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這是路數的第六十一篇原創文章

這兩天，三件事情涉及四家地產公司，彼此不相關，但串起來很有意思。

第一是旭輝(00884.HK)的提前出險。

第二是中駿(01966.HK)甩鍋世茂(00813.HK)，雙方在山東濟南的合作項目駿茂府，正發酵著非標逾期兌付事宜。

第三是榮盛(002146.SZ)美元債的再次展期。

這三件事，指向了地產行業悲涼的現狀：

就像加繆筆下的西西弗斯一樣，每天推著塊石頭上山——然后石頭又咕嚕咕嚕滾下山——再推石頭上山，如此循環往復。

長此以往，別說實現歷史螺旋型發展，本就千瘡百孔的地產行業，傷疤會越來越深。

1

旭輝重復著在沙灘上躺著的那些行業前輩們的路徑，但時間上更短。

它的直線型墜落半個月都不到。

從9月底天津項目非標融資被擠兌，再遭評級下調，長端的一筆25.45億港元可轉換債券陷入是否付息的羅生門，以及當下財務顧問正找上門提供債務重組建議。

旭輝有比較會演講的BOSS。如果民企文化是老板的特性決定，那旭輝在諸多閩系房企里算是走得比較靠前，林氏三兄弟分工也比較清晰。

旭輝2000年剛到上海時僅7位高管。在做了普陀區桃浦鎮保障房項目后，聲名鵲起。此后，旭輝做了一些商業項目，例如旭輝世紀廣場，拿到地產第一桶金。

旭輝也經過重用職業經理人的階段，不同年份集中從景瑞、龍湖、萬科、綠地挖人，也在培養自己人。

旭輝更為特色的是放大合作杠桿，一如這家公司的徒步文化一樣，把公司、合作伙伴帶到更廣闊的圈子。

在2017年站上千億規模的旭輝，當時想用5年時間邁入行業TOP8。現在看，不可能了。

旭輝的出險，不需要太意外。

少數權益的快速上升，是旭輝的雙刃劍。行業上行期，一榮俱榮。下行期，大大影響著規模的含金量和可動用的資金比例。

這次出險，從合作項目發酵，也驗證了這點。

其實，旭輝也多次在業績會上澄清合作項目風險可控，沒有龐大表外負債，還做了較詳細的舉例，特別是在瑞銀一篇質疑報告出來后。但誰會想到這次出險的項目，當初旭輝公開場合里也沒把它列入問題名單。

