2021年12月23日，西安第三批集中土拍結(jié)束：總計成交13宗1022.048畝開發(fā)用地，土地出讓收入合計74.49億元。其中居住用地12宗合計661.603畝，均按照“限房價、定品質(zhì)、競地價”的房地聯(lián)動機制出讓。從價格方面看，此次成交的土地均底價成交，居住用地樓面價最高為曲江大明宮的10930元/㎡,該宗地未來毛坯售價為25014元/㎡。

2022年6月，西安首批集中土拍結(jié)束：首輪工地三個批次共掛牌成交23宗居住用地，居住用地土地面積合計1635.375畝，土地出讓收入共計244.665億元。最大宗地塊GX3-35-1-2由中建東孚華西公司摘得，掛牌起始價298400萬元，最高限價343100萬元，成交金額298400萬元，樓面地價7301元/㎡。中建東孚投資發(fā)展有限公司成立于2008年5月，是中建八局旗下從事城市綜合開發(fā)服務業(yè)務的全資子公司，總部位于上海市。在西安開發(fā)的項目有中建·群賢匯、中建·群星匯、中建·國熙臺、中建·昆明瀾庭、中建·錦繡天地。

兩年了，基本都是國企占主導地位，民營地產(chǎn)揀點邊角料地塊。

例如今年陜北起家的民企泰發(fā)祥拿了長安區(qū)常寧新區(qū)77.681畝低密地塊，西安迪維諾置業(yè)拿了閻良航空基地59.793畝土地。

今年10月，國企舉債拿地被叫停了。

2022年10月8日，財政部發(fā)布《財政部關于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》【 財預（2022）126號 】，該文件出臺時間為2022年9月24日。

文件中明令禁止不得舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口。但不是不準國企購地，而是禁止以此方式虛增地方財政收入，目的是抑制地方政府在經(jīng)濟下行，財政收入不足的情況下，虛增收入的沖動，以防范地方金融風險。

以無錫為例，2022年第三季度結(jié)束，無錫在當時的土拍中地方國資拿地金額占比降到了33%，而前三批集中供地的成交結(jié)果中當?shù)貒Y拿地金額的占比分別為92%、55%和89%，從表面看上去無錫的國資已大幅縮減托市拿地。但實際上是地方國資與民營房企聯(lián)合拿地，比如一些地方國資與民營房企共同成立的拿地主體（項目公司）中民營房企只占股1%，城投占股99%，拿地資金仍主要出自地方國企城投平臺。

于是，各種段子出來了：

某些爛尾品牌項目總被當?shù)刂鞴軉挝缓斑^去：“你不是沒錢嘛，還能在***繼續(xù)拿地，趕緊復工交房”。

項目總苦哈哈的說：“領導，是這么回事…，我們這個項目...所以...。”

“去去去，趕緊復工。”…

于是，越來越多的地方國企（尤其是城投平臺）向民營房企發(fā)出了合作邀請，大家各自發(fā)揮優(yōu)勢：小老弟，我看你代建就做的挺好的嘛，你就干這塊業(yè)務吧。

某品質(zhì)型品牌開發(fā)商略帶自豪的講到：“我們團隊通過成本控制、差異化競爭….最后在行業(yè)內(nèi)做到1%-2%的凈利潤水平。”

我到樓下買水果的時候問問了買水果的阿姨：“水果利潤高啊，能有20%吧？”

阿姨鄙視的看我：“你當這是賣白菜啊，最少也是30%。”

好吧，代建模式居然開始成為新賽道了。

也不難理解，開發(fā)商做代建就是變成“大包工頭”：

1、代建主要提供服務，并不負責投資，杠桿比較低，不用額外增加高利息的負債。

2、當前環(huán)境下，業(yè)務比較穩(wěn)定，不用被政策調(diào)整搞的應對不暇。

3、利潤還行，肯定比賣白菜強。再怎么說同等條件下，民企的成本控制肯定優(yōu)于國企。

4、沒有那么多營銷費用，也不需要那么多人，管理成本低，裁員一半后好多老板發(fā)現(xiàn)公司居然盈利了。

另一個新賽道就是城市更新。

從當前行情來看，一線城市土地招拍掛正式成為央企、地方國企的游戲，民企逐步退場，馬太效規(guī)模優(yōu)先的三大優(yōu)勢下，頭部企業(yè)優(yōu)勢得到反復累積加強，市場會一直洗牌...對房企有三道紅線，對銀行有指導價，對消費者有限售、限價、限貸和未來的房產(chǎn)稅，再加上融資難度的不斷增加，民營房企的試錯成本也越來越高。

怕“拿不到項目”，更怕“拿錯項目”，最怕“賣不動項目”,真的太難了。隨著我國房地產(chǎn)市場進入存量時代，城市土地紅利逐漸消失，城市更新作為未來發(fā)展的第二曲線。

我個人認為對于有產(chǎn)業(yè)聚集和運營經(jīng)驗的民營房地產(chǎn)商來說，肯定是優(yōu)于代建。

這幾年在西安做城市更新業(yè)務，快花出去1個小目標了，睜開眼睛就是“投資回報率、單位坪效、成本控制”，也就非常非常關注西安城市更新規(guī)模和發(fā)展。

