近日，央行和銀保監會聯合印發254號文《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。

通知內容主要涉及六大方面，共計十六條具體措施，涉及開發貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業貸款、租賃融資、個人房貸和征信等多方面內容。

這16條措施對樓市而言，便是“輸血”、“造血”、“軟著陸”。

01

“樓市金融16條”，穩地產平穩發展

這份重磅文件一出，便引發業內廣泛關注，被業內簡稱為“樓市金融十六條”，亦或被看作當前市場調整期的“政策底”，大力支持房地產市場平穩健康發展。

16條措施包括：

1、穩定房地產開發貸款投放；

2、支持個人住房貸款合理需求；

3、穩定建筑企業信貸投放；

4、支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期；

5、保持債券融資基本穩定；

6、保持信托等資管產品融資穩定；

7、支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；

8、鼓勵金融機構提供配套融資支持；

9、做好房地產項目并購金融支持；

10、積極探索市場化支持方式；

11、鼓勵依法自主協商延期還本付息；

12、切實保護延期貸款的個人征信權益；

13、延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排；

14、階段性優化房地產項目并購融資政策；

15、優化租房租賃信貸服務；

16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。

此次金融政策16條可謂是全國性的強力政策，對行業信心的恢復注入了強心劑，企業生存環境也將迎來較大改善，行業去杠桿的節奏不斷調整變化，最終引導房地產市場“軟著陸”。

02

今年以來，南寧利好政策多管齊下

聚焦到南寧，今年以來，為促進房地產行業平穩健康發展，推出多條利好政策，包括信貸、公積金、購房契稅補貼等方面。

如二套房商貸首付比例由此前的最低40%降至30%；一套住房已結清貸款的，再買按照首套房最低20%的首付比例等。

此外，公積金也是利好不斷，囊括：提高最高貸款額度；降低二套房首付比例；放寬二手房、商轉公貸款對房齡的限制條件；甚至繳存余額倍數提高至25倍，并上調繳存時間系數，可提可貸等。

與此同時，“保交樓”工作也在穩步推進。8月，南寧市平穩房地產基金正式設立，首期規模30億元，專項用于確保交付，促進南寧房地產市場平穩健康發展。

而后，恒大、藍光等相關項目已確認為首批介入名單。9月軌道收并購世茂金科·博翠灣，同時雍錦瀾灣、江宇世紀公館、恒大悅龍臺、御府、華府等均有新動作。

據透露，除藍光雍錦瀾灣外，首批還有27個樓盤被列入名單，后續或將陸續復工。

不難看出，ZF促進房地產市場恢復信心、 “保交樓”的決心堅定。

03

行業觀點

“金融16條”能否令樓市大“回血”，對南寧樓市又有什么樣的影響，看看克而瑞分析師們怎么說？

觀點

行業“定心丸”，有助于改善房企生存環境，恢復市場信心

254號文件16條新政無疑是給房企甚至整個行業的一顆“定心丸”，金融政策對房企的態度來到了拐點，從“限制”轉向“支持”。

此次政策受益面最大的還是房企，從開發貸、信托貸、并購貸、房企紓困、租賃融資、貸款展期等方面均涉及，并亮起綠燈“國有、民營企業一視同仁”，金融環境明顯改善，一定程度上能化解房企債務風險，恢復企業經營“造血”功能及市場信心。

但根據過往一些政策經驗來看，在執行過程中會出現市場分化。比如開發貸，在具體執行過程中，金融機構對于房企的授信額度、風險評估做出市場化判斷，最終是否放貸以及額度、期限等等都依據這個判斷來做決策。

分化就在這時候出現，執行上會偏向穩健企業，現金流緊缺但未出險企業、并有優質項目的企業也會獲得一定的額度，但出險企業或風險未出清的企業大概率是較難獲得額度的。

總體上還是協助“中等偏上”的企業熬過寒冬，風險未出清的企業出現兩種可能性結果，第一被成功并購，第二淘汰出局。

“鼓勵金融資產管理公司參與處置風險項目”，“積極探索市場化支持方式”

“鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司發揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力，與地方ZF、商業銀行、房地產企業等共同協商風險化解模式，推動加快資產處置積極配合做好受困房地產企業風險處置。鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人、重整投資人等方式參與項目處置。”

這里面風險化解模式涉及到多方主體，地方ZF（平臺機構）、資管公司、金融機構、房企等。要盤活項目，市場化變現，除了收購項目、注資以外更應注重項目的去化變現，項目去化應交給專業的有經驗的房企去操作，更穩妥。比如桂林銀行、信達分別投資綠地朗峯一二期，項目操盤仍是綠地團隊，確保項目的去化，才能安全上岸。

關于個人房貸和征信新政上，有一定的寬松，但對C端的松綁政策，在今年上半年從中央到地方基本上已經“應出盡出”了。降準降息、公積金政策、放松限貸限售、財稅費補貼、人才政策、特定群體團購政策等等，購房氣氛烘托到極致。但受疫情影響，收入不確定、預期較低、整體市場信心尚未恢復，部分購房者還是繼續持觀望態度。

落到南寧，購房群體兩極分化明顯，極剛和再改豪改在釋放需求，“中間層”近兩年都被抑制需求。若市場信心市場預期有所好轉，二手房流通性更強一些，這部分會集中釋放需求，迎來一些成交量。

回顧今年出的所有政策，上半年集中在C端上，解決購房門檻、月供問題。

三季度重點在“保交樓”上，南寧也舉得一定成效，28個項目“獲救”，另外“國資采購轉化”，創良投入3億元采購中南十洲項目房源，為項目提供建設資金；“國資入股收購”，軌道地產集團收購金科博翠灣51%股權，其中將有約1億元轉讓資金注入金科城項目建設等等。

四季度16條新政重磅發布，至此，政策端從行業深度參與者——購房群體、項目、房企、金融機構全部惠及。

還有一個問題我們不能忽略，市場去化問題，所有政策的發布都擔任著市場回歸市場、回歸健康的使命。

現階段市場去化難度仍較為艱難，核心問題還是市場信心、市場預期尚未出現扭轉，這個核心問題市場也在進行自我調整和修復，但需要一個過程。

南寧房地產市場不可能任何一個階段都像2016-2019年這么高光，我們也不要寄予任何一個政策就能扭轉目前的局面，讓整體市場筑底企穩甚至回暖。

我們更應正視這個問題，ZF、金融機構、房企、以及上下游產業鏈等，各方共同努力為行業提振和注入信心，“政策自救”+“市場自我調整”加速行業回歸健康，從而高質量發展。

最后，再次強調我們需要明確所有政策出來之后，傳導到行業仍需一定時間，地方跟進政策出臺也需要一定的時間。

金融環境真正的進一步改善，我們更期待16條新政出來后地方執行情況，我們也期待拐點真正來臨，“沒錢”的問題得到實質性改善，行業回到健康發展軌道上來。

觀點

短期影響不明顯，長期看執行。

主要還是在于執行的難度，其次是政策的導向是要救企業，但并不是無條件救助，所以執行的難度還是個未知數，最后也是最重要的一點，信心沒了。

行業的發展除了企業要保住要發展，最重要的是購房者，如果沒有購房者，那么這個行業就談不上發展，所以，有穩定且有奔頭的收入，遇上有增值保值預期的產品，市場的信心才會回來，但這個過程需要多久，還是個未知數。

觀點

供需兩端均有支持，穩樓市信號意義強

①金融機構方面責任擔當持續強化、市場化原則有所弱化，在實操中兩者如何平衡將高度影響政策落地效果。

②企業融資環境轉好，雖提及“一視同仁”，但不同房企利好承接仍有差異。對民企尤其優質民企利好最大，對已出險房企利好有限，風險出清仍將繼續。

③鼓勵提供“保交樓”相關金融服務，并提及“后進先出”等細節指導，后續項目“保交樓”推進流程將更順暢。

④客戶房貸端，后續各銀行或可能在靈活還貸、利率差異化、首付比例等方面有新動作。

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