誰之過？

天津濱海江來，好多文章都寫過它。這里補充一點，項目最早的股東方里有恒基。但在平安不動產和大業信托入股前，恒基退出了。

當下，旭輝的點心債CIFIHG 5.85 08/19/2023，價格直接被砸到個位數，慘過同行。債券評級從投機級到違約級，有些基金為了風控只能被迫砍倉。

曾經被捧得越高或自我捧得越高，摔得越慘。

接下來，就看林氏兄弟怎么在公開市場、非標融資等等之間做排序選擇。

其中一位林BOSS最近去過香港，在太古廣場租了一層樓裝修中，也不知道是不是要弄家族財富辦公室。

2

至于中駿，幸運在于，它還在旭輝出險情況的1.0階段——合作項目非標融資兌付紛爭被公開化。暫時還沒往更為惡劣的階段演變。

不過，在駿茂府項目上，中駿回避著一個客觀事實并制造了一個信息不對稱：

一是強調世茂沒兌付，但9月那期，中駿自己對應股比的部分付了嗎？

二是中駿真的給世茂墊資近1億么？

沒人會比光大信托更清楚當中的來龍去脈了。駿茂府對應光大信托發行的鴻泰13號產品，到期日是今年4月和9月。

4月那期，中駿確實兌付了，但也是按照50%的股比兌付本該兌付的4億，沒給世茂墊資。

到了9月那期，雙方各到期8億，共計16億，同樣按50%股比，中駿這次僅兌付不到9000萬。如果真兌付了8億，光大信托犯不著在10月9日還發布公告。

所以算下來，中駿目前還欠著約7.1億，世茂4月+9月共計欠約10億。如果繼續要世茂全部背鍋，不合適。

截至目前，這筆非標融資顯然還沒有落定的解決方式，雖然10月11日傍晚，光大和中駿，有做電話溝通。

如果后續談判戰線拉太長，更受傷的將會是中駿，而非世茂。

單個項目融資展期或不兌付，并不是什么新鮮事。至少肯定不會就中駿一家。

據稱，駿茂府項目還有30億貨值，建設去化順利，足夠覆蓋債務。照目前看，銷售情況也不差，銷售額在9月達到約5000萬元。

但跟旭輝天津濱海江來項目一樣：

臺面下的非標融資紛爭，放到公開語境探討，小事也能反噬一家公司，無非是程度上的差別。

另外，當初多如膠似漆，如今就多雪上加霜。

其實中駿和旭輝老板一樣，也要對種種債務排序做選擇。

愿中駿在這次危機中平安度過。

3

如果說這一輪房企出險中，中駿只是1.0階段，旭輝步入到2.0階段，那榮盛發展就是3.0階段。

債務一展再展，是3.0階段的典型特征。榮盛不是第一個，也不會是最后一個。

一年前的12月，榮盛拋出了條件非常不錯的美元債展期方案。可以說是既有、又有、還有。

展是展了，但展期后的利息還是付不出來，所以眼下要再一次進行交換要約。

這對于其他同行而言，不是什么積極信號。

《紅樓夢》第四回里有句話說：“這四家皆連絡有親，一損皆損，一榮皆榮，扶持遮飾，俱有照應的。”

回過頭來看，就算2021年年底那一波房企不暴雷，因為外部國際環境，地產美元債市場在今年也會進入：

靜默期。

地產高速增長后，落地需要一個模式。時代曾給地產太多的高光，現如今色彩退去才發現是這樣蒼白。

人人都能看出，落地過程中很難有贏家，而是全方位的陣痛。

但愿每一家還在掙扎著的地產公司，還能被時代眷顧。

但愿房企們，別是生得僥幸，掛得隨意。

更愿接下來的地產故事里，除了糾結、痛苦、仿徨等元素，還有和解、夢想、上岸等雞湯。

問題是能如愿嗎？答案還在風中飄。

Blowing in the Wind

《答案在風中飄揚》

How many roads must a man walk down

一個人要走過多少路

Before they call him a man

才能被稱為真正的人

How many seas must a white dove sail

一只白鴿要飛過多少片大海

Before she sleeps in the sand

才能在沙丘安眠

How many times must the cannon balls fly

炮彈要多少次掠過天空

Before they‘re forever banned

才能被永遠禁止

The answer, my friend, is blowing in the wind

答案啊 我的朋友 在風中飄揚

The answer is blowing in the wind

這答案飄揚在風中

How many years must a mountain exist

一座山要佇立多少年

Before it is washed to the sea

才能被沖刷入海

How many years can some people exist

一些人要存在多少年

Before they‘re allowed to be free

才能獲得自由

How many times can a man turn his head

一個人要回轉過多少次頭

And pretend that he just doesn‘t see

才能假裝什么都沒看見

The answer, my friend, is blowing in the wind

答案啊 我的朋友 在風中飄揚

The answer is blowing in the wind

這答案飄揚在風中

How many times must a man look up

一個人要仰望多少次

Before he can see the sky

才能望見天空

How many ears must one man have

一個人有多少耳朵

Before he can hear people cry

才能聽見身后人的哭泣

How many deaths will it take

要犧牲多少條生命

Till he knows that too many people have died

才能知道太多的人已經死去

The answer, my friend, is blowing in the wind

答案啊 我的朋友 在風中飄揚

The answer is blowing in the wind

這答案飄揚在風中

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