上次11月初寫了一篇市場分析，然后現在進入12月了，所以最近寫一篇最新的一個合肥新房市場分析給大家參考（以后每月寫一篇合肥新房市場分析月報不斷更），希望對大家買房有所幫助，歡迎持續關注。

一、合肥整體新房價格與供需情況：

2022年11月，合肥新房網簽成交3372套，環比漲12.4%，同比漲29.6%；住宅成交均價21390.0元/㎡，環比跌1.6%，同比漲11.4%。

截止到2022年11月份，目前合肥市區新房最新庫存量為17629套，環比上漲4.5%，同比基本持平。

合肥市區今年1-11月新房累計供應71.9萬㎡，成交了72.8萬㎡，成交均價22953元/㎡，整體還是一個供不應求情況，整體市場相對比較穩定。

從11月份開始，包河區、經開區將有不少新盤陸續上市，市場供應量提升，庫存有微漲的趨勢。可能出現局部的區域市場供大于求局面，即購房者可選的樓盤增多，是一個很好的現象。

個人簡介：我是合肥買房參謀吳哥，211大學畢業， 十余年房產經驗，熟悉合肥買房政策、區域規劃與學區，成功指導數千名購房者合肥置業。

本文為“合肥買房參謀”公眾號原創的內容資訊。

二、合肥最新地產政策方面：

本月沒有出臺新的限購貸款政策，主要是政策微調。

1、合肥“購房資格碼”來了。自11月15日起，合肥市全面推行新建商品住房購房資格線上審核業務。在合肥市限購區域內購買新建商品住房的意向購房人，通過線上直接申請購房資格申請業務。特殊人才認定的還是通過線下申請。

2、2022年11月4日起，合肥限購新政調整：即日起夫妻離異未滿兩年的限購不查原家庭了，查本人和需要撫養的未成年子女即可。這樣一些購房者通過辦理離婚獲取首套房資格或者打新房票。

3、合肥市將全面實行新建商品房交房即發證。這個讓商品房回歸商品，正式規范化正規化，對房產行業是好事。降低購房者交付后不能（及時）拿證的風險。

三、合肥土拍情況：

11月份合肥沒有土地出讓，12月份將舉行第四次集中供地。

四、搖號熱盤加推較多，火爆異常！

在打新方面的話，最近年底了，好多樓盤都加推了，為了完成年度任務。然后都還是蠻熱銷的，不管省府還是包河區的幾個樓盤推出來。

例如濱湖的陽光城 5棟樓281套房源，供2704人。本次包河區濱河灣樓盤推出496套房源，累計登記總人數為1689人。瑤海區東新項目登記8棟樓619套房，1859人登記成功，登記比例1：3，觸發千人搖。開盤時候賣的還是蠻好的，除了1樓頂樓沒賣完其他的頂樓都賣完了。

只要合肥這邊打新的樓盤存在很火熱，說明這個合肥的市場就不會差到哪里去，這個龐大的購買力存在，為合肥新房市場銷售托底。

要知道，這幾個樓盤啟動搖號時候，合肥口罩還是不斷時候，不少區域都是封鎖的，外地購房者也來不了合肥本地，這時候依然出現了數千人登記搖號盛況。

很多首付比例都是100多萬，小200萬，然后依然有這么多人去登記搖號，說明這個市場不缺乏購買力，購買力還是有的。只是說有沒有合適的樓盤。

今年年底很多倒掛了樓盤一些樓盤都賣完了，然后后面基本上都是新出來的土地，它的價格優勢都不會很明顯了。所以要打新的話，今年年底是一波機會，后面的話像這種熱盤會越來越少。

因為以前拿地的這個項目會越來越少，后面新出讓的土地的價格都會和市場價持平，所以不會出現這種倒掛太多的樓盤。

五、合肥房產市場行情被疫情打斷 但是恢復快

因為合肥這邊疫情的話，10月份11月份是受影響比較大的，好多區域都都封閉隔離了，很多人出去看不了房，還有合肥這個外地來合肥的就是都要隔離，所以比較嚴格。導致在11月中旬之前，感覺市場都蠻嚴峻的，看房的人不多。

但是前一段時間就是11月中下旬之后，稍微放松一些后，我出去看房的時候。發現這個市場比我想象的要好，不少售樓部里面的人氣還是蠻多的，特別一些新樓盤推出，人氣還算可以，比我想象的好。

但可能也有一些樓盤，因為位置比較遠，這個受影響比較大，因為在市場不是很穩定的時候，遠一點的樓盤它的抗風險能力會差一點，成交量會差一點。

現在呢，疫情這一塊也結束了，現在當然還有一段時間過渡。但是從國外的這個這個這個經驗來看，基本上應該沒什么問題了。

估計在2023年春節后，社會面與經濟發展面都會恢復正常，一切恢復到2019年時候，口罩影響可以消除了。所有東西都會恢復正常，包括跟國外的一些交流做生意，國內暢通無阻，包括學校這一塊可能都會全面放開。

