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貝殼2022年Q2財報:凈收入138億,穩步穿越周期

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文/地金君

寒冬里如何穿越周期?

抵御風險,苦練內功,穩住主業,在復蘇期能第一時間抓住機會“跑贏大市”,或許是最好的答案。

8月23日,貝殼交出2022年第二季度成績單,二季度總交易額(GTV)為6,395億元(人民幣,下同),同比下降47.6%;凈收入為138億元;調整后凈虧損6.19億元。


雖然存量房、新房的交易額皆有下降,但貝殼凈收入還是超出了其業績指引上限30%,且實現了正向經營性現金流。

或許也是看到了其強勁韌性,資本市場也給出了積極反饋。

財報發布的第二天,8月24日,貝殼港股和美股市場股價雙雙出現逆勢上漲,其中港股股價大漲7.92%,當日收盤價44.3港元;美股股價上漲3.09%,當日收盤價17.35美元。

01

二手房市場回溫,基石業務快速恢復

房產交易業務代表的“一體”,作為貝殼核心主營業務表現穩中向好,也成為支撐貝殼“兩翼”快速發展的基石。

“第二季度在積極的寬松政策和有效疫情防控下,中國房地產交易市場,尤其是存量市場出現了一系列積極的變化。平臺的經營效益、人店規模的穩定性和作業效率都有所提升。”

貝殼董事長兼CEO彭永東的講話,提到了存量房市場的積極信號,這背后與近期以來釋放的樓市一系列利好政策有很大關系。

貝殼研究院數據顯示,今年7月,貝殼50城二手房成交量指數為40,較上月微升。50城中,東莞、廊坊、北京、上海、天津等近五成城市二手房成交量指數較上月增長。

與去年同期相比,7月貝殼50城二手房成交量指數較去年同期的39提高,是自去年5月以來首次超過去年同期。其中寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市本月成交量指數超過去年同期。

市場回溫主要由于幾個原因:

1

低利率低首付,降低購房成本

8月22日,央行宣布5年期以上LPR再度下調15個基點。這也是今年以來,央行第三次下調5年期以上LPR利率。

這意味著,多地房貸利率最低下調至4.1%,一線城市北上廣深首套房貸利率也邁入“4”區間。

同時,包括武漢、南昌、長春、哈爾濱等省會城市在內的49個城市已經開始執行首套商貸最低20%的首付

2

鼓勵政策加碼,降低門檻

據不完全統計,7月以來已有約70個城市出臺穩樓市舉措,包括放松限購、加大公積金貸款支持、發放契稅補貼、購房補貼、消費券等。

這些政策成效也比較明顯。比如7月初,廣東東莞取消了外圍區域限購。購房門檻降低后住房需求快速釋放,7月二手房成交量環比增長超九成,約是去年同期的3倍,絕對水平創去年2月以來最高。

3

疫情得到控制后,需求補償性釋放

貝殼數據顯示,二季度上海、北京、天津等購房需求補償性釋放,7月二手房成交量環比增速均在30%以上。

特別是河北廊坊,在5月疫情得到控制后,交通通勤恢復,近3個月廊坊二手房成交量保持環比增長,7月環比增長超過60%,絕對水平超過去年同期高點。再加上今年8月初提出“北三縣”取消限購限售,預計廊坊樓市還會進一步被激活。

在這樣的背景下,貝殼業績也隨之穩步恢復。

2022年Q2季度,全國二手房市場開始筑底回升。根據貝殼研究院數據,第二季度全國二手市場GTV同比下降約45%,而貝殼存量房交易GTV為3,935億元,同比下降40%,二手房交易GTV同比下降約41%,優于市場水平。

二季度,貝殼平臺二手房交易GTV同比降幅逐月收窄,6月平臺重點32城中21城二手房交易GTV已經超過2021年均值;非鏈家存量房交易GTV環比增長高達33%。6月,北京、上海疫情得到控制后當地市場也快速恢復。

但機會永遠留給有準備的幸運兒。

隨著房地產進入“黑鐵時代”,唯有平日穩練內功,才能在市場恢復的第一時間內,抓住機會,在復蘇周期里“跑贏大市”。

以成都為例。今年5月31日,四川成都市出臺新政,二手房限購條件相對放開。隨即,6月初開始,二手房市場快速回暖,經紀人接到的線上咨詢、線下帶看量激增,限購條件的寬松激發了大批客戶的購房需求。

貝殼牢牢把握住了這次機會,特別是作為一體向兩翼導流的重要場景,此前重點打造的“貝殼簽約服務中心”,就發揮了重要作用。

在簽約服務中心,具體來說,經紀人把業主、客戶意向匹配好后,后續的簽約、交易流程就“簡單”了不少:簽約經理會幫著經紀人擬合同、講解一個個條款,辦理資金存管等;而后續交易環節包括權證辦理、按揭貸款辦理、繳稅過戶等,也有權證專員、按揭專員等進行處理。

這些能大大節省經紀人的時間和精力,讓他們更聚焦在前期客業雙方的服務上。

同時為了防止“爆單”帶來了人手缺失,貝殼成都站還發起了志愿活動,多個運營、職能部門員工在下班后去現場支援,總計超過300人,支援總時長超過3000個小時,最終成功地渡過簽約的高峰期。

在這種高效分工的模式下,在6月第一個周末,成都二手房交易單量就到了簽約服務中心成立以來的最高峰:當日簽約560單。最終,整個6月貝殼成都簽約中心完成簽單超過9000套。

