足。房價中有30-40%是地價，房地產(chǎn)也關聯(lián)到建材、裝飾、家電等許多上下游行業(yè)，在財政收入和金融機構貸款中都占有相當高的份額。所以維持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展至關重要。

但房價調(diào)整也存在合理性。2021年4月，經(jīng)濟日報曾發(fā)表文章，《別讓高房價嚇跑大城市的年輕人》。年輕人才是一個城市的未來，高房價會嚇跑年輕人走出大城市，不利于創(chuàng)新發(fā)展，需要給樓市降溫，所以房價回調(diào)存在一定的合理性。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年，一線城市和二線城市的套均總價分別為298萬元和123萬元，對于普通的工薪族來說，僅僅靠自己的工資買房是一件很困難的事情。

慶幸的是，從現(xiàn)實來看，房價逐步回歸理性水平。從全國來看，不管是房子的成交量還是房子售價都出現(xiàn)了下跌的情況，比如今年以來，一線城市的住宅成交量環(huán)比下跌了42%，70個大中城市有8成左右的城市，二手房價格出現(xiàn)下跌，剛需者買房不像以前那么困難了。從區(qū)域來看，燕郊由于限購限售政策的影響，炒房者退出后，房價從3.9萬元/平方米的高峰回落到如今2萬左右的水平，而眾多三四線城市受到樓市調(diào)控、棚改退出的影響，房價也在回到合理水平。

可以看到，樓市已經(jīng)告別黃金發(fā)展期，不會像以前那樣出現(xiàn)房價暴漲了，正如馬光遠所說的那樣，一旦樓市突破兩個18（18億平方米、18萬億元），說明樓市已經(jīng)到達頂點，再往上突破很難了。以前人們熱衷于買房子，是因為房地產(chǎn)處于初步發(fā)展期，但現(xiàn)在平均住房面積達到40平方米，可增長空間已經(jīng)不大了，而且受到高房價的影響，房價偏離人們的正常收入水平，即使房價下跌10%，很多人也買不起房子。

“房地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟作用正在顯現(xiàn)”，“持續(xù)穩(wěn)房價，穩(wěn)地價，穩(wěn)預期”，這也表明房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位沒有變，大家要對行業(yè)有信心，但要維護房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)。房價在短時間內(nèi)下跌27%，可能會引發(fā)一系列的社會風險，比如斷供潮出現(xiàn)，銀行出現(xiàn)大量壞賬，開發(fā)商破產(chǎn)倒閉，失業(yè)增加，引發(fā)經(jīng)濟危機，這并不利于購房者的利益維護。對普通剛需者來說，既不要認為房價有大漲空間，也不要幻想房價能夠迅速下跌，未來將以時間換空間的方式逐步擠出泡沫，實現(xiàn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟軟著陸。

但是不同城市的分化還是很明顯的，正如這篇文章中提到的那樣，因城施策。一線城市由于人口流入量大，房價支撐好，對于放松調(diào)控會較為謹慎，二線城市有所分化，而近期發(fā)布穩(wěn)樓市舉措的城市以三四線城市居多，但也要警惕放松調(diào)控后炒房行為卷土重來，一旦出現(xiàn)房價大漲的情況，不排除調(diào)控措施的變化。