這個(gè)8月，要屬樓市最熱鬧的，非“森林公園”莫屬。從傳出30元招募充場(chǎng)演員，到突然“毛坯改成精裝大降價(jià)”，再到朋友圈中介統(tǒng)一瘋狂轉(zhuǎn)載森林公園文案，森林公園火得出圈了。

前幾日還有媒體報(bào)道《李滄森林公園項(xiàng)目大降價(jià)，老業(yè)主很惱火》，按捺不住好奇心，聽(tīng)說(shuō)森林公園一邊開(kāi)著音樂(lè)節(jié)一邊就把盤(pán)開(kāi)了，趁此機(jī)會(huì)，一睹為快。

01

大降價(jià)？一二樓折后2萬(wàn)左右

經(jīng)歷長(zhǎng)時(shí)間的“難產(chǎn)”，五家合力的森林公園很想把失去的時(shí)間“搶回來(lái)”，就在今年年初，因?yàn)椤笆杖〉馁?gòu)房意向金未進(jìn)入指定的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)”，森林公園被官方處罰。一個(gè)字——“急”！

，時(shí)長(zhǎng)00:30

森林公園售樓處

開(kāi)盤(pán)后的售樓處從4公里以外的萬(wàn)科生態(tài)城搬回了項(xiàng)目所在地，顯然身處實(shí)景的項(xiàng)目里比早前有了情景感，可惜在探盤(pán)的時(shí)間段里，這里的置業(yè)顧問(wèn)和中介要比客戶(hù)多。

朋友圈傳說(shuō)的“大降價(jià)”，也特意咨詢(xún)了置業(yè)顧問(wèn)，據(jù)TA介紹，“降價(jià)”和戶(hù)型樓層有很大關(guān)系，一二樓、面積最小的113平，折后均價(jià)2萬(wàn)左右，面積128平的戶(hù)型折后均價(jià)在2.3萬(wàn)左右，面積167平也是最貴的，單價(jià)在2.7萬(wàn)左右。

不過(guò)和首期2.4-2.6萬(wàn)的均價(jià)相比，那時(shí)候還是毛坯，也可以說(shuō)，森林公園確實(shí)降價(jià)了。

今年2月20日，房產(chǎn)君曾到訪(fǎng)過(guò)森林公園，當(dāng)時(shí)的“單價(jià)兩萬(wàn)四五，143戶(hù)型一套中高樓層的總價(jià)約350萬(wàn)元”……這也難怪當(dāng)初買(mǎi)毛坯的老業(yè)主有點(diǎn)上火了，加上了精裝，這相當(dāng)于“變相降價(jià)”啊！別說(shuō)當(dāng)初風(fēng)傳的“3萬(wàn)+”，如今這“2.3萬(wàn)左右”的128平和之前也差了不少。

而這僅僅剛過(guò)去6個(gè)月……

128平戶(hù)型樣板間

再看戶(hù)型，有種被隔壁華新園珺臺(tái)“吊打”的感覺(jué)，同樣的124平，森林公園只能做個(gè)小套三，客廳面寬4米，而珺臺(tái)做到大面寬還是套四戶(hù)型。

02

實(shí)體樣板間！這個(gè)精裝要多少錢(qián)？

今年年初，森林公園幾個(gè)首開(kāi)樓座賣(mài)起了毛坯，對(duì)于金地、萬(wàn)科們來(lái)說(shuō)，這些年在青島基本沒(méi)怎么毛坯過(guò)，其原因就是想用價(jià)格破局，求個(gè)速售開(kāi)門(mén)紅，溢價(jià)的事情后期再考慮。

當(dāng)然對(duì)于這些地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的熟手來(lái)說(shuō)，這種選擇在具體操作上，甚至可以作為促定的手段，比如年初置業(yè)顧問(wèn)就明確表示“毛坯就這么多，后面的全是精裝”，現(xiàn)在精裝這么不受人待見(jiàn)了嗎？

看看老業(yè)主心心念的精裝修！

143平戶(hù)型樣板間

5個(gè)月過(guò)去了，森林公園果然賣(mài)起了精裝，并且還特意做了實(shí)體樣板間，這里面有森林公園的小心思，不是說(shuō)我靠著高架吵鬧么？那就讓你實(shí)地體驗(yàn)體驗(yàn)，順便秀一把據(jù)說(shuō)花費(fèi)不菲的園林規(guī)劃。

樣板間中規(guī)中矩，和金地的其他項(xiàng)目風(fēng)格一模一樣，也難怪很多配置都是注明金地定制。

置業(yè)顧問(wèn)很神氣地指著這個(gè)飄窗窗臺(tái)石說(shuō)，不要小看它，它是可以調(diào)溫的，可加熱可變涼。

2.95米的層高，配上海爾中央空調(diào)，全屋無(wú)主燈設(shè)計(jì)，潘多拉巖板的電視墻，博洛尼的櫥柜，方太的洗碗機(jī)，林內(nèi)的熱水器，開(kāi)能的凈水，總之，不管好不好，目前市場(chǎng)上流行的配置森林公園都給你配上，實(shí)不實(shí)用，好不好使，那就是另外一回事了。

03

隔路有對(duì)手！價(jià)格戶(hù)型比一比

當(dāng)然森林公園賣(mài)得如何，定價(jià)多少，恐怕也不是自家說(shuō)了算，面對(duì)面的華新園 珺臺(tái)項(xiàng)目去年拿地，容積率也有一定優(yōu)勢(shì)，兩者互為參照，彼此制約，需要適當(dāng)?shù)钠胶狻．?dāng)然對(duì)于有意在此置業(yè)的朋友是個(gè)好事。

成本問(wèn)題是森林公園必須面對(duì)的挑戰(zhàn)，森林公園只是石牛山路項(xiàng)目的住宅部分，算上其他“不掙錢(qián)”的自建配套，當(dāng)年7000多元的樓板價(jià)已經(jīng)不低，加上這四五年拖延產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本，當(dāng)年，有人說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目均價(jià)到不了3萬(wàn)就掙不到錢(qián)。

可是現(xiàn)在最低賣(mài)到了2萬(wàn)，溢價(jià)目標(biāo)估計(jì)很難達(dá)成。近兩年因?yàn)榍鄭u樓市因?yàn)椤懊娣邸辟F而影響“面包”去化的例子不少，森林公園想要突破這個(gè)現(xiàn)成的未來(lái)瓶頸，需要更多的營(yíng)銷(xiāo)智慧，可能也需要一次大環(huán)境的實(shí)質(zhì)回暖。

說(shuō)到產(chǎn)品，森林公園的賣(mài)點(diǎn)還是不錯(cuò)的。2字頭容積率的低密，40%的綠化率，足夠?qū)捑b的水景配置，帶游泳池的地下會(huì)所，尤其樓王有超開(kāi)闊的樓間距，還有高顏值的水配綠景觀(guān)。

沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害！與森林公園隔石牛山路對(duì)望，還有個(gè)華新園珺臺(tái)項(xiàng)目，建議大家多走走，多比比！

請(qǐng)排隊(duì)留言，發(fā)表您的高見(jiàn)！

文：青島市房產(chǎn)咨詢(xún)