所有的老百姓都在全力恢復經濟，中國的這種基本面肯定是沒什么問題的，生產能力各方面是沒有問題的，國內經濟還會持續向好！屆時樓市發展自然受益。

合肥在疫情期間各項經濟指標都發展的挺好，像今年2022年合肥的財政收入都在增長速度是非常快的，在長三角是第一位的，包括工業發展這一塊都是長三角增速第一的，合肥發展的潛力還是非常大。

六、疫情解封對合肥樓市的影響

我個人認為大概春節后可能會有一波小陽春回鄉潮。包括明年整個市場，合肥樓市會是不錯的一個情況。

1、這個生意，工作都恢復正常了，然后他們對于未來的這種預期，就恢復到以前的一種狀態，包括收入也在增長，所以該買房的還是要買房。

2、因為疫情原因，這兩三年也壓抑了一部分的這種剛需或者與投資客沒有去買房，所以都會在明年會得到一個釋放。

3、合肥明年樓市供應量較足，市場上可選新盤較多。

4、目前利率水平（首套房商業貸款利率4.1%）依然歷史最低，限購貸款政策都是非常松的時候，購房成本低。

七、合肥買房參謀吳哥綜述：

最近接觸的購房者當中，高預算的購房者比例明顯提升。總價250-300萬的非常多。也有一些本來打算看200萬的，后面主動提高預算到近250萬，這樣可選的板塊區域更多，看來好多人買房預算其實還是有彈性的。

我一直講，今年包括明年都是賣房買房置換的好時候，因為現在賣房之后回款快，新房可選的比較多。不像之前，合肥250萬左右的新房是斷層的，可選很少，導致首付比例提高，很難買到。

賣掉不升值的老房子，買入居住舒適升值空間更大的新房子，長遠看，是非常劃算的事。所以不要糾結舍不得賣老房子，該賣就早點賣掉。

八、附最新合肥各個區域新房價格：

2022年12月初合肥各個區域新盤上市量、買房難度與新的價格分析如下：

1、濱湖區：只有濱湖省府有新盤會入市，新開盤高層價格2.8萬起，由于規劃設計為大戶型，基本總價360萬起；金融板塊有一個小新盤預計會上市。濱湖區好地段的需要參與打新才能買到，首付需要八成起。房子還是依然很難買。

2、包河區：從現在到明年上半年，包河區將推出不少新樓盤，新盤價格2.35-2.6萬，包河區買房門檻將降低，購房者可選的樓盤增多，要求高首付樓盤消失。位置稍遠或者周邊環境差的價格2萬元起，目前可以正常首付購買，總價門檻目前200萬左右即可。

3、經開區：經開區有好幾個新盤還會上市，可選的較多。推出的新盤價格預計2.3萬起，總價230萬起，洋房2兩萬六七左右。

4、高新區：新盤12月底會新開盤一個，價格預計兩萬七八價格。

4、蜀山區：目前主要為小廟運河新城板塊有新房供應，價格1.8-1.9萬元；下半年會集中有好幾個新樓盤推出。小廟有個新盤首開，為了保證火爆，首開價格1.5萬毛坯的。運河新城板塊在售樓盤激增，將會進入激烈的樓市競爭階段。

蜀山區靠近市區有兩三個新樓盤在售，價格2.3-2.5萬左右，總價240萬起步。

6、瑤海區：目前高層均價1.7-1.9萬，洋房價格2萬+；目前瑤海區新房門檻單價1.8萬起，總價要180萬左右的了。12月份預計有新盤新面世。

7、新站區：今年供應量還會是主力區域，新盤價格不是太偏僻的，沿著地鐵沿線的，高層價格起步1.5萬起，位置好的樓棟價格要1.8萬不等。新站區目前買房門檻是130萬元起步，是合肥市區價格洼地。剛需預算有限的，可以重點考慮新站地鐵沿線的新盤。

8、廬陽區：二環內在售樓盤不多，面積大總價貴，動輒290萬以上，有個新盤預計最近首次開盤；二環外新盤價格2萬元左右，總價門檻200萬左右。

9、政務區：無新房在售，二手房價格基本在3萬-5萬元。

10、三縣：因為近期市區新站區瑤海區不限購了，所以導致很多客戶直接跑去市區買房了，所以對肥東與長豐北城樓盤影響大。

1）肥西：今年新樓盤有幾個新上市。其中靠近合肥市區的樓盤價格上漲到1.9萬左右，總價200萬起步。位置遠一點的項目，價格一萬四左右起步。

2）肥東與北城市場最近比較差，不少樓盤推出特價房，首付分期政策。肥東距離市區近點的樓盤一萬三四價格；北城今年新上市的新盤較多，價格還會保持1.2-1.4萬左右，有個別新盤促銷，價格一萬元即可。

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