截至2020年，我國共有老舊小區(qū)近17萬個，總面積40億平方米，若全部改造將涉及超過4200萬戶居民，投資總額近5萬億。

以陜西為例，2022年1月19日上午，陜西省省長趙一德在陜西省十三屆人大六次會議代表省政府向大會做政府工作報告。報告提出，2022年將改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū) 2192個；建設保障性租賃住房8.8萬套（間），更好滿足購房者的合理住房需求。

房地產(chǎn)百強企業(yè)的前50強在城市更新賽道的布局更多在深圳、廣州、佛山、東莞、上海、南京、蘇州等很多城市，城市更新仍然是一個獲取土地資源的重要方式，這些土儲緊張的地方也把城市更新放在了很重要的位置。主要原因是這些地方城市更新政策比較成熟、融資成本低、利差大。

以廣州、深圳和東莞為例，僅2021年這三個城市的城更項目簽約就超過100個，簽約投資額超過200億。

嗯，沒有一級市場的門票，只能在二級市場或三級市場看看機會了。

從某種程度上來說，城市更新緩解了房企的拿地焦慮。面包的價格大多都定死了，但是面粉的進貨渠道卻是能決定成本的高低的。舉個佳兆業(yè)的例子，它在深圳舊改項目的毛利率50%左右，廣州40%，惠州、中山此類城市則為26%左右。平均下來，佳兆業(yè)舊改項目毛利潤率30%以上。

不過步子邁大了，肯定有扯著蛋的時候，比如去年的TA。

雖然民企發(fā)展商有決策周期的快速、對市場反應的靈活等特點。但講真，城市更新也不好做呀，長期處于“笑嘻嘻、心慌慌；苦哈哈、淚嘩嘩”狀態(tài)。

隨便說幾個困難：項目平均周期長，遠超住宅和商業(yè)；資金沉淀周期長，業(yè)主方對回報要求高；行業(yè)人才偏少，住宅和商業(yè)那伙人真用不成；牽扯住建消防等政府審批流程和手續(xù)，風險大；業(yè)績兌現(xiàn)需要前期培育，太考驗投資方、運營團隊和業(yè)主方耐心了....

城市更新是一步好棋，也是一步慢棋。

除了要求玩家具備開發(fā)能力之外，還要具備產(chǎn)業(yè)聚集、產(chǎn)業(yè)升級的能力，以及更長遠的融資安排能力。

2021年11月6日，國家住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳日前公布《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》，將在全國21個城市開展第一批城市更新試點工作，西安位列其中。

防止大拆大建的政策出臺之后，整個城市更新從拆除重建轉(zhuǎn)向持續(xù)運營。原本想借道城市更新做大住宅板塊的民企，如果缺乏產(chǎn)業(yè)資源的引入，是很難繼續(xù)原有的模式。而未來的城市更新，會逐漸走向國資主導的路徑。

所以如果民企想繼續(xù)參與城市更新，一定要積極探索與國企的合作模式，以持續(xù)化運作為思路。有產(chǎn)業(yè)資源的民企地產(chǎn)公司，也可以利用這個機會開拓新板塊。

在西安本地國企們舉旗托底的時候，廣大民營地產(chǎn)公司如何與國企和平臺公司合作,將成為未來要思考和探索的課題。

一般到了要托底的時候，某個賽道就回歸正軌了，也意味著利潤率和行業(yè)薪資回到正常水平線。

在上海人氣最旺的商業(yè)如新天地、恒隆、K11、靜安嘉里中心、國金IFC；那些最成功的豪宅湯臣一品、翠湖天地、濱江凱旋門，幾乎都來自港資打造。過去的十幾年里，他們多少有些佛系沒有參與到高杠桿、高周轉(zhuǎn)的競爭中，但是現(xiàn)在地產(chǎn)新的江湖和秩序開始形成。

存量時代、三道紅線、債務危機，所有的高速增長最終都會回歸理性，野蠻高周轉(zhuǎn)不再是這個行業(yè)的核心競爭力，要重視現(xiàn)金流，重視運營。賺慢錢、很低的負債、低融資成本，2022年對港資地產(chǎn)公司來說是近十幾年來最好的時機：抄底。

想起來1984年，亞洲糖王5億美元發(fā)展北京國貿(mào)，是北京最早的CBD建筑，而且一直蓋到了現(xiàn)在。

據(jù)可靠消息，多個港資企業(yè)已經(jīng)進來西安了，正在組建團隊，換個賽道，也是西安地產(chǎn)人的新出路。

從某聘網(wǎng)站上來看，一線城市就是風向標。

總結(jié)下房地產(chǎn)新賽道關鍵詞：

代建、城市更新、工業(yè)上樓、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、影視地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、教育地產(chǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)從單純的資源主導走向了運營主導，為了保證資產(chǎn)的長遠增值，行業(yè)需要更多的思考、更積極的轉(zhuǎn)型。在房住不炒、新基建、供給側(cè)改革等政策背景之下，這些新賽道的發(fā)展都必須秉持長期經(jīng)營、攜手合作、利益和風險共擔的理念，為項目長期的運營收益和成本作合理安排。

別貪多求快，沉下心深耕一條賽道，機會來的時候你就吃到紅利了。

一位不愿透露姓名的老大哥給我說：沒有耕壞的地，只有累死的牛。