長期來看,7月以來存量房市場交易規模出現回調,包括季節性原因、宏觀市場的波動對市場短期表現影響等,但貝殼表示,將堅定以存量房業務作為未來核心,在戰略上更重點關注和聚焦存量房業務

02

新房業務的貢獻利潤率為兩年來的高位

但不可否認,房地產行業特別是新房市場仍在寒冬時期。

根據國家統計局數據,今年第二季度全國新建商品住宅銷售GTV同比下降36%,相較第一季度跌幅進一步擴大,是1999年以來第二大單季度同比跌幅

克爾瑞榜單也顯示,百強房企二季度銷售額同比下降53.4%,市場仍在“供需兩弱”的低谷徘徊。

作為居住服務平臺的龍頭,貝殼是如何應對的?地金君總結,至少有四個方面:

1

穩定的經紀人團隊——流失率低

貝殼大部分城市門店及經紀人數量在二季度已經企穩。今年6月,北京、上?;钴S經紀人流失率降至僅1%-3%;非北上活躍經紀人6月月度流失率也已降至僅5.6%。

地金君一直認為,不管是新房還是二手房,優秀的經紀人是貝殼基石中的基石。家門口很多鏈家都是5年、10年以上的經紀人,這點是非常令人佩服和驚訝的。

這些老經紀人對5公里內的房源情況非常熟悉,能快速地撮合交易,對接買賣和租賃需求,也是貝殼能跑贏同行的最重要的因素之一。

2

房源端——提升國有房企銷售占比

貝殼積極開展與優質開發商的總對總合作,著力提升國有房企銷售占比,第二季度貝殼國有房企銷售占比提升至37%,環比提升7個百分點。

這不僅能持續提升房源品質、易售性,也能加強業務的抗風險能力。

3

渠道端——重視優質平臺合作

目前,新房渠道的集中度提升明顯。當前市場環境下,經紀人更注重作業安全感,更看重與房源優質、風控嚴格、回款安全快速的平臺合作,貝殼對新房經紀人和門店的覆蓋規模得到進一步擴大。

新房業務的貢獻利潤率在第二季度達到了24%,為兩年以來的高位。第二季度,貝殼新房業務的現金收入比為 1.27,現金生成能力突出。

4

運營——推進“快傭”策略

貝殼還在持續推進“快傭”等聚焦銷售的策略??靷蝽椖孔岄_發商可以有機會提前支付傭金,一方面幫助開發商有效提升新房去化效率,另一方面平臺的應收賬款和經紀人回款安全也得以更有保障,形成良性正循環。行業付費模式也從成交付費向預付費轉變。

結果證明,快傭項目去化效率持續高于非快傭項目,也吸引開發商更廣泛接受和主動選擇快傭支付方式。上半年,快傭收入占新房收入比累積達到22%。

此外,從近期各方釋放的政策信號看,房地產融資一攬子支持性政策漸次落地,也為填補保交樓資金缺口提供了“彈藥”。

雖然相較于二手房,新房市場由于開發商的流動性壓力和購房者的觀望情緒,表現相對疲弱,但貝殼認為,今年下半年市場將加速修復。本輪市場復蘇路徑主要為:二手房→房企→土地→新房。

03

家裝業務逆勢上漲,

助力“一體兩翼”戰略下的賽道聯動

Q2財報中的一個亮點,是貝殼家裝家居業績實現增長。這源于,貝殼首次將圣都家裝的業績合并入賬。

根據中國裝修業協會住宅產業分會的統計數據顯示,第二季度頭部家裝企業產值同比下降21%。

但二季度,貝殼克服北京、上海等核心城市疫情影響等諸多挑戰,家裝家居業務實現pro forma收入13.7億元,逆市同比增長超過10%,完成簽約合同額接近17億元。

去年7月,貝殼宣布收購圣都家裝。隨著家裝業務的完善,也將進一步實現貝殼幾個賽道的互相導流。

2022年是貝殼“一體兩翼”戰略的開局之年。

去年底,貝殼提出“一體兩翼”新戰略,“一體”即房產經紀事業群,兩翼則為家裝家居服務和房屋租賃服務。

如今,幾個賽道通過系統性的聯動已經搭建了一個初步閉環。

經過一年時間,貝殼和圣都進行了團隊組織結構、業務、系統等高效、全方位融合,產生明顯的協同效應。

比如,圣都加入后帶來的供應鏈幫助被窩(貝殼旗下整裝品牌)客單價同比提升33%。而貝殼一賽道(二手和新房交易服務業務)流量貢獻合同額占比在6月已經超過了25%。

貝殼還搭建了一二賽道聯動的組織結構,建立了聯動規則、系統等基礎設施。

比如,房產交易店東在向家裝家居業務導流的客戶簽約之后,收到傭金的周期從過去的30天縮短到5天內,一賽道導流活力被全面激活。

貝殼裝修絕對交付工期有所縮短,對于竣工的消費者滿意度NPS(凈推薦值)也由1月的14%提升到6月的35%。

與此同時,貝殼正在積極探索超越傳統硬裝業務的盈利空間。二季度,包括定制家具、軟裝和家電在內的家居新零售的銷售占整裝合同額的比例快速提升,新零售產品銷售合同金額的占比由第一季度的11%提升至16%。

而在租房方面,截至二季度末,貝殼租房業務簽約口徑在管房源量超過4.2萬套,較一季度末增加接近2.2萬套。其中,貝殼分散式租賃管理業務——“省心租”在管房源規模突破3.1萬套。

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