天投中海天府合印、中糧保利天府時區、綠城桂語麓境……

近幾個月來，隨著多個項目取證加推，這個板塊不停蹦跶在大家的視野中。

天府新區的新盤，幾乎都來自這個板塊。在上個月成都第二輪集中土拍中，有2宗來自這里，去年更是出讓了8宗涉宅用地，在天府新區所有板塊中居首位，成為城南的供應主力。

全妹兒就帶你們去看看，是撒子地方這么熱鬧。

天府新區的這個灣的熱度可能比上周成都的天氣還要熱，它就是“天府前灣”。

從區位上看，它位于麓山大道以南，武漢路以北，梓州大道以東，利州大道以西。整個區域上起高新區新傳科技園，下接天府中央商務區，可以承接兩大區域的置業人群。

區位示意圖，手繪可能存在一定偏差

天府前灣實際上就是以前的萬安南地區。

在2020年，成都市規劃與設計研究院公布了《天府新區萬安南片區總體城市設計》，確定將萬安南片區12.2平方公里土地定位成人城境業高度和諧統一的公園城市示范片區，將參照上海前灘、杭州前灣等沿江發展的經驗打造，同時設立“天府森林新綠窗”“政法服務新高地”“公園生活新社區”三個子功能定位，天府前灣這份響亮的名字由此誕生。

天府前灣及周邊板塊規劃圖 圖源成都市規劃設計研究院

區域內規劃了中央法務區，預計20 35年將入駐4.5萬人的法律人才。

而它還有個更主要的定位就是公園生活，居住用地占了整個規劃的大頭，將參照新加坡“新鎮-社區-鄰里”的新市鎮空間層級，將整個板塊分為6個約2平方公里的公園社區單元，以“50-100米”的生態廊道作為社區單元之間的有機邊界 。 用講人話的口吻，就是說居住在這里，從社區出發每走500米就有有山有水，每個街區出門就是天府新區公園城市理念的規劃內容，而且是嚴格執行的規劃內容。

天府前灣規劃意境圖 圖源成都市規劃設計研究院

在去年成都的集中土地供應中，天府前灣憑借成交的8宗雙限地成功出圈，成為天府新區所有板塊中的供應主力。

大規模的土拍，加上天府前灣的城市設計規劃，這就意味著要想在天府新區置業，天府前灣是你不可忽視的一個板塊。

全妹兒梳理了區域的住宅項目，發現在萬安南的前身和天府前灣規劃現狀的交替下，房屋價格有一定的差異。

該區域今年供應的兩宗地塊均被中海拿下，兩宗地的清水最高限價分別為25000元/㎡、26000元/㎡，相較去年板塊內出讓的地塊限價有明顯的提升。

尤其值得關注的是中海萬安街道57.6畝地塊，目前項目待亮相，清水最高限價為25000元/㎡。

該項目近靠天府中央商務區，將打造2.0超低密生態住區。項目被地鐵1號線、6號線、18號線環伺，出門就是地鐵26號線（規劃中）。項目區位優勢明顯，一公里內就有正在建設中的昌公堰站和青島路站雙TOD，興隆湖的環湖路也為居民提供了散步好去處。

青島路TOD效果圖 圖源網絡

由于萬安南板塊開發的歷史較為久遠，而整體規劃又前兩年才出爐，所以板塊內的住宅產品跨度較大。

從以前萬安南地區土地附帶安置房指標，可以看出它早期的規劃級別比較低，隨著秦皇寺CBD升級為天府CBP，萬安南的地位才跟著水漲船高。

海倫堡玖悅府就屬于拿地時間較早的項目，現在已經賣到了第五批，在售戶型區間約為95-173.53㎡。

由于項目拿地早，再加上嚴格限價，所以單價并不高，總價也可控，和區域內其他產品相比價格優勢比較明顯（高層精裝參考單價17299-19704元/㎡）。

全妹兒在售樓部的時候，聽到旁邊的一組顧客音量突然拔高八度對著面前的置業顧問：“公攤居然25%哇？”

全妹兒隨即了解到，這是因為玖悅府的高層產品設計的是2梯4戶的連廊戶型，雖說在正常范圍內，但也看得出來那位顧客還是挺心塞這25%的。

從置業顧問那得知，這一批次開盤去化率還不錯，現剩余房源不多，感興趣的小伙伴可以去售樓部瞅瞅。

從2020年天府前灣整體規劃出爐后，區域就開始邁入高端行列，之后涌現了一批定位較高的改善項目，如奧園麓語·ONE、萬科·星曜天府、德商碧云天璽等，多數價格達到500萬級。

全妹兒就從中挑選了關注已久萬科·星耀天府給大家實探。

一到售樓部，這個外立面造型把全妹兒看“酸”了，開發商應該花了不少銀子和心血打造。

萬科·星耀天府定位中高端改善，戶型區間約175-365㎡，參考單價24797-32998元/㎡。 全妹兒 去到了 它253㎡大平 層 套四的 樣板間， 看到客廳差點 以為自己走到一百平的樣板間了，置業顧問介紹客廳尺寸約8.4*4.8m ，大家自行感受下。

但樣板間這個270°全景采光、總長17米的轉角陽臺等確實可圈可點，弧形大陽臺+開闊視野誰能不愛。

星耀天府是萬科從藍光那接過來的盤，均價2-3w的價格在這個位置算不上多便宜，跟它一街之隔的萬安32.47畝地塊清水限價才17055元/㎡，買萬科·星耀天府的總價預算，在天府新區的選擇范圍還是比較廣的。

但全妹兒認為該區域后期500萬級的產品或將越來越少，從去年拍出的新地塊大多以雙限地的形式出現，甚至部分有大量的人才公寓要求中就可窺見一二，產品打造也會更加迎合剛需、剛改客群的需求。

比如前段時間才取證的天投中海 天府合印，它打造的戶型建面約92-133㎡，也是剛需、剛改客群適合的戶型區間。加上清水限價20000元/㎡，200萬左右就能上車。

目前能夠預見的是，板塊未來2-3年的清水房價被鎖定在17055-22918元/㎡的區間內，所以買入門檻將會降低，更注重年輕人以及落戶人才居住的剛需或者剛改產品，或許是后期區域的趨勢。

雖說天府前灣的供地計劃和設計規劃，以及區域內多家知名房企的入局讓人們看到該區域在未來天府新區中的地位。

但它現如今的短板也是非常 明顯，區域配套成了購房者者不得不考慮的問題。

比如海倫堡玖悅府的項目北面就是萬安老場鎮，還有幾條斷頭路；萬科·星耀天府門口一排賣車的4S店……以及置業顧問說地鐵站只需步行十分鐘即可到達，但全妹兒從地鐵站頂著太陽哼哧哼哧走過去，卻是花了二十多分鐘，可能置業顧問說的十分鐘指的是劉翔的速度吧（至于哪家置業顧問說的就不寫出來了）。

實拍圖

該板塊也肉眼可見配套不齊全，目前大型商業體（天府和悅廣場、盒馬生鮮等）基本都在北側麓山大道沿線，醫療上稍微大點的醫院也只有位于天府大道南二段的華西天府醫院……

總得來說，該板塊生活便利度不高，但從規劃上看，正在有計劃地引入商業、學校等資源。

實際落地如何？實際呈現如何？仍需時間沉淀。